Уроки кризиса
О том, с какими трудностями пришлось столкнуться застройщикам, что им пришлось преодолеть и что ждет отрасль в ближайшем будущем, рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Пионер» Леонид Максимов.
Практически ни один крупный проект нельзя реализовать без привлечения кредитных ресурсов. Это аксиома. И пока рынок развивался по нарастающей, приток денег был, а проблем не было. Цены росли не по дням, а по часам. Но лишь наступила стагнация и инвестиционная привлекательность проектов упала, начался резкий отток капитала, что привело к падению цен и снижению прибыльности проектов, некоторые из которых были приостановлены в связи с недостаточностью финансирования.
Второй нюанс: девелоперский бизнес нестабилен и цикличен. Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски. Так как строительные проекты долгосрочны, то на время их реализации, скорее всего, придется и рост, и падение рынка. Именно поэтому наибольшие проблемы пришлось решать тем участникам рынка, кто вел дела в расчете на будущие сверхприбыли.
И третье, наиболее уязвимое место девелопмента: зависимость от информации. Покупатели склонны внимательно следить за информационным полем, и часто руководствуются ошибочными и ажиотажными сообщениями. В СМИ регулярно появляются прогнозы разного рода экспертов, многие из них преувеличенно драматичны, или же неоправданно оптимистичны. Однако определенные категории людей к ним прислушиваются и совершают резкие поступки, что приводит к дестабилизации рынка.
В свою очередь, девелоперский рынок чутко реагирует на поведение людей, причем это происходит как в негативные, так и в позитивные периоды. К примеру, в момент роста рынка недвижимости многие спешно инвестируют свободные средства на фоне прогнозов дальнейшего повышения цен – что естественно влечет за собой еще большее удорожание и способствует надуванию ценового пузыря.
Экономика выше престижа
Что касается популярности, то львиная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. В отличие от элитного и бизнес классов, большинство покупок здесь совершается с целью дальнейшего проживания. В этом сегменте рынка доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была всегда гораздо меньше. Поэтому основной приток средств сейчас идет именно в экономкласс. И даже есть девелоперы, которые переводят свои объекты в этот сегмент из других, более высоких по классу. Думаю, что доминирование жилья экономкласса на рынке продолжится. Покупатели в последний год стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат.
Передел продолжится
Основная тенденция, которая наметилась в 2009 году и продолжится в грядущем, это передел рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. Исчезли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то, вероятнее всего, для них основные потрясения уже позади – однако время крупных перемен еще не завершилось.
И другая заметная тенденция – тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегменты, упрощая конструкцию, уменьшая площади квартир, изменяя планировку и так далее.
Сегодня уже невозможно, как прежде, руководствоваться принципом «и так купят». Ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что все выводимые на рынок объекты находили своих покупателей и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только в уходящем году.
Но сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.
Российский девелопмент еще довольно молод, и это его первое серьезное испытание, которое даст хороший опыт тем, кто его пережил. Те компании, которые справятся с трудностями, несомненно, станут аккуратнее относиться к рискам и четко поддерживать финансовую дисциплину.