Риелторы учатся работать в новых условиях
Какую поддержку рынку оказывают законодательные и исполнительные органы власти? Как меняются требования к персоналу компаний, занятых в сфере недвижимости? На эти и многие другие вопросы попытались найти ответы участники Межрегионального форума профессионалов рынка недвижимости: «Рынок недвижимости: перезагрузка», который не так давно провела Московская ассоциация риелторов.
Спрос не активизировался
Риелторы ждали осени. Надеялись, что, вернувшись из отпусков, люди начнут покупать квартиры, дачи и разную другую недвижимость. Но, как отметил, выступая на форуме, вице-президент РГР Константин Апрелев, спрос, к сожалению, не активизировался. Почему? Продавцы считают, что продавать пока нет смысла, а покупатели не хотят пока покупать: ждут второй волны кризиса и дальнейшего понижения цен. И хотя это маловероятно, но убедить в обратном людей очень сложно. Кроме того, рынок недвижимости – это не рынок ценных бумаг, он не может так быстро реагировать на изменения обстановки. Это только спекулянты при изменении коньюнктуры начинают либо покупать квартиры, либо их сбрасывать. Но их нет – ушли с этого невыгодного, по их мнению, рынка.
Остались простые граждане, которые хотят решать свои жилищные проблемы. «Только пусть не размышляют долго, а решают в ближайшее время, – посоветовал Константин Апрелев. – Дело в том, что дешевые квартиры практически «вымылись» с рынка, найти их все труднее. Плюс ко всему сокращается
торг. А скоро он будет вообще невозможен, так как приток желающих купить, кто уже начи-
нает понимать, что дальнейшего падения цен не будет, увеличивается. Как только продавцы реально увидят, что на их квартиру есть несколько претендентов, так они сразу повысят цены. Особенно на ликвидное жилье, новое. Кстати, с новым-то жильем нас в ближайшее время и ждут самые большие проблемы. Сегодня дома практически не закладываются. И что будет, когда девелоперы распродадут все запасы, которые остались? Думаю, что ответ на этот вопрос очевиден».
Проблем с вводом нового жилья коснулся и вице-президент МАР Сергей Жидаев. Его компания уже много лет занимается девелоперской деятельностью в ближнем Подмосковье, поэтому он не понаслышке знает, какие трудности испытывает девелопер в настоящее время. И они не только финансовые. Если деньги еще можно найти, то гораздо труднее решить вопрос с обременениями, которые власти пытаются «навесить» на строителей. И если в период «тучных» лет, когда не было отбоя в покупателях и деньги лились рекой, и любые обременения были застройщику по плечу, то сейчас ситуация изменилась. А так как властям трудно пока осознать, что застройщик уже не в силах тянуть те обременения, которые на него повесили, давая разрешение на строительство, то и рынок новостроек стоит. И где застройщик находит консенсус с администрацией, там строительство жилой недвижимости возобновляется.
А этот выпал из гнезда
Риелторы не скрывали, что кризис больно ударил по компаниям. Их ряды за этот год заметно поредели. Кто-то не выдержал конкуренции и разорился, а кто-то просто не смог работать в новых условиях. Все же на растущем рынке большого мастерства риелтора не требовалось, а вот на падающем, чтобы удержать клиента и решить его жилищный вопрос, одного напора, энергии и говорливости мало. Тут нужно мастерство. А для этого людей надо учить. И если крупные компании в силах содержать учебные центры, то небольшим делать это довольно сложно.
Президент-элект РГР Григорий Полторак поделился своим видением с участниками форума о роли общественных организаций в условиях кризиса. Он считает, что «сытые» годы, когда к ним была очередь из клиентов, избаловали агентов. Нужно перестраиваться, или, как говорится, перезагружаться. МАР и РГР со своей стороны будут стремиться к тому, чтобы проводить больше обучающих семинаров, наладить между компаниями более тесную связь, обмениваться информацией, помогать друг другу в проведении сделки. Все же, по мнению Полторака, вместе легче выжить, а тем более в кризис.
И как отметила президент МАР Анна Лупашко, те, кто это быстрее осознает и перестроит свою работу, исходя из ситуации, которая сложилась на рынке, кто повернется не на словах, а на деле лицом к клиенту, те и выживут во время кризиса. И не только выживут, но в дальнейшем, когда начнется рост цен, будут процветать.
Налоговики пошли в атаку
Налоговики с нынешнего лета плотно стали браться за тех продавцов, которые в договоре фиксируют только 1 миллион. Такая активность фискалов, которые в принципе всегда знали, что квартира продается гораздо дороже, основана на том, что в этом году идет большой недобор налогов. Если раньше предприятия могли закрывать недоимки, не было прорех в собираемости, то сейчас очень много юридических лиц приказали долго жить. Вот налоговая служба и решила взяться за участников рынка недвижимости. Как отметил начальник отдела продаж и развития компании «Ажур аудит» Александр Немыкин, в этом году налоговики стали плотно работать с МВД. Продавца вызывают в органы МВД и просят пояснить, почему квартиру, которая стоит на рынке несколько миллионов, он продал только за миллион. Если же он упорствует, то приглашают на очную ставку покупателя.
Не все могут устоять перед напором следователя. И тогда начинается процедура взимания с таких граждан налогов. Особенно опасны операции, когда квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. Те продавцы, которые по совету риелтора оформили сделку не по полной рыночной стоимости, оказались в незавидном положении. Банк же старается подстраховаться. Если налоговики видят, что квартира, которая не пробыла в собственности три года, продана по заниженной цене, то передают документы работникам МВД, а те, в свою очередь, заводят дело и направляют запрос в банк. И банкирам волей-неволей приходится предоставлять все документы.
Сразу может возникнуть вопрос: а что будет, если факт обмана государства обнаружится? На это Немыкин пояснил, что сначала злостных неплательщиков, у кого особо дорогие квартиры, хотели карать строго, но потом, когда прикинули, какое число сделок прошло за это время по заниженной стоимости, то поумерили свой пыл. Сажать, наверное, никого не будут, но налоги заплатить придется.