Квартира плюс морока
Покупка квартиры на вторичном рынке жилья всегда связана с риском. Особенно опасно покупать квартиры, которые были приватизированы в начале 90-х годов.Если тогда при приватизации приглянувшейся покупателю квартиры не были учтены права ребенка, то он рискует приобрести вместе с жильем очень серьезную проблему. Лишенные кусочка собственности дети, повзрослев, сегодня начинают восстанавливать «статус кво». До недавнего времени суды безоговорочно удовлетворяли их требования, пока не столкнулись с тем, что выселять из квартиры надо семьи, где тоже имеются дети. И эти дети ни в чем не виноваты. Тут наша судебная практика, как считает вице-президент РГР Константин Апрелев, и зашла в тупик.
Ситуация с добросовестными приобретателями давно уже обсуждается в риэлторском мире. Несмотря на то, что в Гражданском кодексе РФ говорится о правах граждан, которые, покупая квартиру, не знали и не могли знать о том, что продавец не имеет права ее отчуждать, наши суды почему-то принимают сторону бывших собственников. По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, это происходит потому, что наши гражданские суды корнями уходят в советское время, находятся в плену прежних представлений и просто психологически не могут оставить квартиру за тем, кто ее купил. У арбитражных же судов налета «старины глубокой» меньше, поэтому там судьи больше придерживаются законодательных норм.
Кстати, эта проблема не только российская. В других странах мира тоже случается, что кого-то приходится выселять. Но там добросовестного приобретателя никогда не выставят на улицу. Закон одинаково защищает как прошлого, так и настоящего собственника. Когда в Госдуме лежит ряд законов по защите прав и законных интересов граждан, покупающих жилье, западный опыт для нас особенно актуален. Этому была посвящена Международная конференция «Развитие рынка недвижимости. Создание системы защиты прав добросовестного приобретателя». Почти 150 участников форума на протяжении двух дней обсуждали, какие поправки нужно внести в действующее законодательство, чтобы снизить риск утраты собственности.
Участники конференции отметили, что с введением госрегистрации требования по отчуждению имущества ужесточились, но все равно еще немало сделок расторгается, и люди порой оказываются если не на улице, то в заблокированной по решению суда квартире, которой они годами не могут распорядиться. Обсудив российское и зарубежное законодательство, а также судебную практику разных стран, профессионалы рынка недвижимости пришли к выводу, что при органах госрегистрации нужно создавать фонды, из которых можно было бы пострадавшим возмещать понесенный ущерб. Даже в такой благополучной стране, как Англия, в прошлом году было потрачено 2 млн. долларов на выплаты. Кстати, ведь и у нас продекларировано, что сейчас государственные органы, которые проводят регистрацию, несут материальную ответственность за заверенную ими сделку. А на деле степень ответственности регистратора за допущенную ошибку порой бывает очень сложно доказать и, естественно, еще сложнее взыскать с государства ущерб.
Однако, как отмечает юрист фонда «Институт экономики города» Александр Копейкин, даже если будет принят необходимый закон, организован страховой федеральный фонд (по оценкам специалистов, для России необходимо порядка 10 млн. долларов), то ущерб будет выплачиваться только тогда, когда будут исчерпаны все возможности получения возмещения с виновной стороны.
На сегодня единственный способ хоть как-то сохранить приобретенную собственность – застраховать квартиру. И хотя страховщики не любят расставаться со своими деньгами, но в этом случае они хоть будут помогать своему клиенту отстаивать его права в суде.