В Черногорию по ипотеке
Уникальная природа, целебный климат, приличный уровень сервиса и далеко не низкие цены на недвижимость – это Черногория сегодня. За несколько лет цены на апартаменты и дома в этой стране выросли в несколько раз.
Поэтому те, кто вложился три-четыре года назад в покупку черногорской недвижимости, сделали верный инвестиционный шаг. Но и сейчас, несмотря на европейские цены, на которые мало повлиял кризис, риелторы уверяют, что покупка недвижимости в этой стране по-прежнему выгодна россиянам.
Почему выбирают Черногорию
В 1992 году на конференции ООН по окружающей среде Черногория была признана «экологически чистым государством», и получила статус «заповедника Европы». Сейчас национальная валюта в этой стране – евро.
Россиян привлекает то, что местные жители доброжелательно относятся к нашим соотечественникам и многие знают русский. Чтобы приехать в Черногорию, гражданам России требуется только заграничный паспорт. Визу или вид на жительство нужно оформлять, только если требуется задержаться дольше чем на 30 дней. Приехать в Черногорию легко: свыше 10 авиакомпаний совершают регулярные и чартерные рейсы в ее столицу Подгорицу и в расположенный ближе к побережью город
Тиват. Продолжительность перелета из Москвы – около 3 часов.
По ипотеке
И все-таки кризис сделал свое дело. Все меньше россиян могут позволить себе покупку вилл на берегу моря. Застройщики придумывают альтернативные варианты. С одной стороны продажи комфортного жилья, а с другой – снижения стоимости не квадратного метра, а общей стоимости покупки. Например, продажа апартаментов, рассчитанных именно на иностранцев, в так называемых городах-клубах.
Некоторые компании-застройщики заключают договоры с европейскими банками об ипотечном кредитовании покупателей под залог таких апартаментов. Правда, европейские банки готовы кредитовать исключительно под залог уже построенного и оформленного в собственность жилья. Оформление апартаментов в собственность – гарантия того, что у банков появится ликвидный залог.
Условия ипотечного кредитования для россиян европейскими банками под залог черногорской недвижимости более интересны, чем предложения наших банков при покупке недвижимости в России. Для покупки черногорских апартаментов россиянам нужно будет внести 30% от их стоимости в качестве первоначального взноса. Ипотека же выдается на срок от 7 до 10 лет под 6,5–7% годовых в евро.
По мнению экспертов, возможность участия в ипотеке подстегнет спрос на черногорскую недвижимость.
О ценах и тенденциях
Скачкообразный рост цен на недвижимость в странах Восточной Европы явление не новое. За последние 2–3 года в несколько раз возросли цены на недвижимость в Польше, Чехии, Венгрии, на Черноморском побережье Болгарии.
Недвижимость в Черногории последние несколько лет росла в цене в среднем на 40–50% в год, а на побережье подорожание достигает 100–120%. Все же на сегодня цены здесь несколько ниже относительно других восточно-европейских стран.
Хорошим сравнительным примером является северный сосед Черногории – Хорватия, где недвижимость очень востребована и ликвидна. Бум на хорватскую недвижимость начался 3–4 года назад и за этот период цены выросли в 3–4 раза. В 10–15 километрах от границы с Хорватией стоимость квадратного метра построенной недвижимости на территории Черногории дешевле в 2,5–3 раза.
Примечательно, что в стране практически нет гостиниц и отелей с апартаментами высокого класса. В самом посещаемом городе Адриатического побережья Будве построено всего чуть более 3 десятков гостиниц.
В прошлом году в Черногории наблюдалась корректировка в среднем ценовом сегменте, так как высокий спрос в 2006-м и 2007 годах «перегрел» рынок, и цены оказались сильно завышены. Цена на квадратный метр в постройках неподалеку от моря сейчас колеблется в районе 2–4 тыс. евро. Если объекты расположены вблизи берега, то цена возрастает до 5–6 тыс. Дороже стоят новые или свежеотремонтированные дома с собственным пляжем, участком или пристанью. Кстати, местные законы сформулированы по принципу европейских, но более лояльны к иностранным инвесторам. Уже сегодня Черногория приняла закон о приобретении земли частным лицом иностранного происхождения. Более того, процедура получения исходно-разрешительной документации на строительство стала абсолютно прозрачной.
Недвижимость в горах обходится гораздо дешевле – от 1,3 до 3 тыс. евро за квадратный метр. Цены в новостройках города Петроваца, которые пользуются спросом среди россиян, начинаются от 4 тыс. евро. В элитном поселке Свети Стефан близ Будвы квадратный метр может продаваться и по 5–7 тыс. В самой Будве цены в среднем в два раза ниже – около 3 тыс., а в Баре квадратный метр жилья оценивается в 2 тыс. евро.
Кто и что покупает
Среди иностранных покупателей в Черногории много англичан и жителей других европейских стран – австрийцев, немцев, швейцарцев. На юг страны приезжают потомки албанских эмигрантов, в основном из США. Европейцы, как правило, предпочитают активный отдых: любители горнолыжного спорта покупают недвижимость в горных районах, те, кто проводит досуг в яхт-клубах – на побережье.
В последние годы Черногория пользуется все большим успехом среди российских граждан. Среди них – как молодые успешные бизнесмены, так и люди старшего поколения, находящие выгодное применение многолетним сбережениям – сегодня недвижимость здесь заметно дешевле российской. Если европейцы не особо гонятся за роскошью, то для наших соотечественников близость к морю, площадь приусадебного участка, возможность отделки дома под себя являются основополагающими факторами. Поэтому весьма популярна покупка недвижимости на вторичном рынке с последующей ее модернизацией.
Особым спросом среди представителей среднего класса пользуются апартаменты на расстоянии 100–800 м от моря. Новые дома строятся очень быстро – в среднем за полгода. Из строительных материалов предпочтение отдается кирпичу. Отличительная особенность местного жилья – огромные балконы, которые могут выполнять функции еще одной комнаты.
Более состоятельные граждане приобретают виллы на побережье: продаются как новостройки, так и старинные каменные дома, часто с собственным садом. При покупке вилл ценность также представляет земля, которую потом можно использовать под строительство еще одного объекта.
Существует в Черногории и элитная недвижимость, хотя по качеству она пока уступает западноевропейской. Однако как по качеству, так и по стоимости уровень элитки все же выше, чем, скажем, в Болгарии и ряде других стран Восточной Европы. Как правило, это не исторические здания, а новые дома и апартаменты класса люкс.
Где покупают
Наиболее популярно среди российских покупателей побережье Адриатического моря, в особенности окрестности города Будва. Также из-за хорошей экологической обстановки привлекательны объекты в Которской бухте, где стоимость несколько ниже, чем в Будве. Пользуются спросом и объекты в городе Бар, куда едут не только отдыхать, но и работать, заниматься бизнесом, совершать покупки: для покупателей квартиры в Баре популярнее, нежели дома.