Купить комнату
Сегодня это самый доступный способ стать москвичом
Пусть комнатка маленькая и в квартире с соседями, зато своя! – примерно так рассуждали те, кто испокон веку рвался в столицу. Затем, в период массовой ипотеки, интерес к комнатам утих. Да и сами они, взлетев тогда в цене, вплотную приблизившись к недорогим «однушкам». Нынешней весной ситуация изменилась.
Не совсем забытое старое
Как утверждают эксперты, приобретение комнаты вновь становится самым доступным способом для того, чтобы обосноваться в Первопрестольной. Ведь цены на комнаты не просто упали – они рухнули. И сейчас покупка комнаты в столице за 1,5–2 млн рублей вполне реальна.
Исследование рынка, проведенное специалистами одного из агентств недвижимости, показывает, что в первом квартале средняя цена кв. метра в комнатах установилась на отметке в $4312, а средняя цена комнаты составила $72,8 тыс., или 2,47 млн рублей. Для сравнения, в октябре 2008-го средняя цена комнаты составлял $131 тыс., или 3,3 млн рублей. С октября комнаты подешевели в долларовом эквиваленте на 44,4 процента, а с начала 2009 года – на 22,3. Основной пик снижения в этом сегменте пришелся на февраль и январь – 9,9 и 8,6 процента соответственно. В марте падение замедлилось до 3,8 процента.
На четверть дешевле
В рублевом эквиваленте купить комнату теперь можно на 25 процентов дешевле, чем до кризиса.
Нынешней весной на продажу выставлено примерно 3,2 тыс. комнат в различных округах столицы. Несмотря на то, что цены падают, с каждым месяцем желающих продать комнату становится все больше. За шесть месяцев с начала кризиса предложение в этом сегменте увеличилось на 6,6 процента, а в первом квартале 2009-го число комнат, выставленных на продажу, выросло на 2,1 процента.
В центре Москвы львиная доля продаваемых комнат находится в трехкомнатных и многокомнатных квартирах (79 процентов). Продажа одной комнаты в двухкомнатной квартире встречается реже (21 процент). По сравнению с началом кризиса число «двушек», в которых продается вторая комната, выросло на два процента.
Время покупать в центре
Разброс цен на комнаты в центре столицы поражает. По утверждениям аналитиков, стоимость кв. метра (речь, понятно, идет о комнатах) в рамках Садового кольца колеблется от $3275 до $10000. До кризиса предложения дешевле $7500 за метр в центре практически отсутствовали.
Скорее всего, разброс цен объясняется тем, что продавцы по-разному оценивают ситуацию на рынке. Да и цели у них могут быть разные. Если, например, есть потребность продать имеющуюся комнату и приобрести альтернативное жилье именно сейчас, то владельцы комнат готовы назвать реальные, приемлемые для покупателей цены. Если же процесс расселения коммуналки в центре длится годами, ее обитатели снижать цены не спешат и к доводам риелторов о том, что рынок сейчас падает, не прислушиваются.
Поэтому ситуация в центре выглядит примерно так. Комнату 26 кв. метров рядом со станцией метро «Белорусская» в двухкомнатной квартире продают за 3,8 млн рублей. Владельцам этой комнаты нужно продать ее срочно, так как разъезжаются муж с женой. В том же районе, на соседней улице в трехкомнатной коммуналке комната площадью 20 кв. метров продается за 8 млн. Причем и в том, и в другом случае речь идет об одинаковых кирпичных девятиэтажках.
Похожая ситуация и с комнатами в «центре центра» – в Арбатских переулках. В Большом Афанасьевском переулке, правда, в огромной шестикомнатной квартире, 13-метровая комната продается за 3,5 млн рублей. В том же доме, но в другой квартире комната площадью 15 метров предлагается за 7,6 млн.
Риелторы утверждают: с настроенными на продажу продавцами комнат даже при относительно невысоких ценах можно торговаться и получить скидку примерно пять процентов.
Средняя площадь продаваемых комнат в центре составляет 19 кв. метров. По типу домов стоимость комнат в рамках Садового кольца варьируется от $60,4 тыс. до $185 тыс. Но недорогих комнат до $80 тыс. немного – не более 18 процентов. В основном предлагаются комнаты стоимостью от $80 до 140 тыс. (их 67 процентов).
По сравнению с другими округами комнаты в ЦАО – самые дорогие. Их средняя цена $122 тыс., а число предложений не превышает 19 процентов от общего объема.
Самая дорогая комната нынешней весной продавалась в районе Оружейного переулка – за $280 тыс.
За пределами Садового
Средняя цена кв. метра в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, составляет $4087. 62 процента комнат предлагается в трехкомнатных квартирах, 22 – в двухкомнатных и 16 – в многокомнатных квартирах. Цена комнаты в зависимости от типа дома от $38 до 125 тыс. Больше всего комнат представлено в диапазоне от $40 до 80 тыс. (81 процент).
Самые дешевые комнаты расположены в Зеленограде – их средняя цена $62 тыс. По сравнению с осенью прошлого года комнаты здесь подешевели на 36 процентов. Самая дешевая комната в Зеленограде площадью 14 кв. метров этой весной была продана в 7-м микрорайоне – всего за $32 тыс.
Лидерами снижения цен среди комнат стали Восточный, Юго-Восточный, Северный и Северо-Восточный столичные округа. По сравнению с октябрем 2008-го нынешней весной цены здесь упали соответственно на 47, 42, 41 и 40 процентов.
Цены падают, спрос растет
Как утверждают аналитики, весной спрос на комнаты в квартирах столицы вырос на 19 процентов. Это происходит в основном из-за серьезного снижения цен в этом сегменте. Получается, что в условиях кризиса столичные комнаты становятся ощутимо дешевле и доступнее однокомнатных квартир даже в ближнем Подмосковье. По словам генерального директора одного из агентств Валерия Барнинца, в октябре комнаты в столице отличались по стоимости от однокомнатных квартир на 10–15 процентов, сейчас – до 40. К тому же комнаты в условиях отсутствия ипотеки остаются единственным доступным вариантом приобретения экономичного жилья в мегаполисе, особенно для иногородних. В отличие от других сегментов рынка недвижимости, рынок комнат чувствует себя относительно неплохо.
Углубляясь в Подмосковье
Значительно упали цены не только на столичные, но и на подмосковные комнаты. Сейчас стать собственником комнаты в области в удаленности 60 км от МКАД (и дальше) можно, имея всего 500–600 тыс. рублей. Например, за такую цену вполне реально приобрести комнату в Орехово-Зуевском или Серпуховском районе. Правда, как правило, это будет комната в шлакоблочном либо деревянном доме барачного типа.
Чуть ближе к кольцевой дороге (Ногинск, Электросталь, Голицыно, Раменское, Солнечногорск) уже в кирпичных или панельных домах комнату в коммуналке можно приобрести за 800 тыс.–1 млн рублей. Как утверждают риелторы, подмосковные комнаты в такой удаленности от МКАД и в этой ценовой категории весьма востребованы.
Ну а какая ситуация сложилась в ближайших от столицы городах? В городах так называемого первого пояса – до 20 км от кольцевой (Балашиха, Люберцы, Одинцово, Химки, Железнодорожный) комнаты выставляются на продажу практически по московским ценам: от 1,3 до 2 млн рублей. Согласно оценкам специалистов, комнаты, расположенные в ближайших к столице городах, пользуются невысоким спросом и продать их сейчас непросто. На отсутствие спроса в этих городах влияет и то, что последние годы здесь велось интенсивное строительство. Сейчас многие застройщики немногим дороже, чем комнаты, предлагают квартиры в новостройках.
Как выбраться из коммуналки
Пожалуй, двух мнений быть не может: жизнь с чужими людьми в коммунальной квартире – не сахар. Поэтому многие, приобретая жилье такого типа, рассчитывают в дальнейшем все-таки решать свою жилищную проблему. Вот пути, по которым можно пойти, желая выбраться из коммуналки в отдельное жилье.
Путь 1. Накопить средства на доплату, продать комнату и купить отдельную квартиру. Этот способ превращения коммунального жилья в отдельное пока самый распространенный. Договориться с соседями бывает невозможно (да это и не нужно), поэтому комнаты в коммуналках часто перепродаются.
Путь 2. Расселение. Популярный в 1990-х способ ликвидации коммуналок сейчас становится все менее вероятным и рентабельным. Те квартиры в центре, которые можно было дорого продать, давно расселены. Оставшиеся крайне редко можно расселить из-за высоких запросов соседей по коммуналке.
Путь 3. Присоединение соседской комнаты. Если соседи решили продать свою комнату, то сначала они должны предложить выкупить ее по рыночной цене соседям по коммуналке.
Приобрел долю – получил регистрацию…
В профессиональных риелторских базах объектов недвижимости появилось немало предложений о «продаже прописки» в столице и области.
Отдельные фирмы предлагают оформить постоянную регистрацию в Москве за 130 тыс. рублей, а за пределами МКАД – за 40–50 тыс.
В области подобную процедуру предлагается совершить на основании бессрочного договора пользования доли в частном жилом доме. При этом компании, совершающие такие операции, предоставляют возможность «прописаться» всем членам семьи. Тариф в таком случае гораздо меньше. За ребенка до 14 лет попросят 13 тыс. рублей, старше 14 лет – 20 тыс. Семейную пару «пропишут» за 60 тыс.
В Москве такую же услугу предоставляют на основании договора дарения или продажи доли собственности. При приобретении двух таких долей компании предлагают скидку в 17 тыс. рублей, а за «прописку» ребенка придется доплатить 40 тыс.
Напомним: все процедуры, связанные с получением гражданства, регистрации, можно осуществить законным путем исключительно в представительствах ФМС РФ и паспортно-визовых отделениях РОВД.
В то же время более 300 фирм в столице предлагают услуги по быстрому оформлению временной и постоянной регистрации. Стоимость их услуг колеблется от нескольких сотен рублей за временную регистрацию до нескольких сотен тысяч рублей за то, что принято называть по старинке пропиской.