Скидки на жилье
Говоря о скидках на жилье экономкласса, главное, что должен учитывать потребитель: оптимальные скидки неразрывно связаны со справедливой ценой на квадратный метр.
В нынешних условиях скидка может быть существенной, но не выходить за рамки здравого смысла. Слишком большая должна настораживать – это сигнал о неблагополучии продавца. Скидка ниже себестоимости жилья означает, что компания испытывает серьезные кассовые разрывы, остро нуждается в средствах, и не факт, что она их соберет, навербовав достаточное число смельчаков-покупателей. Поэтому, польстившись на «сладкий» дисконт, можно вообще ничего не получить. В совокупности с большими скидками всегда достаются большие риски недостроя.
Для жилья экономкласса оптимум скидки находится где-то в районе 10 процентов. Все, что выше 20 процентов, крайне рискованно. Это все равно что банк начинает истерично рекламировать вдвое большие проценты, чем в среднем по отрасли.
Скидка в 10 процентов в недвижимости фактически означает, что продавец решил сократить время экспозиции объекта примерно на полгода-год и получить деньги сейчас. Скидки в размере 30 процентов (или когда продавцы предлагают оплатить 30 процентов стоимости жилья, а остальное – в рассрочку на 10 лет) закономерно наводят на вопрос: что, себестоимость этого жилья составляет половину цены? Это не так. Это значит, что девелопер набирает «горячие» деньги, силясь доинвестировать стройку. Но собранных в режиме SOS средств может не хватить, чтобы доплыть до спасительного островка.
Чтобы понимать, справедлива ли скидка, покупатель должен знать, справедлива ли изначальная цена. А может, в нее была заложена такая дельта, что она позволяет сбрасывать и 30 процентов, и больше? Покупатель может прикинуть справедливую цену?
Различные игроки рынка недвижимости неоднократно аргументированно заявляли, что справедливая цена квадратного метра экономкласса – где-то 1800 долларов за метр. Реальная себестоимость – порядка 1500 долларов за метр. Плюс кредитные проценты, которые составляют в этом сегменте до 30 процентов – около 300 долларов за метр. Так как до 70 процентов инвестиционных затрат девелопера финансировалось банками, то за весь цикл строительства набегает еще 300 долларов кредитных процентов. Таким образом, получается, что 1800 долларов – это уже практически себестоимость строительства. Если предлагается скидка, которая делает выручку продавца меньше его затрат, значит, он фиксирует убыток.
В краткосрочном периоде девелопер может идти на то, чтобы торговать практически без прибыли, с минимальной или даже нулевой рентабельностью. Но убыток не может быть катастрофическим. И какая бы ни была ситуация на рынке – размер скидок конечен.