Вячеслав Шеянов: «Юридически чистых квартир на рынке очень мало»
Как уверяют риелторы, сегодня на рынке недвижимости выставлено на продажу много проблемных квартир. Кстати, именно они отличаются наибольшими, завлекательными скидками. Можно ли говорить о том, что количество мошеннических сделок возросло в последнее время? Об этом мы беседуем с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.
«Темные пятна» прибыли
– Что касается нашего агентства, то никакого роста криминала мы не наблюдаем. Объяснение простое. Недобросовестный продавец видит, как проверяется квартира. И найдет тысячу причин, чтобы с нами не работать. Напротив, честный продавец все принимает как должное.
– Значит, мошенники пытаются даже через фирмы продавать квартиры?
– Бывает и такое. Но когда я говорю, что проблемных квартир на рынке достаточно много, то я речь веду не о мошенниках, а о вполне добропорядочных гражданах. К сожалению, многие еще плохо знают гражданское законодательство. К тому же нередко встречаются ситуации, когда один закон противоречит другому. В результате в истории квартиры появляются некие «темные пятна». Если мы их обнаруживаем, то, в отличие от частных посредников, всегда ставим в известность покупателя. Те же, кто в свое время приобретал недвижимость с помощью частных посредников, нередко при продаже бывают очень удивлены возникающими проблемами. При том случается, что недобросовестные продавцы угрожают через суд оспорить сделку. Появились даже адвокаты, которые предлагают оформить определенный пакет документов, позволяющий шантажировать нового собственника. К сожалению, появился и такой бизнес.
Так что, покупая жилье самостоятельно или через частных посредников, вы очень сильно рискуете. Надо понимать, что углубленная проверка юридической чистоты квартиры для частных посредников трудна или вовсе невозможна. А главное, они далеко не всегда в ней заинтересованы. Ведь если вскрылись сомнительные моменты, то сделка разваливается. Значит, частный посредник потерял время и деньги. Поэтому нередко частный посредник предпочитает закрывать глаза, когда обнаруживает недобросовестность продавца.
Добропорядочная же фирма не может себе такого позволить в принципе. К примеру, у нас есть юридический отдел, зарплата специалистов этого отдела не зависит напрямую от сделки, поэтому юристы собирают самую полную и объективную информацию о квартире.
– Вячеслав Анатольевич, известно, что спорные случаи часто возникают потому, что дети владельцев продаваемого жилья на заре приватизации не были включены в число собственников квартиры. Можно ли исправить ситуацию сейчас?
– Чаще всего родители несовершеннолетних детей в момент приватизации своего жилья не имели никакого злого умысла. Просто если они включили ребенка в число собственников, то он в дальнейшем терял право на бесплатную приватизацию (поправки в закон о приватизации были приняты через год с небольшим). И вот сегодня те, чьи права были когда-то нарушены, имеют возможность оспорить законность приватизации, проведенной даже много лет назад. Замечу, что по такого рода делам фактически нет срока исковой давности. Представьте, что вы, добросовестный приобретатель, вдруг получаете повестку в суд. Все. Спокойная жизнь у вас сразу же закончилась. Вопрос даже не в том, что решит суд, может, все и обойдется, но поверьте, времени и нервов вы потеряете немало. Поэтому необходимо очень тщательно подходить к сделке с недвижимостью, особенно если квартира перепродавалась несколько раз. Только обращение в серьезную риелторскую компанию с безукоризненной репутацией предотвратит такого рода неприятности.
– Но ведь и многие агентства недвижимости несут больше моральную ответственность, чем материальную.
– Для нас репутация значит очень многое. Поэтому мы тщательно отслеживаем все переходы прав собственности на недвижимость. Хотим, чтобы покой наших клиентов никогда и никем не был нарушен. Но иногда все же сталкиваемся с тем, когда некие граждане приходят к нашему покупателю с какими-то претензиями. Но когда они понимают, какие мероприятия были проведены при подготовке квартиры к сделке, желание предъявлять нашим клиентам претензии у них быстро пропадает.
«Запятая» в истории
– Родственники приходят?
– Родственники редко. Чаще появляются те самые адвокаты. Изредка, но это бывает, в сделках участвуют люди, которые состоят на учете в психоневрологическом диспансере. В таких случаях мы в день проведения сделки с такими клиентами всегда проводим освидетельствование у специалиста, и если, по мнению этого специалиста, проведение сделки сегодня не противопоказано по медицинским критериям, то мы эту сделку проводим. Но если по медицинским показателям не все в порядке, то сделку просто откладываем, о чем покупателя всегда заранее ставим в известность, чтоб он понимал, почему произошли изменения в сроках сделки. Но рано или поздно с таким клиентом сделка все же проходит, и через какое-то время находится «доброжелатель», который хочет помочь якобы обиженному продавцу. Но этот «доброжелатель» порой не знает, что все действия были произведены нами верно. Как только он видит, что тут, как говорится, нечего ловить, то сразу же уходит.
– Но бывает, что не всегда можно что-то исправить…
– Если мы не можем исправить что-то, то просто отказываемся от сделки, и подыскиваем для клиента другую квартиру.
– Как, на ваш взгляд, можно уберечься от разного рода проблемных продавцов?
– Если человек отказывается проходить медицинское освидетельствование, то сделку мы не проводим. Стало быть, есть у него основания или нехорошие намерения. Таких отказов бывает процента 2–3%.
– Чем они это мотивируют?
– Порой бывает непонятно. Мол, это ущемление моего достоинства.
– Почему? Он же состоит на учете.
– Но никто же не признается, что у него есть мысли через год потребовать квартиру назад. Сегодня он будет говорить о его якобы попранном достоинстве, а потом найдется «добрый» человек и начнет ему сулить выгоды от расторжения сделки. Кто-то и не выдержит, может согласиться…
– Приходилось ли компании сталкиваться с квартирами, которые продавались много раз?
– Мы сталкивались с такими квартирами, но не все они «сильно проблемные». Кто-то купил квартиру, потом в ее истории нашел пятно, которое вселило в него беспокойство, и он стремится от нее избавиться. Другой у него купил, узнал о «запятой» в ее истории и тоже сбрасывает.
– А можно ли из этой «запятой» сделать «точку»?
– Иногда можно, а иногда и нельзя. Стоит заметить, что юридически чистых квартир на рынке очень мало. Но в большинстве случаев это никакие не мошенничества, а просто незнание законов или их нестыковки. Поэтому покупателям мы говорим, какие шероховатости имеются в истории той или иной квартиры и что его может ожидать, если он купит эту квартиру. Порой советуем, как избежать рисков расторжения сделки.
– Может, имеет смысл рекомендовать застраховать сделку. Вы это советуете?
– Безусловно. В первую очередь, застраховать.
Операция «Дети»
– А как быть с детьми, которые не участвовали в приватизации?
– Надо просто найти этих детей и взять с них нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры и претензий не имеют. Наличие этого заявления обезопасит покупателя квартиры, и никакой суд на этом основании не отнимет эту квартиру у него в будущем.
– Но этим опять же занимаются риелторы. А страховая компания возьмет на себя такой риск?
– Они застрахуют риск утраты собственности. У них есть статистика. По ней они прикинут процент, чтобы было выгодно и клиенту, и им, и выпишут страховой полис. Реально же страховая компания не защищает от события, а обещает выплатить определенную полисом сумму в случае наступления события (страхового случая). Если вы не знаете истории квартиры, то не знаете, от каких именно рисков надо страховаться. Риск того, что дети, не участвовавшие в приватизации, могут предъявить свои права на квартиру, не снимется никогда.
– Нет срока исковой давности?
– Есть. Но он начинает свой отсчет с того времени, когда ребенок узнал или должен был узнать о том, что его права были ущемлены. И суд примет во внимание его заявление и начнется этот отсчет.
– А если он подписал заявление, а потом его кто-то переубедил изменить решение, то в этом случае он тоже может обратиться в суд и попытаться…
– Да, может. Но если он в твердой памяти написал заявление, то у суда возникнет вопрос: почему вчера не было претензий, а сегодня появились. А если есть его заявление, то с этого времени уже начинается отсчет исковой давности. И если через 5 лет он вдруг «передумал» и попытается обратиться в суд, то в этом случае ему скажут, что срок исковой давности закончился.
– Значит, после заявления тоже лучше застраховаться?
– Да. Но страховаться надо в этом случае только на 3 года. А если нет заявления, то страховать нужно на много лет, пока не продадите эту квартиру. Страхование защищает в том случае, если вы понимаете риски.