Все дело в спросе
Начиная с сентября прошлого года спрос на жилье, сдаваемое в аренду, плавно снижался. Но после новогодних праздников ситуация изменилась. Наконец-то у риелторов появилась работа.
Цены упали, так как пропал спрос
В новом году на арендном рынке действительно оживление. В январе произошло возвращение интереса к объектам, находящимся в средней ценовой категории, которые были интересны арендаторам всегда.
Осенью прошлого года закрылось немало компаний, занимающихся арендой, именно из-за отсутствия спроса. Оставшиеся агентства перебивались с копейки на копейку, стремясь выжить, и надеясь, что когда-нибудь рынок оживится.
Основная проблема столичного арендного рынка была в том, что резко упал спрос практически на все категории жилья, сдаваемого в наем. Произошло это потому, что многие иностранные специалисты, сотрудники зарубежных компаний в срочном порядке покинули Москву. Их компании либо свернули деятельность у нас, либо резко сократили число сотрудников. Кроме того, вернулись в регионы и специалисты из ряда наших компаний, планировавшие развивать бизнес в столице. В результате сложилась такая картина.
В конце прошлого года реально было сдать лишь недорогие комнаты и очень дорогое элитное жилье. Соответственно, комнаты пользовались спросом в диапазоне до 15 тыс. рублей в месяц. Как правило, если комната сдавалась одному человеку, то ее стоимость колебалась в пределах от 10 тыс. до 12 тыс. рублей. Если двоим, то – от 12 тыс. до 15 тыс. рублей.
Увеличение спроса на комнаты было вызвано еще и тем, что многие арендаторы, опять-таки из-за изменившегося материального положения, вынуждены были находить самые дешевые варианты аренды, освобождая всегда пользующиеся спросом недорогие одно-двухкомнатные квартиры. Так на рынке образовался значительный перевес предложения «однушек» и «двушек» экономкласса над спросом. После кризиса 1998 года такая ситуация в принципе не возникала ни разу.
Но в то же время кризис 2008-го, видимо, не коснулся тех, кто может позволить себе аренду элитного жилья стоимостью от 300 тыс. рублей в месяц. Естественно, что арендаторов жилья такого уровня всегда было относительно немного. Но те, кто мог позволить себе арендовать апартаменты за подобную сумму до кризиса, могли себе это позволить и после. Именно из-за того, что элитное жилье продолжало пользоваться спросом, цены на сдачу его в наем не упали, а на некоторые апартаменты даже выросли.
Этого нельзя сказать о квартирах эконом- и бизнес-класса, всегда довольно быстро сдающихся.
Например, в августе прошлого года была сдана двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте за 100 тыс. рублей в месяц. До кризиса – это средняя цена для квартиры такого уровня в этом районе. В октябре иностранные специалисты, арендовавшие эту квартиру, покинули столицу, и квартира до середины января искала новых арендаторов. Не секрет, что в столице существует общемосковский банк данных арендуемых квартир. Эта квартира была в него выставлена. Первое время звонков практически не было, потом, наконец-то, долгожданный просмотр. Но потенциальный арендатор заявил, что в связи с кризисом сможет арендовать эту квартиру лишь за 75 тыс. рублей. Сначала это предложение шокировало собственников квартиры, но время шло. Других потенциальных арендаторов не было. Несколько недель спустя новый просмотр – и все то же предложение по цене.
Примечательно то, что большинство владельцев недвижимости готово было прогибаться по ценам и прогнулось, но даже при скидках 25% арендаторы выбирали и торговались дальше.
Еще пример. Летом прошлого года приличная однокомнатная квартира в центре столицы сдавалась в среднем за 45–50 тыс. рублей в месяц. В декабре цена на «однушки» в центре упала в среднем до 35 тыс. рублей. И опять, парадокс, квартиры были, а арендаторов, готовых платить такую сумму, не было.
В результате отсутствия спроса цены даже на всегда ходовые однокомнатные квартиры экономкласса существенно просели. Если летом однокомнатную квартиру за 22–23 тыс. рублей надо было поискать, в конце года появился большой выбор приличных «однушек» за 18 тыс. рублей.
Он просто был отложен
Риелторы, давно работавшие на рынке недвижимости, понимали, что в столице спрос на арендуемое жилье долго отсутствовать просто не может. Это и показал первый месяц нового года.
Да, кризис существенно скорректировал цены на квартиры эконом- и бизнес-класса, сдающиеся в аренду. В общем, по сравнению с декабрем они стоят на месте. Но основная особенность нового года в том, что те люди, которые выжидали всю осень и декабрь, что же будет дальше, на сколько упадут цены, стали активно арендовать.
Вернулся арендаторский спрос. Сейчас вернулся спрос на самые недорогие однокомнатные квартиры экономкласса за 18–20 тыс. рублей. Они уходят очень быстро. Кроме того, возвращается спрос на квартиры в ценовом диапазоне от 50 тыс. до 120 тыс. рублей, расположенные в престижных районах столицы.
Арендуют подобное жилье в основном европейцы, компании которых возобновляют работу.
Ситуация с отсутствием спроса на ходовое жилье, сложившаяся в конце прошлого года, не типична для рынка аренды. Спрос просто был отложен. А сейчас, когда цены значительно упали, рынок оживился.
В рублях, долларах или евро?
Доллар и евро растут. Длительное время рынок аренды, так же как и рынок продажи, был привязан к валюте. Всего два-три года назад расчеты между арендаторами и арендодателями перешли на рубли. Но тогда рубль был устойчив. Сейчас же сложилась такая ситуация, когда владельцы сдаваемого жилья практически все хотят получать арендную плату в растущей по отношению к рублю иностранной валюте, а арендаторы всячески противятся этому.
Пока владельцы недвижимости еще не оправились от отсутствия арендаторского спроса в конце прошлого года, противостояние между получением арендной платы в рублях или в валюте, – в пользу рубля. К какой валюте будет привязан арендный рынок дальше, покажет время. Во многом это будет зависеть от спроса на жилье, сдаваемое в аренду.