Торг уместен
Симптомы кризиса все заметнее: замороженные проекты, остановившиеся стройки. Неудивительно, что в такой ситуации внимание приковано к вторичному рынку. Посмотрим, как оценивают положение дел специалисты и как ведут себя конечные потребители.
Место подвига вакантно
По сути, ничего сенсационного здесь еще не произошло. Можно отметить лишь некоторое снижение объемов рынка (в основном из-за сокращения ипотечных программ). Заемщики, которые готовы были внести до 15% стоимости квартиры, теперь должны увеличить взнос до 30%, и далеко не все способны на такой подвиг.
Как отмечают аналитики одной известной компании, с 10 по 16 ноября рынок отыграл падение «праздничной» недели и вернулся к нормальному состоянию. Возврат деловой активности демонстрируют показатели спроса и предложения, выросшие по сравнению с первыми числами ноября. Общий объем предложения увеличился в столице на 12,1%, а в области – на 13,1% (до 33,5 тыс. объектов в Москве и до 18,5 тыс. объектов в области). Казалось бы, показатели внушают надежду, что рынок возвращается к «мирной жизни», однако есть некоторые «но».
Если сравнить эти показатели с «нормальной», последней неделей октября, то окажется, что рост предложения составил 0,71% в столице и 1,37% – в области. Это значительно ниже темпов роста, которые показывали предыдущие периоды. Пока в плане покупательских предпочтений партию первой скрипки играет пресловутый психологический фактор: полная неясность того, что будет завтра, заставляет многих отложить покупку. Иными словами, граждане боятся переплатить.
Предложение квартир в новостройках экономкласса заметно сократилось. Есть вероятность, что покупательский спрос активизируется весной. Однако выбор покупателей будет ограничен дефицитом предложений вторичного рынка, что может вызвать рост цен.
Рубль и доллар – заклятые друзья
По данным одной из компаний, средняя цена квадратного метра продолжает свою разнонаправленную динамику, увеличиваясь в рублях, но уменьшаясь в долларовом эквиваленте за счет роста курса американской валюты. Например, за последнюю неделю ноября долларовые цены уменьшились в столице на 1,1% и составили в среднем $8100 за 1 кв. метр. В «наших деньгах» рост составил 0,5% – до уровня 221 500 руб. за 1 кв. метр.
В Подмосковье долларовые цены уменьшились на 0,9%, а рублевые выросли на 0,6%. Таким образом, средняя долларовая цена предложения составляет здесь $3400, а рублевая – 93 800 за кв. 1 метр. В сегменте бизнес-класса отмечается порой весьма заметное снижение цен, однако многие аналитики склонны связывать это с сезонными колебаниями.
На вторичном рынке в элитном сегменте стали появляться предложения с дисконтами от продавцов, которые стремятся получить деньги как можно скорее. Дисконты варьируются от 10 до 40%, т.е. если квартира продавалась за $18 млн, сейчас ее готовы отдать за $10 млн. Предложений с дисконтами немного – 10% от всех квартир, выставленных на продажу. И как только такие предложения появляются, они сразу находят покупателя.
В непростых финансовых условиях в обиход вернулась подзабытая традиция рассчитывать цены в долларах. Что, в общем, не-удивительно, если учесть рост этой валюты и будоражащие уже несколько месяцев общество слухи о девальвации «деревянного».
Хотя рублевые цены на наиболее востребованную массовым покупателем недвижимость – квартиры в панельных домах в спальных районах – продолжили уменьшаться, никакого обвала не произошло. Так, по данным одного из агентств, снижение цены на типовую 2-комнатную квартиру за три недели ноября составило в среднем по рынку 200 тыс. рублей, а отнюдь не 1–2 млн, как прогнозировали ранее некоторые аналитики.
Спекулянты тоже плачут
Опыт учит, что в смутное, нестабильное время активизируются спекулянты. В соответствии с этим правилом немало людей сейчас снова испытывают тягу купить на грош пятаков. Не говоря уже о том, что спекулянты-профи заблаговременно приготовились к прыжку.
– Покупателей, желающих воспользоваться нестабильной ситуацией на рынке, стало больше, а владельцев квартир, готовых идти навстречу таким покупателям, почти не прибавилось, – рассуждает Игорь Шубин, заместитель генерального директора, руководитель отдела городской недвижимости брокерско-консалтинговой компании. – Владельцы квартир могут поторговаться, только услышав серьезное встречное предложение и увидев конкретного покупателя. Это и есть новая тенденция: при внешне неизменной цене возможен хороший торг при личной встрече. Отсутствие новых проектов, безусловно, повысит и без того стойкий интерес к готовым объектам, но отразится ли это на ценах, покажет только время.
Если же не ставить перед собой сверхзадач, то сейчас вполне удобное время для заключения сделки. Можно даже «в индивидуальном порядке» получить скидку.
– Падения цен предложения пока не зафиксировано, хотя реальные цены сделок оказываются несколько ниже цен предложения, – уточняет Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний. – Несмотря на то, многие продавцы на вторичном рынке заняли выжидательную позицию, с ними можно торговаться, и скорее всего они пойдут на уступки. Данная ситуация играет на руку тем, у кого вопрос улучшения жилищных условий не терпит отлагательств. Большинство же участников ждет дальнейшего развития событий.
При этом, по словам М. Литинецкой, все больше людей, наоборот, решает сыграть на повышение и торопится вложить средства в покупку квартиры, тем самым обезопасив сбережения.
– Главная тенденция, – считает этот аналитик, – наметившееся на вторичном рынке жилья за последние полтора месяца появление значительного числа инвестиционных квартир. Самые дорогие квартиры на вторичном рынке традиционно предлагаются в Центральном округе – средняя цена $13 400 за 1 кв. метр. Цены в относительно недорогих округах (Восточном, Юго-Восточном и Южном) находятся на уровне $5700–6100.
Риск долгостроев
Пока рынок, что называется, подъедает последние запасы, а последствия кризиса станут очевидны конечным потребителям не завтра. Ведь инвестиционно-строительный процесс занимает не менее двух лет. Сейчас на первичном рынке объекты еще есть. В любом случае будет закончено строительство проектов в высокой стадии готовности. Замораживание проектов начнет сказываться уже весной будущего года, что неминуемо отразится на ценах как «первички», так и «вторички».
По мнению большинства экспертов, в Московском регионе в краткосрочной перспективе можно ожидать стабильную ситуацию на рынке недвижимости, в среднесрочной – умеренный рост на уровне инфляции. Долгосрочная перспектива определяется уменьшением числа объектов и, соответственно, увеличением цены предложений. Причем жилая недвижимость находится в более выигрышном положении по сравнению с коммерческой, поскольку сроки окупаемости здесь короче.
– Так или иначе делать прогнозы сейчас сложно, ведь кризис еще не локализован, его глубина и длина не ясны, – говорит Мария Литинецкая. – Что же касается ситуации на вторичном рынке, то здесь можно говорить об увеличении объемов (в первую очередь за счет инвестиционных квартир), а также о возможном перемещении в этот сегмент потенциальных покупателей жилья в новостройках. Это обусловлено ужесточением условий ипотечного кредитования под покупку первичного жилья. К тому же риски возможного долгостроя вынудят потенциальных покупателей переместиться именно во вторичный сектор.
Все больше специалистов говорят о том, что вся финансовая активность остановилась до момента, когда рынок достигнет дна и будет видна крайняя точка падения цен. Возможно, это актуально для крупных корпораций, но стоит ли рядовым гражданам ожидать чуда в виде тотального обвала цен? Может статься, ждать придется слишком долго.