Спасение рынка недвижимости – в снижении цен?
Недостаток денег на ипотеку у банков и сокращение доходов от нефти снижают спрос на жилье и давят цены вниз. Причем в отличие от былинной традиции у цен осталось не три, а лишь два пути: либо скатиться вниз, либо шататься на месте. Их дальнейшую судьбу обсуждают известный аналитик Олег Репченко (он полагает, что к будущей весне цены опустятся на 20-25 процентов), и наш обозреватель Сергей Домнин (по его мнению, застройщики все же удержат ценовые позиции).
Нонича – это вам не давича!
Сергей Домнин: Олег Николаевич, почему вы не полагаетесь на свою собственную статистику? Если проследить за вашим еженедельным индексом стоимости жилья, то, начиная с 2000-го, он четко отражает три периода стагнации: в 2002-м, на рубеже 2004-2005 годов и в 2007-м. Все три раза цены испытывали мощное давление вниз. И все три раза выдерживали его. Кривая роста на время превращалась в горизонтальную прямую, которая соответствовала незыблемости цен. Хотя последний раз ситуация для застройщиков была очень тяжелой. Знакомые девелоперы, отвечая на вопрос о том, как идут дела, по преимуществу пользовались ненормативной лексикой. Но только при хорошем увеличении на графике можно разглядеть легкий «кивок» цен вниз. Если они демонстрируют такую завидную стойкость, то откуда уверенность, что сейчас не выдержат?
Олег Репченко: Есть два отличия нынешней ситуации от всех предыдущих. Три перечисленные вами плоские ступеньки имели место в иных макроэкономических условиях. Самое главное: тогда много денег втекало в страну, и мало вытекало. Страна буквально накачивалась деньгами. Это работало на повышение спроса. В период стагнации рынок пережидал, пока притечет необходимое количество средств, и начинался новый рост. Сейчас денег больше уходит за рубеж, чем поступает. Исчезла подоснова для нового роста. Поэтому рынок не просто постоит и пойдет дальше, он не удержится.
В период прошлых стагнаций не было «сброса» жилья инвесторами. Они понимали, что в целом ситуация в стране позитивная, остановка ощущалась лишь на рынке недвижимости, потребности в деньгах не было. Сейчас кризис охватывает не только строительство, но и прочие сферы, в том числе банковскую. Многие сейчас нуждаются в оборотных средствах для ведения бизнеса. У инвесторов появилась необходимость даже не столько фиксировать прибыль, сколько всеми возможными способами изыскивать ресурсы. Если раньше финансовые прорехи закрывались кредитованием, теперь это придется делать через продажу недвижимости.
СД: Однако укрепилась и решимость застройщиков удержать цены, заморозив продажи. Сошлюсь на выступление в Международном ипотечном клубе Сергея Жидаева, чья компания возводит жилье в подмосковной Балашихе: «Несмотря ни на какие трудности с финансированием, цены снижаться не будут. Есть бизнес-план любого предпринимателя, по которому он должен продавать, к примеру, по 100 рублей. Поэтому по 90 – продавать не станет. Он будет держать цену пять лет, если надо – десять. К этому обязывает бизнес-план».
Громадная норма прибыли дает возможность посредством продажи буквально нескольких квартир серьезно поправить положение. Тем более что текущая кредитная задолженность, по словам застройщиков, не так высока, она составляет 10-15 процентов от стоимости проекта.
ОР: Все равно застройщикам нужен спрос, а он остался в прошлом. Резко сокращено ипотечное кредитование, которое его поддерживало. «Отрублены» сверхприбыли во многих секторах из-за развития финансового кризиса. Наконец, инфляция объедает доходы.
Утверждение, будто нефть всему голова – кардинальная ошибка. Основной источник средств составляют не нефтяные вливания, а кредитование, процветавшее последние годы у нас во всех сферах. В том числе это и ипотечные кредиты, которые раздавались направо-налево. Огромные дешевые деньги вливались в Россию из-за рубежа, затем нашими банками вкачивались в население, начиная с кредитования на покупку чайника и кончая пентхаусом. Эта манна небесная свалилась не на дюжину олигархов, а на громадную массу простых людей. Все это не имеет к нефти никакого отношения.
СД: Ипотека действительно повышает спрос и цены на жилье. Но дадут ее только состоятельному человеку. А основу нашего благосостояния составляют цены на сырье. Кто бы нас кредитовал при ценах не в $100, а в $10 за баррель… Помню, как упорно билось за ипотеку правительство Москвы в 1998-м, и как мало из этого получалось. Со стороны деньги только обещали, но не давали, поскольку было не понятно, из чего станут возвращать. И сейчас нам со стороны давали в долг не «направо-налево», а, все-таки сообразуясь с нашими возможностями вернуть занятое. Для Запада мы – новый рынок, можно сказать, терра инкогнито. Поэтому ссужали нас осторожно и с опаской. В конце концов, почему бум кредитования пришелся именно на последние годы, а не развернулся в 2000-м?
В нужное время в нужном месте
ОР: Объясню, почему это случилось сейчас. Россия до 2000 года – это полная неопределенность. Известная стабильность появилась с приходом Владимира Путина, в 2002-2003 годах. К тому моменту начался рост цен на нефть, что для иностранных инвесторов стало гарантом платежеспособности России. Но нефть здесь послужила не источником денег, а лишь толчком к притоку кредитов.
До последнего времени было три канала поступления к нам денег: внешнее кредитование, иностранные инвестиции и нефтяные деньги. Какой из них мощнее – разобраться трудно. Но склоняюсь к той оценке экспертов, что из них нефтяной – минимальный. Причем сегодня первые два канала полностью перекрыты, а третий сократился на треть.
СД: Возьмем другую базу для сравнения. Два с половиной года назад кредиты и инвестиции к нам только потекли, нефть тогда была дешевле сегодняшней (подешевевшей!), но этого хватило, чтобы весной 2006-го был установлен абсолютный рекорд роста цен на жилье.
Согласен, что приток денег в страну резко сократился. В результате существенно уменьшился спрос. Однако, пусть ограниченный, но он остался, не превратился в ноль. Значит, теперь застройщикам достаточно лишь сократить предложение.
ОР: Из мировой практики известно: падение цен на жилье провоцируют банки, обладающие активами в форме жилья. Чтобы восполнить недостаток ликвидности, они выбрасывают недвижимость на рынок с дисконтом в 20-30 процентов. И это валит всех остальных.
Застройщики и частные продавцы пытаются стоять до последнего, не опускать цены. До недавнего времени им это удавалось. Но теперь появился катализатор, который, скорее всего, заставит демпинговать.
Железная воля
СД: Песня о банках, якобы готовых выбрасывать на рынок жилье с дисконтом, уже успела побывать шлягером (совсем недавно, во времена локального российского кризиса ликвидности). Однако то ли банки ее не услышали, то ли им выбрасывать нечего, но не было дисконтов ни в 30 процентов, ни в 20. Тем более, сейчас правительство предприняло сразу несколько шагов в поддержку банков.
С другой стороны, появилась практика, когда компании предлагают купить жилье, оплатив сразу только 10 процентов стоимости, еще 25 – надо внести равномерно в течение года. А там, глядишь, кризис закончится, и на оставшуюся сумму можно будет взять ипотечный кредит. Заметьте: все, что угодно, но только не снижение цены!
Здесь застройщик готов продемонстрировать недюжинное терпение: в течение года он способен удовлетвориться 20 процентами стоимости жилья. В пересчете на полную стоимость это соответствует пятикратному падению спроса. Железная воля!
ОР: Знаете, почему я не только прогнозирую, но, по сути, пропагандирую снижение цен? Если наши застройщики проявят безмерную стойкость, случится непоправимое. Будет 90 процентов банкротств, произойдет национализация отрасли, наступит конец рынка недвижимости. Если же они прислушаются к взвешенным мнениям и скинут 20 процентов с цены, то все равно заработают «выше крыши». При этом одновременно спасут бизнес, спасут отрасль. Но есть очень большое опасение, что они проявят себя несгибаемыми борцами.