Цена квартиры: занимательная арифметика

Как узнать рыночную цену квартиры? Какие существуют для этого способы и как правильнее оценить жилплощадь, чтобы в дальнейшем за «правильные» деньги ее продать или купить?

Наше все!

Для многих из нас, простых смертных, квартира, которой мы владеем, пожалуй, самая дорогая материальная ценность. Причем она всегда в цене, и эта цена лишь растет. Но сколько стоит на рынке жилья конкретная квартира? Это совсем не праздный интерес в случае, если вы собираетесь ее продать или обменять. Как бы тут не продешевить. Покупателю тоже важно не переплатить лишнего.

Итак, оценку стоимости жилплощади условно можно разделить на три вида:

– самостоятельная оценка;

– оценка лицензированной компанией;

– риэлторская оценка.

Зачем это нужно

В основном, к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:

– для предоставления сведений в банк при ипотечном кредитовании, в страховую компанию, в какое-либо госучреждение, например, в суд для решения имущественных споров или – для вступления в права на наследство;

– для совершения сделки купли-продажи.

Самые массовые ситуации оценки стоимости жилья – для совершения сделки покупки или продажи. Заказчиком в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Интересы у них разные. Но и тот, и другой хочет знать, какие существуют ценовые рамки. Один – для того, чтобы сориентироваться, хватит ли у него денег на покупку той или иной квартиры или придется брать ипотечный кредит. Другой заинтересован в том, чтобы узнать реальную рыночную цену объекта и продать как можно выгоднее.

Мы сегодня подробнее поговорим об определении цены объекта недвижимости именно при таких сделках.

…И далее по списку

При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы.

Местоположение жилья:

– округ, микрорайон;

– местоположение в микрорайоне;

– преобладающая застройка микрорайона;

– транспортная доступность;

– обеспеченность общественным транспортом;

– наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее одного км);

– наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне;

– состояние прилегающей территории (субъективная оценка);

– организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж.

Состояние дома, где находится квартира:

– тип здания;

– год постройки;

– материал наружных стен;

– материал перекрытий;

– состояние здания;

– техническое обеспечение здания;

– число этажей;

– состояние подъезда.

Характеристики оцениваемой квартиры:

– этаж;

– площадь общая/жилая;

– число комнат, их площадь;

– площадь кухни;

– санузел;

– высота потолков;

– лоджия (балкон);

– вид из окон;

– слаботочное обеспечение;

– дополнительные системы безопасности;

– состояние объекта;

– видимые дефекты внутренней отделки;

– данные о перепланировке.

Цена квартиры складывается из всех этих факторов и еще массы нюансов. На нее могут повлиять даже такие «мелочи», как соседи – пьющие, непьющие, сделан ли настоящий евроремонт или так себе – псевдо, чист ли подъезд, не пахнет ли дурно. Вплоть до того, в каком настроении был продавец или покупатель во время торга.

На заметку

Среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 процентов.

Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 процентов от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная переделка снижает стоимость жилья. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены.

Еще очень важно убедиться, что дом не подлежит сносу или реконструкции.

Оцениваем самостоятельно

Итак, вы хотите самостоятельно выяснить стоимость квартиры. Покупаете специализированные издания (смотрите сайты в Интернете) и ищете по объявлениям аналогичное жилье в домах этого же микрорайона или района – по этажности, категории дома, количеству квадратных метров…

Если кто-то из соседей недавно покупал такую же квартиру, поинтересуйтесь, сколько они заплатили. Хотя цены не стоят на месте. И сегодня за нее дают уже совсем другие деньги. Но имейте в виду: цена даже двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной в большую или меньшую сторону.

Можете позвонить в агентство недвижимости (лучше сразу в несколько), попросить оценить вашу квартиру «заочно». Все агентства пользуются одной и той же базой данных и выдадут информацию – в каком диапазоне находятся цены на подобное жилье. Имейте в виду: «продажные» цены одного кв. метра зачастую приведены уже с приплюсованными посредническими риэлторскими накрутками. И эти цифры – верхняя граница цен. На нее не стоит ориентироваться, такую сумму за свою квартиру вы не получите. Ориентируйтесь на среднеарифметическое значение цифр, расположенных в «коридоре». Разумеется «самодеятельная» оценка будет весьма приблизительной.

Еще один способ – оценка квартиры в режиме on-line. Эту услугу предлагает ряд интернетовских сервисов, например, аналитический центр www.irn.ru. Необходимо только указать основные параметры квартиры и дома, его местоположение, состояние квартиры. И с помощью всего одного нажатия клавиши получите «ответ». Конечно, эта оценка в интерактивном режиме тоже весьма приблизительна.

Лицензированная оценка

Более грамотно оценят квартиру профессиональные независимые оценщики лицензированной компании либо специалисты по недвижимости риэлторских агентств.

Чаще всего к услугам лицензированных оценщиков прибегают, если необходим официальный отчет о стоимости квартиры. Например, когда надо определить, сколько стоит недвижимость при разделе имущества (при бракоразводном процессе, составлении брачного контракта) или в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта, при определении нанесенного ущерба и т.д.

Для проведения лицензированной оценки собственник жилья вызывает оценщика, который имеет государственную лицензию именно на этот вид деятельности. И тот оценивает объект недвижимости по определенным параметрам.

Для оценки квартиры понадобятся следующие документы:

– свидетельство о госрегистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);

– справка БТИ по форме 11а (действительна в течение месяца с момента получения);

– поэтажный план и экспликация на квартиру;

– паспортные данные заказчика.

Заказчик и оценщик заключают договор. Он составляется в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. В договоре должны быть отражены несколько обязательных пунктов:

• основания заключения договора;
• описание объекта оценки;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;
• сведения о лицензии оценщика с указанием порядкового номера, даты выдачи, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

После произведенной оценки и определения стоимости объекта недвижимости оценщик выдает заключение с собственноручной подписью и заверенное печатью.
Услуга независимых оценщиков, разумеется, платная. В среднем это $100-$300 за оценку квартиры, $150-$500 – загородной недвижимости.

Кстати

Отчет об оценке квартир, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости квaртир или стоимости ущерба, причиненного квартире.

Оцениваем в агентстве

При оценке стоимости жилья чаще всего используется сравнительный метод. Стоимость квартиры определяется на основании информации о выставленных на продажу или об уже совершенных сделках по продаже аналогичных квартир в данном районе. Для оценки риэлторские фирмы используют единую базу данных по Москве и области, где представлен весь перечень продаваемых квартир.

Просматриваются именно те, которые интересуют продавца или покупателя, то есть аналогичные. Учитываются те же основные, так называемые «обязательные» критерии, к которым относятся: район Москвы и его экологическое состояние, расстояние от метро и транспортная доступность, характеристики самого дома и квартиры и т.д.

Самое главное в сравнительном методе – точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Принимается во внимание также динамика цен на рынке в конкретный момент.

Исходят из параметров объектов недвижимости: сколько всего выставлено на продажу, как долго эти квартиры продаются. И делают сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе.

Допустим, нужно продать «однушку» в Марьине в доме современной постройки. Как ее оценить? Нужно найти аналогичные предложения – такого же метража, в таком же доме, в этом же районе. Нашлось 15 «штук». Как правило, разброс по ценам этих квартир значителен. Смотрят самую высокую и самую низкую. И определяют некую золотую середину. А дальше все зависит от индивидуальных нюансов самой квартиры, которые могут цену либо немного приподнять, либо понизить. Именно такая оценка может называться рыночной.

Допустим, квартира в хорошем состоянии. Это плюс. Никто в ней не проживает. Опять плюс. Дом отлично расположен, окна выходят на зеленый парк – это тоже повышает цену. Неподалеку от дома – автостоянка или гараж. Еще плюсуем… Если же все, о чем сказано выше – с точностью до наоборот (квартира запущена, там зарегистрированы люди, окна выходят на мусороперерабатывающий завод), минусуйте. Цена будет ниже.

Собственно, к такому сравнительному методу приебегают и при самостоятельной оценке. Ничего тут особенного нет. Правда, специалисты-риэлторы, по идее, сделают это более грамотно.

Стоимость подобных услуг входит в пакет услуг по совершению сделки. Обычно последняя цена назначается по обоюдному согласию сторон.

Комментарий

Почему так дорого?

– Разброс цен на аналогичные квартиры на рынке недвижимости довольно велик. Это объясняется многими причинами. Например, продавец хочет сбыть квартиру быстрее и получить деньги прямо сегодня, – естественно, цена назначается минимальная, чтобы квартиру купили первой.

Продавец желает продать жилплощадь как можно дороже, и сроки его не очень волнуют, – назначает максимальную для своей квартиры цену.

Та же ситуация, только наоборот – у покупателя.

На цену жилплощади может повлиять также то, насколько выгодным оказался покупатель для продавца, есть ли у него наличные деньги (либо собирается брать ипотеку), покупает сразу или в рассрочку. То есть на каждую квартиру ищется свой покупатель, и каждому покупателю – своя квартира. Когда интересы совпадают, тогда и получается справедливая оценка.

К сожалению, на сегодняшнем рынке этого не происходит. Потому что имеется дефицит недвижимости, и он рождает спрос. Сейчас время продавца. Он диктует цены. Покупателю не удается сторговаться по справедливой цене, и он вынужден приобретать жилье по спекулятивной. «Закончатся» покупатели, готовые брать недвижимость за такие деньги, цены остановятся, после чего на рынке недвижимости начнется перелом. И наступит время покупателя.

Кстати, по прогнозам специалистов, летом волна подорожания пойдет на спад, и произойдет снижение цен на три-пять процентов.

Валерий Барнинц, директор по продажам бюро недвижимости

Чья цена правильнее?

К кому лучше обращаться – к лицензированному оценщику или в риэлторскую фирму?

Дело, как говорится, хозяйское. Профессиональный независимый оценщик назовет «правильную», справедливую, неспекулятивную цену. Ту, которая «должна быть» на рынке. Но, как правило, у таких оценщиков она сейчас ниже, чем на реальном рынке недвижимости и в базах данных агентств недвижимости.

Оценка агентств более реалистична – она отражает ситуацию, которая сложилась на рынке сегодня. Можно воспользоваться и той, и другой оценкой. И опять же взять за основу нечто средневзвешенное. Учтите только, что риэлторы себя тоже не обижают, и закладывают в цены предлагаемых на продажу квартир свои комиссионные. Чем крупнее агентство, тем больше процент.

На заметку

Имейте в виду, что немало специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение или выдать оценочный лист по любому объекту недвижимости по желанию той или иной стороны. Чтобы оградить себя от некомпетентных «экспертов», имеет смысл обратиться в соответствующие общественные организации, такие как Российское общество оценщиков, Московское общество оценщиков, Московское областное общество оценщиков или в ассоциации (гильдии) риэлторов.

Комментарий

Почему так дешево?

– Не открою большого секрета, если скажу, что есть оценщики, которые за определенную сумму могут завысить или занизить стоимость объекта. Никогда не доверяйте «независимым оценщикам», которых пригласила противоположная сторона по сделке. Не поскупитесь, закажите собственную оценку.

Не секрет и то, что риэлторский бизнес – один из механизмов вздутия цен на недвижимость. Наиболее распространенныый способ набить цену – так называемый аукцион, который риэлтор, представляющий интересы продавца, устраивает среди покупателей. Как это происходит? Объявляется одна цена, согласованная с продавцом, покупателям озвучиваются уже другие цифры. Во время показа квартиры устраивается аукцион, и цена возрастает снова. Покупатели, вынужденные на нее согласиться, приезжают в агентство с авансом, и там их поджидает новый сюрприз. Цена опять успела вырасти.

Они попросту «разводят» людей, играя на повышение цены и выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую. При этом зачастую действуют за спиной продавца, то есть на свой карман, забирая «выигрыш» себе.

Что делать, если риэлтор, по вашему мнению, слишком заламывает цену? Уходить к другому. Попытайтесь выйти на прямой контакт с продавцом и предложите ему воспользоваться услугами другого агентства. Или пригласите своего юриста, эксперта в области недвижимости, чтобы не платить лишние $20-30 тыс. Либо сами покупайте-продавайте квартиру, без услуг таких посредников.

Обязательно нужно лично выехать «на место». Походить по району, подышать тамошним воздухом, зайти в дом, подняться по этажам и только после этого – в квартиру. Если у вас несколько мнений-оценок стоимости похожих квартир, пытайтесь сами вникнуть в ситуацию, подумайте, сложите всю картину воедино и постарайтесь понять, почему именно такая разница в стоимостных оценках.

Вас должна насторожить как слишком высокая цена на квартиру, так и слишком низкая. Если жилье отдается за «смешные» деньги, значит, с ним какие-то проблемы. Возможно, что-то не то с документами. Они могут быть оформлены с нарушениями. Или история квартиры темная. Или есть скрытые физические дефекты дома или квартиры – стен, полов, перекрытий, непорядок с канализацией, водопроводом… Не жадничайте, лучше откажитесь от такой покупки.

Максим Бородыня, операционный юрист

Галина Писарчик