Как правильно поменять деньги на метры
Недвижимость – не только крыша над головой, но и полноценный инвестиционный инструмент, способный принести дополнительные деньги. Об этом и поговорим.
Вложить, чтобы нажить
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от аренды. Второй вариант инвестиций более «щадящий», и в силу универсальности он подойдет практически всем. Особенно в ситуации нестабильных валют и постоянно меняющихся цен на фондовых биржах: люди, имеющие накопления, ломают голову: как не потерять то, что нажито непосильным трудом.
Многие считают, что их выручат вложения средств либо на депозит в наиболее известных банках, либо простой перевод наличности в другую валюту. Увы и ах, подобные «телодвижения» вряд ли помогут – доходы по банковским вкладам с учетом инфляции нынче не растут, да и валютные операции невыгодны. На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздо интереснее. Жилье по-прежнему остается стабильным видом инвестирования, приносящим доход каждый день. Причем имеется в виду не только покупка квартиры с целью ее сдачи в аренду, но и многие другие варианты, о которых речь пойдет ниже.
Два подхода к мечте о чистогане
Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть два основных подхода, два типа капиталовложений:
1. Покупка объекта недвижимости. Цель – дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. В этом случае в собственности гражданина остается, например, дом (квартира, комната и т.д.). И новоиспеченный собственник может совершать любые действия (конечно, с определенными оговорками) с принадлежащими ему квадратными метрами: продавать, сдавать. Чаще к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования).
2. Инвестиция в проект. Гражданин инвестирует в строительный проект и участвует в прибыли от него. Но в итоге не является владельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений. Он не сможет сдать свою недвижимость в аренду по собственному усмотрению, а также продать ее. Но может выйти из проекта, получив долю прибыли. Его участие в проекте не будет означать, однако, что у него в собственности, например, половина квартиры № 35 на третьем этаже строящегося комплекса. Это обезличенная доля участия в проекте. Участвовать в проекте можно по-разному: инвестировать в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы), либо напрямую вкладывать средства в конкретный проект по недвижимости.
«Чисто конкретно»
Рассмотрим первый вариант – приобретение конкретного объекта. Это может быть квартира, коттедж, гараж, коммерческая недвижимость, причем как в России, так и за рубежом.
Объект можно приобрести следующими способами:
Единовременно и полностью оплатить его из своих средств.
Использовать рассрочку. Например, можно заплатить 30% стоимости объекта сразу, 20% через квартал, потом еще 20% и т.д. Чаще эта схема используется при покупке строящегося объекта, и очередной платеж бывает привязан к завершению какого-либо этапа строительства. Например, вы заплатили 30% стоимости объекта, далее, когда уже есть фундамент, платите еще 20%, затем, когда есть стены, – еще 20%, потом – еще 20%, когда сделана крыша. Такой тип покупки характерен для варианта вложений в зарубежную недвижимость.
Использовать для покупки кредит. Кредит можно применить и в варианте единоразовой оплаты за объект, и при покупке в рассрочку. В зависимости от нужной суммы, от имеющегося дохода, от срока можно использовать ипотеку или потребительский кредит. Чаще выбирают именно ипотеку, которая позволяет растянуть платежи до 25 и более лет. В результате ежемесячно надо вносить гораздо меньший взнос, чем в случае потребительского кредита на ту же сумму.
Откуда берутся доходы?
За счет чего инвестор получает доход от подобных инвестиций?
Во-первых, за счет роста цен на приобретенный объект. Этот рост может происходить в силу рыночных факторов (превышение спроса над предложением) либо дополнительно из-за улучшения качества объекта. Например, изменения статуса земельного участка, ремонта квартиры или коттеджа и т.д. Такой вариант инвестиций обычно выбирают те, кто хочет быстро получить существенный доход от перепродажи недвижимости.
Во-вторых, доход может быть получен за счет сдачи объекта недвижимости в аренду. Этот вариант подходит тем, кто хочет обеспечить себе регулярный доход в течение длительного времени.
Доходность вложений будет включать и аренду, и рост цен. Иногда недвижимость приобретается исключительно с целью перепродажи, тогда в расчет принимается только рост цен на объект, доход от аренды не учитывается.
Давайте посчитаем
Итак, насколько выгоден каждый из рассмотренных вариантов покупки объекта недвижимости?
При одномоментной оплате доходность от инвестиций посчитать просто. Предположим, вы купили квартиру за $100 000, а через год ее цена выросла до $120 000, и вы ее продали. За вычетом налога 13% (если квартира находилась в собственности менее трех лет), получается примерно так.
$120 000 – $100 000 = $20 000
$20 000 – ($20 000 х 13%) = $17 400
Иными словами, доходность такой сделки на вложенные $100 000 составит 17,4% годовых.
Если же, купив квартиру за $100 000, вы стали ее сдавать, например, за $600 в месяц, то в год, за вычетом налога в 13%, будете иметь $6264. Это составит порядка 6% годовых. Плюс прибавляйте ежегодный рост стоимости такой квартиры. Допустим, за год она выросла в цене до $120 000. Плюс к этому вы получили еще $6264 от сдачи ее в аренду. Тогда за год прибыльность вложения в эту квартиру составит примерно 26% годовых.
При оплате в рассрочку доходность инвестиций рассчитывается аналогично.
При введении кредитной схемы доходность будет вычисляться так. Допустим, куплена квартира за $100 000 по ипотеке без первоначального взноса под 12% годовых на десять лет. Тогда в месяц придется платить около $1440, плюс примерно $880 в год за страховку. Итого, ежегодные расходы по кредиту составят:
$1440 х 12+$880 = $18 160.
Предположим, квартира за год возросла в цене до $120 000, и вы сдавали ее в аренду за $600 в месяц. Тогда доход от аренды, за вычетом налогов, составит $6264 за год. Прибавка квартиры в стоимости на $20 000 плюс $6 264 наличности за аренду, минус $18 160 за кредит. И в итоге, доходность от подобной операции составит 8% годовых.
Это сопоставимо с доходом по депозиту, который можно получить, потратив гораздо меньше сил и средств. Поэтому кредитная схема здесь вряд ли подойдет. В данном случае проще было инвестировать в другой инструмент.
Плюсы и минусы
При одномоментной оплате вы не переплачиваете за кредит, зато сразу лишаетесь существенной суммы, которая может вдруг понадобиться. Недвижимость не реализуется за один день, ее непросто в короткие сроки превратить в наличность. Для этого понадобится время. Поэтому, инвестируя солидную сумму за один раз, нужно быть уверенным, что завтра или послезавтра она не понадобится, и не придется брать кредит.
При оплате в рассрочку вы тоже, как правило, не переплачиваете за объект (по крайней мере, столько, сколько при ипотечной схеме). Но рассрочки на 15-30 лет не бывает. Поэтому, даже разбив сумму на несколько частей, все равно придется в течение полугода-двух лет отщипывать их из семейного бюджета. Да, это проще, чем отдать все деньги сразу, но сложнее, чем платить за объект в течение 20-30 лет по ипотеке, пусть и с переплатой.
При выборе кредитной схемы, которая чаще всего оказывается ипотечной, вы должны будете взвесить ставку по кредиту и предполагаемую доходность от инвестиций (с учетом роста цен на недвижимость, дохода от сдачи ее в аренду, инфляции). Важно учитывать все расходы по кредиту, такие, как комиссии, оплата услуг оценщика и т.д., а также регулярные ежегодные взносы по ипотечному страхованию.
Кому какой вариант?
Единовременные инвестиции собственных средств подойдут инвесторам, у которых накопился значительный капитал, часть которого вложена в другие инструменты (депозиты, инвестиционные фонды и т.д.).
Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам. У них нет на руках всей суммы, но есть стабильные доходы, которые смогут обеспечить накопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупным инвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько объектов, но не имеющим возможности полностью оплатить все разом.
Покупка по ипотеке подходит инвесторам со стабильными высокими доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принести прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.
Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итоге покупатель получает реальный актив в виде собственной квартиры или дома. Этот объект не испарится в случае дефолта, и гражданин сможет всецело им распоряжаться.
Правда, теперь ему придется самостоятельно им управлять, сдавать в аренду, обслуживать… А если еще квартира находится в другом городе или вообще за рубежом? Хотя за рубежом эта проблема решаема: там есть специальные управляющие компании, которые занимаются обслуживанием объектов недвижимости и поиском арендаторов за определенную плату от имени владельцев недвижимости. Но в России эта практика пока не распространена. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем приобретенный объект застраховать.
А еще надо помнить, что при покупке недвижимости существует риск выбрать объект, который не оправдает ваших ожиданий в плане доходности.
Проект века?
При выборе варианта инвестирования в проект, вы не получаете конкретного объекта. А становитесь соинвестором, то есть получаете часть прибыли от проекта.
Существует два основных варианта подобного инвестирования.
Вложение в конкретный проект. Основное требование к инвесторам – значительный объем инвестиций. Имея в «кармане» 200 тыс. рублей, в подобный проект вряд ли удастся вступить.
Вложение средств в закрытый паевый инвестиционный фонд, инвестирующий в проект. Это может быть проект строительства жилого комплекса, торгового центра, коттеджного поселка и т.д. Ваши средства в этом случае объединяются со средствами других частных инвесторов в закрытом ПИФе, которым будет верховодить управляющая компания. Именно она подбирает проекты, формирует под них фонды, в которые частные инвесторы вкладывают свои средства.
Информацию по таким фондам можно найти, например, на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/ index.phtml.
Выбрав подходящий закрытый фонд недвижимости, вам не придется копить несколько миллионов рублей для инвестиций. Сейчас есть фонды, которые работают с инвесторами с суммой 10-50 тыс. рублей, что весьма демократично.
Как выбрать подходящий фонд? Сначала нужно подобрать управляющую компанию, которая работает на рынке не менее пяти лет, имеет высокий рейтинг российских рейтинговых агентств НРА, Эксперт РА.
Важно получить информацию о том, куда инвестируются средства закрытых ПИФов под управлением отобранных компаний, посмотреть аналитику по рынку недвижимости. И выбрать наиболее привлекательные проекты и ПИФы, которые в них инвестируют, в том числе те, которые подходят вам по минимальной сумме инвестиций.
Есть риск прогореть
Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта инвестиций в проект.
В случае вложений в проект вам могут потребоваться примерно те же суммы, что и при покупке в собственность какой-то недвижимости, а, возможно, даже больше. Кроме того, существует риск провала проекта, и у вас в итоге не окажется ничего в собственности.
Среди плюсов такого инвестирования – возможность получить существенную прибыль в результате успешного проекта, на разработку которого вам не пришлось тратить свое время. Все согласования, все технические моменты чаще всего берет на себя компания, которая ищет под свой проект инвесторов.
Выбрав закрытый ПИФ, вы имеете упрощенный и популяризированный вариант инвестиций в проект: фонд аккумулирует средства частных инвесторов, а далее вкладывает их в конкретные проекты, ожидая получить некоторую прибыль. Войти и выйти из фонда можно относительно просто, как на этапе его формирования (и закрытия), так и в процессе его работы. Поэтому вложенные средства инвестору проще превратить в наличность, вернуть обратно. Паи такого фонда можно купить либо на бирже, либо через управляющую компанию.
Инвесторы имеют в итоге прирост накоплений, возможна также периодическая выплата процентов. Но у них, как и в случае инвестирования в проект напрямую, не будет в собственности конкретного объекта. То есть инвестор в случае неудачи просто лишится своих средств, либо их части. В случае же успеха получит прибыль, имея весьма скромную сумму первоначальных вложений и не тратя времени на самостоятельный поиск и расчет перспективности проектов с недвижимостью.
Держать руку на пульсе
Сейчас, с точки зрения инвестиций, интересны земли Подмосковья, новостройки в благополучных районах столицы. Но привлекательнее все же региональные инвестиции, то есть недвижимость в других городах РФ. Также интерес представляет недвижимость в Восточной Европе, Египте, некоторых районах ОАЭ.
Портфель – на загляденье!
Надежнее, когда инвестиционный портфель включает разные виды активов, а не только недвижимость. Например, депозиты, ценные бумаги (в том числе в виде паев ПИФов), драгоценные металлы. Ведь только разнообразный портфель сможет минимизировать риски и обеспечить относительную стабильность дохода от инвестиций.
Сколько нужно денег
В случае с инвестициями в проект, вы должны иметь существенные накопления, хорошо разбираться в оценке инвестиционной привлекательности проектов, так как рискуете крупной суммой.
Что касается инвестиций в закрытые ПИФы, вы должны разбираться в общей ситуации на рынке недвижимости, чтобы выбрать наиболее перспективные из них. А также знать законодательство в области ПИФов, представлять себе их работу. Но вам не нужно иметь солидные накопления, так как сейчас можно найти интересные фонды с минимальным взносом.
Похвальное слово плану
Какой же вариант инвестиций в недвижимость предпочесть? Чтобы определить это, воспользуйтесь следующим алгоритмом.
1. Проанализируйте – готовы ли вы рискнуть своими накоплениями? Если вы не сторонник рисков, лучше выбирать инвестиции в недвижимость с целью аренды, либо рентные закрытые ПИФы, которые получают доход от сдачи объектов в аренду.
Если же вы готовы рисковать, подойдут и все остальные варианты. В том числе инвестиции в проекты, либо в перспективные объекты, которые, как вы считаете, будут расти в цене, и вы сможете их потом перепродать гораздо дороже.
2. Проанализируйте срок инвестиций.
Если вы инвестируете надолго (больше, чем на 10 лет), можно выбирать, в принципе, любой вариант из рассмотренных выше. Если хотите вложиться в недвижимость на более короткий срок, подойдет лишь покупка объектов недвижимости за свой счет. Другой вариант – инвестиции в закрытые ПИФы, в некоторые среднесрочные проекты. Ипотечные схемы в большинстве случаев быстро не окупаются.
3. Проанализируйте, какую сумму готовы инвестировать.
Ясно, что при скромной сумме накоплений (до $20 000) больше подходит вариант с закрытыми ПИФами, либо покупка объекта по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. За редким исключением можно пробовать искать вариант с рассрочкой.
Если сумма существенная ($100 000 –200 000 и больше), подходят все варианты. Оптимальныма будет даже совмещение нескольких сразу – чтобы диверсифицировать риски вложений в один объект. Главное – грамотно подобрать объект инвестиций, а также выбрать подходящий вариант вложений (покупка конкретной недвижимости или инвестиции в проект).
4. Проанализируйте ваш уровень подготовки в плане инвестиций в недвижимость, наличие времени на изучение аналитики по рынку недвижимости.
По сути, можно осуществить подбор вариантов для инвестиций самостоятельно, изучив всю необходимую информацию, а можно воспользоваться услугами профессионалов в этой области.
В любом случае окончательный выбор наиболее подходящего варианта инвестиций целесообразно делать после составления личного финансового плана, когда будет понятна динамика ваших доходов и расходов, активов (имущества и накоплений) и пассивов (собственных средств и долгов). Когда будут учтены все ваши финансовые цели и возможности как инвестора.
Результат от таких спланированных инвестиций в недвижимость будет гораздо выше, чем от вложений, сделанных «на глазок».
Выпуск подготовлен при содействии Натальи Смирновой, сотрудника Института независимых финансовых и инвестиционных советников (Инфинадо)