От Севильи до Гренады покупать коттеджи надо!
Каждый год на родине Сервантеса и Гойи строится примерно 120 000 единиц жилья, из которых 90 000 продается иностранцам.
В чем секрет? Условия получения ипотечного кредита в Испании – самые простые и самые выгодные для иностранного заемщика. Кредит дается на покупку или строительство недвижимости под залог этой самой недвижимости. И процентная ставка невелика.
Получите эскритуру
После выбора подходящего вам объекта недвижимости и принятия решения об его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает десять процентов от стоимости недвижимости, тем самым резервируя ее за собой. Далее, в течение месяца-двух оформляется главный документ купли-продажи – Escritura Publica. Оставшаяся сумма взноса вносится при подписании эскритуры, в присутствии испанского нотариуса. После чего вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.
В эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остается лишь зарегистрировать недвижимость в регистре собственности. Процесс регистрации длится около трех месяцев.
Обычно ипотечный кредит в Испании выдается на срок до 25 лет, в отдельных случаях – до 30-ти. В молодом и среднем возрасте можно рассчитывать на более длительную рассрочку, чем в пожилом. Для лиц, не являющихся гражданами страны, размер ипотеки составляет 60–70 процентов от оценочной стоимости покупаемой недвижимости. Иногда ипотека может достигать 80 процентов и даже 100 – при наличии вида на жительство в Испании.
Более привлекательные условия кредитования получают объекты нового строительства – объекты вторичного рынка кредитуются до 50 процентов, однако возможны исключения. При рассмотрении параметров кредита банк принимает во внимание привлекательность объекта недвижимости.
Процентные ставки по ипотеке колеблются на уровне примерно 5–5,5 процента годовых. Срок оформления ипотеки обычно составляет от двух до трех недель.
Для получения ипотечного кредита необходимо совсем немного документов: это паспорт, справка о ежегодных доходах покупателя и документ об оценке его недвижимости независимой лицензированной компанией. Так, работающим по найму обычно достаточно представить в банк действующий загранпаспорт и справку с места работы о размере зарплаты с указанием занимаемой должности. Документ должен быть подписан генеральным директором, главбухом и заверен печатью фирмы.
Со своей справкой
В некоторых провинциях страны банки требуют от российских граждан также справку 2-НДФЛ.
Владельцы собственного бизнеса, кроме загранпаспорта, должны представить документ о размере ежемесячного личного дохода. Требуется также сокращенная форма баланса фирмы за текущий год (иногда и за предыдущий) с указанием основных доходов и расходов. Так, для подтверждения своей финансовой состоятельности, особенно в случае оформления крупного ипотечного кредита, весьма желательно представить документы на владение в своей или другой стране недвижимостью (квартирой, коттеджем, виллой). Будет полезен, если есть, и документ о владении ценными бумагами.
Заемщик должен знать основные параметры, определяющие конечную стоимость ипотечного кредита (помимо процентов). Они включают: стоимость оценки жилого помещения; проверку записи в регистре собственности; гонорар нотариуса; расходы на регистрацию; комиссионные за открытие счета и выдачу кредита; расходы на оформление и выплату налогов; страховки, издержки, связанные с расплатой по долгам или досрочным погашением кредита, и расходы по оформлению досрочного погашения кредита; проценты за задержку платежа.
Расходы по оформлению сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита составляют примерно девять-десять процентов. Сюда входит: налог в семь процентов от цены покупки, указанной в эскритуре (купчей); комиссия банка, величина которой обычно колеблется от 0,75 до двух процентов; налог на оформление ипотеки; оплата услуг оценщика банка, нотариальный сбор и пошлина за регистрацию сделки в государственном регистре собственности.
На языке Сервантеса
Так как в Испании ипотечный кредит выдается под залог недвижимости, для того, чтобы заложить квартиру или дом, надо их сначала оценить. Эта процедура проводится уполномоченными оценщиками и стоит 200–300 евро за объект. И только потом надо оплатить нотариальные и регистрационные расходы и налог. Как правило, это делает сам банк, списывая нужную сумму с вашего счета. Кроме того, должник обязан застраховать недвижимость от пожара и прочих катастроф в пользу банка. Это требование является обязательным.
Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены в испанском консульстве. В России для упрощения процесса это также можно сделать в специализированной фирме, аккредитованной при консульстве. Это самое удобное решение, так как все заботы берет на себя фирма, пользующаяся доверием консульства. Действительными являются также переводы, сделанные в Испании у испанского присяжного переводчика (traductor jurado).
Если вы оформляете ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения кредита необходимо заранее оформить эскритуру на земельный участок.
Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (по вашему желанию) суммы в погашение кредита с вашего счета.
Необходимо контролировать наличие достаточного количества средств на вашем счете на погашение процентов и части основного капитала. Если вдруг на нем не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит процентную ставку за просрочку платежей. Если вы не можете уплатить очередной взнос в течение двух-трех месяцев, банк забирает (через суд) ваш дом себе.
Банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре.
Если вы решили вернуть кредит раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку один процент от суммы преждевременного погашения. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре собственности.
Важный момент: размер выплат по ипотечному кредиту по испанским законам не может превышать 40 процентов от суммы дохода. Поэтому зарплата (или иной источник дохода) должна быть соответствующей – от $2500–3000 в месяц.
И последнее. Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое. К тому же иностранцы без всяких ограничений могут покупать недвижимость как жилую, так и коммерческую.
Ну чем не рай для ипотеки?!