Хоромы с чужого плеча
Качество жилья улучшается. Похоже, каждый новый дом строится лучше предыдущего. Площадь квартир в новостройках тоже растет, а инфраструктура новых жилых комплексов способна поразить воображение. На вторичном рынке жилье, как правило, проще и скромнее. Однако и здесь есть свои плюсы, пусть и не сразу бросающиеся в глаза.
Говоря о жилье бизнес-класса, профессионалы привычно сокрушаются о том, что границы формата сильно размыты. Качественные по европейским меркам дома стали строить совсем недавно – от силы семь лет назад. Неудивительно, что на вторичном рынке большая часть предложений в среднем ценовом сегменте (например, «сталинские» дома) не обладает всем набором характеристик, необходимых для бизнес-класса.
– На вторичном рынке можно говорить только об условном бизнес-классе, – высказывает мнение Виталий Долгий, начальник управления инвестиций ГК «Паллада». – Изношенные коммуникации, отсутствие объектов инфраструктуры и огороженной территории, проблемы с парковкой – эти недостатки в той или иной степени присущи большинству домов.
Специалисты выделяют ряд признаков, необходимых для современного качественного жилья.
– Жильем бизнес-класса принято считать современные монолитные и монолитно-кирпичные строения с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой, – говорит Алексей Шленов, заместитель директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья. – Кроме того, это жилье отличается удобными планировками и большими, просторными комнатами. Так, площадь 2-комнатных квартир здесь, как правило, не меньше 80 кв. метров, площадь 3-комнатных часто превышает 100 метров.
Выбор большой, но неоднородный
Если оставить за скобками споры о чистоте формата, то можно заметить, что число жилых комплексов, позиционирующихся как бизнес-класс, давно перевалило за сотню.
Формально объем вторичного рынка значительно превышает количество новостроек, ведь все строящиеся дома после ввода в эксплуатацию попадают в категорию вторичного. Например, в апреле число предложений вторичной недвижимости в Москве увеличилось на 7 процентов и составило около 51 тыс. квартир. Тем не менее, найти подходящее жилье на вторичном рынке бывает непросто. Особенно если приглянулся определенный дом.
– С одной стороны, многие новые квартиры можно купить только на первичном рынке, – рассказывает Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – С другой, есть такие квартиры, которые возможно приобрести только на «вторичке». «Сталинские» дома, дореволюционные доходные… Ничего подобного среди новостроек просто нет.
– Вторичный рынок гораздо более неоднороден, чем новостройки, тиражируемые по единым стандартам, – утверждает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Границы бизнес-класса сейчас действительно очень размыты. Мне представляется, что в эту категорию можно отнести все квартиры по цене от $6000 до $8000–9000 за кв. метр.
Особенно ценится жилье с улучшенной планировкой и высокими потолками (от трех метров и выше) в домах, построенных по индивидуальному проекту. Имеет значение и престижный адрес (как правило, центр или запад Москвы). В идеале помимо этого должны присутствовать охраняемая придомовая территория, подземная парковка с лифтом и развитая инфраструктура.
Впрочем, последние характеристики свойственны не всем домам, идущим по цене бизнес-класса, и носят скорее факультативный характер. Особенностью бизнес-класса «по-русски» является практически полное отсутствие небольших метражей. Качественную квартиру площадью меньше 70–80 кв. метров найти почти невозможно.
Дома с историей
Визитной карточкой «вторичного бизнес-класса» можно по праву считать шикарные «сталинки», не удержавшиеся в элитном сегменте, и добротные дома индивидуальной планировки, так называемый «кирпич ЦК» (расположены они в основном в Черемушках, на Больших Каменщиках).
При этом, говоря о «сталинках», следует помнить, что самые престижные и дорогие из них, например, дом на Котельнической набережной, по-прежнему идут по ценам, сопоставимым с элитным жильем.
«Сталинки» бизнес-класса – это дома на Кутузовском проспекте, в районе Университета, на Соколе и Таганке. Эти дома не могут похвастать современной инфраструктурой и подземными парковками. Зато берут прекрасным расположением, оригинальной архитектурой, огромными придомовыми территориями. Наибольшим спросом пользуются квартиры с хорошим видом из окон, выходящих на «теплые» стороны света, а также с «не линейным» расположением комнат.
Вторичные новостройки
Другая грань бизнес-класса – сменившие хозяев квартиры в новостройках. На вторичный рынок уже попали многие известные жилые комплексы, в том числе «Алые Паруса», «Золотые Ключи», «Каскад», «Триумф Палас», «Крылатские Огни». Предлагается более 300 объектов. Продаются квартиры в таких домах по цене $7000–10 000 за кв. метр.
Как отмечает В. Долгий, на вторичном рынке квартиры в среднем на 30 процентов дороже, чем при покупке их на этапе строительства. Если «сталинки» привлекают охотников за эксклюзивным и оригинальным жильем, то современный бизнес-класс на вторичном рынке покупают, как правило, приезжие, которым необходимо в сжатые сроки найти жилье. Разумеется, за то, чтобы получить квартиру с уже оформленным правом собственности, приходится значительно доплачивать. Нередко новостройки попадают на вторичный рынок сразу. Ведь формально жилье становится вторичным со сменой собственника. Уже появилась особая категория инвесторов, вкладывающих деньги в квартиры на ранних этапах строительства и перепродающих жилье значительно дороже вскоре после ввода в эксплуатацию.
Дом со всеми удобствами
Достоинства современных комплексов понятны – охрана, подземный гараж, богатая инфраструктура. Уже никого не удивляют тренажерный зал в доме, продуктовый магазин, прачечная, кафе, салон красоты, отделение банка, детская комната… Список можно продолжать. Но далеко не все «опции» выдерживают проверку временем. Нередко излишек объектов инфраструктуры отрицательно сказывается на безопасности. Например, делать магазин или сервисные службы доступными только жильцам оказывается нерентабельным, а неконтролируемый поток посетителей с улицы, безусловно, прибавляет головной боли жильцам.
Как оказалось, и расположенный в доме бассейн комфорта не добавляет: ведь вода и сырость – неразлучные спутники. Минусом могут стать и расположенные на первых этажах или в непосредственной близости от дома развлекательные объекты (ночные клубы, бары, казино). А вот подземный паркинг (желательно с лифтом) совершенно необходим любому дому, претендующему на бизнес-класс.
Престиж или экология?
Местоположение – одна из основных характеристик жилья. Пожалуй, даже самая важная. Особенно если запросы клиента требуют большего, чем просто крыша над головой. Престижный адрес, как отмечают эксперты, определяет статус здания.
– Основной характеристикой жилья бизнес-класса является хороший район, – рассказывает В. Родионова. – Он должен обладать определенной репутацией, благополучной экологией. Фрунзенская набережная – район, который если и можно отнести к бизнес-классу, то только к самой верхней группе. Дело в том, что там много домов, которые по своим характеристикам попадают в эту категорию. Но цены начинаются от $10 тыс. за метр.
По популярности после центра идут запад, юго-запад и северо-запад Москвы. Это Крылатское, район Вернадского и Мичуринского проспектов. По-прежнему повышенным спросом пользуются ближайшие к Серебряному бору районы станций метро «Полежаевская», «Октябрьское поле» и «Беговая». Порой экологически благоприятная ситуация в районе ценится даже больше, чем «прописка» в историческом центре города.
С точки зрения покупателя, жилье бизнес-класса в первую очередь должно обладать удачным местоположением. Совсем недавно безусловное первое место по рейтингу популярности занимал Центральный округ столицы. Дорогие квартиры в центре раскупались почти мгновенно, несмотря на то, что зачастую такие дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных местах, строились из дорогих, но не самых качественных материалов. Сегодня предпочтение покупателей отдается районам с экологически благоприятной обстановкой. Не случайно, рекламируя новые жилые комплексы, чаще всего вспоминают о хорошей экологической ситуации в районе. К слову, наличие в районе зеленой зоны становится одним из самых распространенных требований покупателей жилья бизнес-класса.
Качество всегда в цене
По данным компании МИАН, средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке Москвы по итогам за апрель снизилась на 1,8 процента и составила $4546. Качественное жилье пользуется на рынке стабильным спросом, меньше подвержено колебаниям цен, чем дешевые типовые квартиры, традиционно считающиеся самым ходовым товаром.
Больше всего подорожали и без того дорогие «сталинские» дома. Их цена поднялась на 8 процентов и достигла среднего уровня $5246 за метр. Качественные кирпичные дома подорожали на 2 процента и стоят теперь $5171.
– По сравнению с концом прошлого лета (на это время пришелся пик цен) квартиры потеряли до 10–15 процентов стоимости, – считает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Но это – если говорить о рынке в целом. Если же разбираться в деталях, получается, что больше всего подешевели самые типовые квартиры – те, которых на рынке больше всего и между которыми самая жесткая конкуренция. Объекты, которые можно назвать индивидуальными (а категория бизнес-класса, безусловно, относится к их числу), практически не потеряли в цене.
Иными словами, качество всегда в цене. И хотя, разумеется, новостройки обойдутся дешевле, на вторичном рынке можно найти эксклюзивные предложения, способные выдержать испытание временем.