Без денег никто не работает
Приобретение недвижимости – операция, участниками которой становятся не только продавец и покупатель. Ведь сделку нужно зарегистрировать. Помимо помощи риэлтора, могут потребоваться услуги нотариусов и банкиров. Так образуется целый «букет» дополнительных трат. В какие суммы они выливаются? Что считать обязательным, а без чего можно обойтись?
В бюро недвижимости «Агент 002» уточняют: расходы, связанные с оформлением недвижимости, распределяются, как правило, между продавцом и покупателем в следующем порядке. Сбор справок для отчуждения квартиры ложится на продавца (собственника), оформление квартиры (включая расходы по обслуживанию банковской ячейки) – на покупателя.
– В целом же доля расходов, сопровождающих сделку с недвижимостью, может составлять от 0,0001% до 0,01% без учета комиссионных агентства, – говорит Илья Клыков, заместитель генерального директора компании Paul’s Yard по обеспечению, сопровождению и комплексной безопасности операций с недвижимостью. – Многое зависит от суммы сделки. В некоторых случаях расходы могут увеличиваться. К примеру, если документация по объекту недвижимости устарела или имеет недочеты, потребуются лишние расходы на корректировку в соответствии с ныне действующим законодательством, доработку и инвентаризацию.
Организацию этих и многих других услуг часто берет на себя агентство недвижимости. Доля комиссионных риэлторам – самая значимая во всем пакете накладных расходов. Но не надо недооценивать и их трудозатраты. Они подыскивают жилье, организуют просмотры, собирают справки, проводят юридическую экспертизу… Величина комиссионных зависит от объема работ. А кроме того – от самого агентства и договора, который с ним заключается. Нынче разброс в среднем по рынку составляет 1–6%. Раньше, когда рынок был «дикий», в договорах отсутствовала четкая фиксация «комиссии». Сейчас этого уже почти не встречается.
Практически все агентства изначально фиксируют размер комиссионных в договоре. Хотя часть рынка, работающая «в черную», все равно существует. Но тенденция к прозрачности прослеживается четко. Ведь если обнаружится, что агентство работает «в черную», клиенты перестанут рекомендовать его знакомым и друзьям, что отразиться на прибыли.
В бюро недвижимости «Агент 002» эту ситуацию оценивают несколько иначе. Валерий Барнинец, директор по продажам БН «Агент 002», отмечает, что вознаграждение риэлтора фиксируется в агентском договоре при его заключении. Но сегодня далеко не у всех агентств эта сумма прозрачна, большинство по-прежнему работают со скрытой комиссией. Хотя в последнее время осведомленность населения в квартирных вопросах уже не позволяет агентствам скрывать свой процент.
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», объясняет:
– Чаще всего скрытая комиссия возникает при альтернативных сделках – когда одна квартира продается, а взамен приобретается другая, с доплатой. Такие сделки иногда представляют собой целые цепочки реализуемых объектов. Таким образом, у риэлтора появляется возможность спрятать цифры, и многие «специалисты» пытаются не упустить эту возможность. А бывает, что и в условиях чистой продажи риэлторы иногда пытаются что-то урвать – например, получить комиссию с обеих сторон – и с покупателя, и с продавца.
По мнению М. Гороховского, стремясь к прозрачности сделок при растущей конкуренции, бизнес стимулирует понимание того, что главным капиталом риэлтора является его клиентура. Задача агентства – сделать так, чтобы клиент был доволен и рекомендовал бы его своим знакомым. Только в этом случае риэлторский бизнес становится стабильным. Согласно практике компании «БЕСТ-Недвижимость», 60% обращений происходит по рекомендации. Со скрытыми комиссиями в агентстве борются жестко – если об этом становится известно администрации, клиенту возвращают все «лишние» деньги. Агента увольняют.
Все остальные платежи не столь значительны. Однако в сумме «набегает» немало. Оформление доверенности агенту, который сможет представлять интересы продавца/покупателя в ходе сделки, – примерно 500 руб. Аренда банковской ячейки для передачи денежных сумм от покупателя к продавцу обойдется в 1500 руб. Кроме того, говорят в компании Paul’s Yard, если в качестве объекта недвижимости выступает квартира, то сумма регистрации будет варьироваться от 1000 до 10 000 руб. Если речь идет о нежилом или загородном помещении – сумма автоматически увеличивается.
– Составление заявления в простой письменной форме (ППФ) для регистрации сделки входит в стоимость расходов по регистрации, – объясняет Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». – В Москве некоторые агентства пользуются услугами фирм, оказывающих посреднические услуги при работе с управлением Федеральной регистрационной службы. Их стоимость (полная, включая составление договора в ППФ) – 9–11 тыс. руб.
Нотариус к проведению сделки привлекается довольно редко. В принципе, нотариальное оформление может стоить 0,5–1,5% стоимости жилья.
По оценке специалистов инвестиционного банка «КИТ Финанс», при оформлении сделки также может потребоваться регистрация у нотариуса согласия на сделку супруга/супруги. Это примерно 100–200 руб. Заказ поэтажного плана и экспликации в БТИ – это 100–2500 руб. и 90 руб. соответственно. Стоимость также зависит от срока исполнения услуг инвентаризаторами.
И еще. При оформлении ипотечного кредита обязательно страхование сделок с недвижимостью. При обычных сделках к страховщикам обращаются редко.