Как пожить в своей квартире за чужой счет, или Что нужно сделать второй стороне, чтобы не остаться «на бобах»
Как ни грустно звучит, Москва – город со стареющим населением. В ней много одиноких стариков, единственная ценность у которых – собственное жилье. А основная часть очень маленькой пенсии уходит на оплату этой самой ценности.
Один из способов выживания – договор ренты – сравнительно новый, но уже достаточно известный вид сделки на рынке недвижимости. «Процесс пошел» после начала приватизации. Чаще всего в роли получателей ренты выступают пожилые одинокие люди. А в роли их «благодетелей» – молодые семьи, которым не светит в ближайшем будущем переехать в отдельное жилье.
Две стороны договариваются: одна передает свою недвижимость другой в собственность, продолжая в своей квартире, доме, комнате жить. А в обмен получает содержание – материальную и иную помощь, позволяющую существовать относительно безбедно.
В чем особенности договора ренты? Каковы права и обязанности сторон, заключающих сделку? Как свести к минимуму поводы для ее расторжения и не оказаться в убытке? Читайте об этом в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Где об этом сказано
Гражданский кодекс РФ, глава 33, статьи 583–605.
Две стороны одной сделки
Договор, о котором пойдет речь, можно условно разделить на два: собственно договор ренты и договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением. Чем они отличаются друг от друга?
Договор ренты – это только выплата определенной суммы. Договор пожизненного содержания с иждивением – денежные выплаты плюс уход.
По договору ренты с пожизненным содержанием может быть предусмотрен только уход, без выплат каких-либо денежных сумм. Понятно, что и в том, и в другом случае есть две стороны – тот, кто получает ренту, и тот, кто ее дает.
Основной смысл сделки состоит в том, что владелец недвижимости передает ее в собственность рентодателю, а за это тот обязуется:
– если это договор ренты – выплачивать определенную (фиксированную) денежную сумму;
– если договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением – ухаживать за «подопечным».
При этом квартира становится собственностью плательщика ренты сразу после заключения договора, еще при жизни рентополучателя. Однако распоряжаться ею (продавать, дарить, обменивать) он сможет только после его смерти. И после этого печального события прекращается обязанность предоставлять содержание. Право получать содержание не может быть передано по наследству или уступлено при жизни иным (третьим) лицам.
Выгода или бремя?
И то, и другое. Пожилым людям договор ренты выгоден тем, что они, продолжая жить в своей квартире, получают солидную прибавку к пенсии, а также зачастую и уход.
Тот, кто намерен решить жилищные проблемы таким способом, может приобрести квартиру, по оценкам специалистов, примерно на треть дешевле ее рыночной цены (с учетом всех расходов).
В то же время договор ренты – бремя для обеих сторон. Старикам и одиноким людям психологически трудно свыкнуться с мыслью, что они живут фактически уже в чужой квартире. Плательщики же страшатся неясной перспективы. Известен случай, когда пожилая женщина заключила такой договор и прожила после этого более 30 лет. В результате ей выплатили ренту, превышающую стоимость квартиры. Правда, это произошло не в нашей стране. У нас так долго не живут…
Стороны, заключающие сде-лку, идут на определенный риск. Бабушки рискуют нарваться на недобросовестного плательщика или, хуже того, отпетого мошенника. Покупатели же, становясь собственниками жилплощади по договору ренты, рискуют ее потерять. А значит, расстаться и с уже вложенными в нее деньгами.
Чтобы свести все страхи и риски к минимуму, надо «правильно» найти друг друга. И очень ответственно отнестись к составлению и оформлению самого договора.
СОВЕТУЕТ АДВОКАТ
Антон Ежов, председатель Межрегиональной общественной организации «Правовая защита»:
– Для тех, кто хочет обзавестись жильем подобным способом, удобнее заключать договор ренты. Так легче и проще выполнять обязательства – выплачивать лишь денежное содержание, когда общение в основном сводится к языку цифр. Главное в случае конфликтной ситуации – доказать, что он эти деньги передавал. Для этого нужно сохранять все платежные документы, а лучше перечислять платежи через банк. Тогда останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.
Договор с пожизненным содержанием и иждивением может оказаться ловушкой. Заключая его, стороны зачастую не в полной мере осознают, на что идут, и каждая по-своему понимает, что она должна дать или получать по договору. Так, отдавая квартиру, одинокие бабушка или дедушка нередко рассчитывают, что люди в благодарность заменят им родных и близких. А рентодатель не предполагает, что от него ожидают тепла и ласки. И для него все может плохо кончиться.
Отсутствие душевной теплоты, с точки зрения пожилого человека, непорядок. И это толкает его на то, чтобы такой договор расторгнуть. А самый простой способ сделать это – сказать, будто рентодатель не выполняет в полном объеме своих обязательств. И ему придется доказывать в суде, что на самом деле он кормил, одевал, помогал по хозяйству, ухаживал, заботился… А как это сделать? Брать расписки?
Можно и так. Можно даже вести дневник, в котором будут фиксироваться даты уборки квартиры, покупки продуктов и т.д., и обязательно заверять пометки подписями обеих сторон. Собирать письменные благодарности. Но ведь бабушка хотела душевности…
По опыту скажу: суд, как правило, оказывается на стороне пожилых.
Шаги, которые нужно сделать
1. Поиск друг друга
Результат сделки и сведение к минимуму поводов для ее расторжения во многом будут зависеть от правильного выбора с той и другой стороны. Рентодателю стоит серьезно оценить свои возможности и внимательно присмотреться к людям, которые будут жить на его содержании, лучше узнать их. А бабушкам-дедушкам не стоит слишком доверять случайным претендентам на их квадратные метры.
Проще, если сделка заключается между родственниками: они хотя бы знают друг друга. «Сторонних» чаще всего ищут через знакомых. Или прибегают к помощи риэлторов. А также по объявлениям, которые, как правило, риэлторы же и расклеивают по подъездам.
2. Составление и оформление договора
Лучше обратиться к нотариусу, он поможет сделать это грамотно. Неспециалисту составить такой договор будет проблематично. В нем (особенно, если речь идет о пожизненном содержании и иждивении) должны быть подробно, вплоть до нюансов, оговорены условия сделки и обязательства сторон. Например, зафиксировано, что рентодатель обязан ухаживать за пожилым человеком, закупать продукты, лекарства и т.д. Чем подробнее это будет изложено, тем лучше. Каких-то четких критериев здесь нет. Многое зависит от желания и фантазии сторон.
В отсутствии четкой регламентации как раз и заложены подводные камни такой сделки, из-за которых договор в дальнейшем может быть расторгнут. В особенности они подстерегают рентодателя, к которому легко придраться по поводу неисполнения каких-либо условий и обязательств. Бывает достаточно даже устных заявлений о том, что рентодатель не делал то-то и то-то, хотя реально он все это исправно исполнял. Не будешь же каждый раз брать расписку, если, например, убрался в квартире, помыл посуду или даже помог помыться самому рентополучателю.
Рентополучатель же, заключая такой договор, уже выполнил свои обязательства – передал в собственность квартиру. Дальше у него остаются одни права.
По закону для договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением обязательно нотариальное оформление. Иначе бумага будет считаться недействительной.
Договор ренты или ренты с пожизненным содержанием может удостоверить только тот нотариус, на территории участка которого находятся передаваемые по договору ренты квартира или жилой дом. Узнать о месте нахождения, фамилии и телефоне такого нотариуса всегда можно в Управлении министерства юстиции или Нотариальной палате соответствующего субъекта России, позвонив туда по телефону.
3. Сбор документов
Важное условие: отчуждаемая квартира должна быть приватизирована.
Перечень документов, необходимых нотариусу для удостоверения договора ренты, определяется на сегодняшний день примерно, т.к. четких законодательных требований по этому поводу пока не существует.
Перечень таков:
1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).
2. Экспликации и поэтажный план из БТИ.
3. Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
4. Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
5. Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
6. Паспорта сторон договора.
Желательно также сторонам попросить друг у друга справки о том, что никто из них не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Для самой регистрации они не нужны. Для нотариуса они также необязательны, но он их посмотрит. Прежде всего, эти справки нужны сторонам сделки как подтверждение, что они объективно воспринимают характер действий и смысл заключаемого договора.
С этими документами – снова к нотариусу, который должен все их заверить.
Удостоверение сделки происходит при непосредственном присутствии сторон договора и(или) их представителей, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей. Договор скрепляется подписями сторон.
Стоимость нотариальных услуг при оформлении договора в среднем по Москве составляет 1,5 процента от стоимости недвижимости согласно справке БТИ.
4. Обязательная регистрация договора
Дальше путь лежит в Управление Федеральной регистрационной службы. На этом этапе требуются те же самые документы, что и для нотариуса, а также нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты. Регистрация проводится в течение месячного срока с момента сдачи документов. За нее берется регистрационный сбор – по две тысячи с каждой стороны. За ускоренную регистрацию придется доплатить.
После этого договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание.
Материал подготовлен при содействии адвоката Антона Ежова, председателя Межрегиональной общественной организации «Правовая защита»