Какова цена жилищного вопроса?
В процессе разработки долгосрочной стратегии массового жилищного строительства в центрах политической власти в каждом по-своему тасуют колоду в общем-то ограниченного круга вариантов, расставляют собственные акценты и старательно обходят стороной самое важное – цену вопроса.
Тьфу на эту ипотеку
В конце апреля на организованном Советом Федерации форуме жилищно-коммунальной сферы и инвестиционно-строительной деятельности собственную позицию по жилищной стратегии детально изложил председатель СФ Сергей Миронов. По его мнению, главная цель государственной жилищной политики – обеспечить каждого россиянина жильем – далека от достижения. Делается для этого много, но недостаточно. А основной упор концентрируется не там.
Как и для многих других, для Сергея Миронова совершенно очевидно, что исключительно рыночными методами жилищной проблемы населения не решить. Здесь он опирается на расхожую оценку, что только для 20% россиян доступна ипотека в ее нынешнем варианте. Причем сам председатель СФ склонен считать, что эта цифра реально намного меньше, где-то в районе 10-12% (и с ним трудно не согласиться). Но даже если и принять цифру в 20%, то для Сергея Миронова важнее, что «остальные 80% никогда, ни при каких условиях не смогут приобрести квартиру». Звучит, может быть жестко, но острота проблемы вынуждает.
При этом особо досталось ипотеке. Сначала сенатор заявил, что при нынешних ценах, пусть даже ставка по кредиту будет нулевая, семья не сможет купить жилье. Потому что нет денег на первый взнос. Нет возможности выплачивать кредит. Нет возможности вообще что-то покупать, хватило бы средств прокормить, обуть и одеть семью.
Но чуть позже председатель СФ немного смягчил свою позицию: «Сделайте сегодня нулевую ставку, – ну, хорошо, еще 3-4% покупателей прибавится. Не более». А вот тут позволю себе не согласиться с уважаемым сенатором. На деле будет хуже. Ведь для того, чтобы сценарий реализовался, надо предположить, что где-то на складе годами пылятся квартиры и ждут-не-дождутся этих самых «дополнительных» покупателей. Но особенность России в том и состоит, что в стране жуткий дефицит, нехватка жилья. На его ликвидацию потребуется не один десяток лет. А пока, как только у нуждающихся появляются дополнительные средства, рынок мгновенно отвечает повышением цен.
В этом месте оппоненты обычно говорят – ничего подобного, жилье продается с трудом, многие квартиры простаивают месяцами, требуется усиленная реклама и т. д. Все действительно так, но это не более, чем обман зрения. Просто продавцы обдуманно держат цены на уровне, когда квартиры «уходят» с трудом. Для извлечения максимальной прибыли они готовы и поработать над реализацией, и потерпеть.
Что произойдет, если за счет казны как-то снизить ставку по кредиту? Появятся дополнительные желающие им воспользоваться, спрос повысится, и рынок отреагирует повышением цен. Для покупателя ровным счетом ничего не изменится: он выиграет на процентах, но проиграет ровно столько же в цене. И в целом покупательная способность населения останется прежней. А вот с деньгами получается интереснее. Из бюджета они ушли, а куда попали? Правильно, в конечном счете в карман застройщика и кредитора. Именно поэтому ипотечные льготы с таким одобрением приветствуются бизнесом.
Семь пятниц на неделе
По мнению Сергея Миронова, необходимо активно стимулировать покупательную способность населения на рынке жилья, развивая накопительные системы приобретения недвижимости, в том числе новые, а не только ипотечное кредитование. В первую очередь, имеются в виду строительно-сберегательные кассы. Законопроект о них внесен в Государственную Думу. «Сейчас идет битва – я называю вещи своими именами – быть этому закону или не быть», – уточняет сенатор.
Вся послевоенная Германия была построена с помощью ССК. Это особое кредитное учреждение, очень похожее на банк, но только похожее. Оно находится под полным контролем государства. В нем любой желающий может начать копить деньги на первый взнос. На накопления начисляются проценты, невысокие, 2-3% годовых. Но зато по окончании периода накопления вкладчику выдают кредит под процент, превышающий процент доходности на 2-3 пункта, не более. То есть, если у вас доход начислялся из расчета 2%, то кредит вы получите максимум под 5%. «Сравните с 12% ипотечного кредита, и вы увидите, что ССК в 2,5 раза дешевле, – обращает внимание Сергей Миронов. – И по предварительной оценке еще примерно 20-25% россиян, если бы закон заработал, смогли бы воспользоваться новой системой для решения своих жилищных проблем».
Позвольте, но двумя минутами ранее докладчик утверждал, что даже при нулевом проценте по кредиту «ну, еще 3-4% покупателей прибавится». А то и вовсе ничего. Так ничего или 20-25%? Вот уж точно: семь пятниц на неделе. И все разные.
Перестанем заниматься самообманом
Признаемся, что мы придрались к частностям. А в целом Сергей Миронов сходу и смело взял быка за рога. «Государству надо четко осознать, – настаивает он, – что без строительства социального жилья мы проблему не решим». Называть такие дома можно по-разному: социальные, доходные, арендные и прочие. Важно, что они находятся на балансе государства. И квартиры в них от имени государства сдаются сначала остронуждающимся, а в идеале всем желающим по цене значительно меньшей, чем его сейчас сдают на свободном частном рынке.
«Я убежден, – чеканит слово Сергей Миронов, – что только сознательно переходя на такую систему, мы действительно будем решать вопрос жилищной проблемы россиян. Если же мы будем уповать на то, чтобы выращивать средний класс, давайте добиваться, чтобы людям было по карману покупать, на это уйдут сто-ле-ти-я, я в этом нисколько не сомневаюсь. Если это кто-то не понимает, то значит, обманывает сам себя».
И тут опять невольно возникает недоумение, а чего ради пять минут назад оратор агитировал за «стимулирование покупательной способности населения на рынке жилья» и ратовал за ССК, если все равно на это уйдут «сто-ле-ти-я»?
Тем не менее, в главном с Сергеем Мироновым невозможно не согласиться. Социальное жилье действительно на долгое время должно стать основным фактором в решении жилищной проблемы. Другое дело, сколько это стоит, и есть ли такие деньги?
Если усреднить оценки специалистов, то в обозримом будущем чуть больше половины из планируемого строительства должно быть социальным. А строить планируется порядка 140 млн. кв. м в год. Значит, социального из них должно быть 80 млн. Формы их использования можно варьировать как угодно. Но в любом случае общим остается одно – эти метры должны быть построены за счет государства. Если принять текущую себестоимость строительства равной 25 тыс. руб. за кв. м, то такая стратегия обойдется в 2 трлн. рублей ежегодно. Это запредельная для России цена. Вероятно, из-за ее немыслимости о сумме никто и не заикается.
Так что же, все совершенно безнадежно и россиянам придется ждать «сто-ле-ти-я»? Не совсем. В истории России уже было время, когда она строила и совершенно бесплатно распределяла среди своих граждан как раз 80 млн. кв. м в год. То есть можно. И нефть тогда была в восемь раз дешевле, чем сейчас. Кстати о нефти. Только в сыром виде ее продается за рубеж на сумму примерно в полтора раза большую, чем надо на стратегию в варианте Миронова. Конечно, нефть дается не бесплатно. Ее надо разведать, добыть и транспортировать. Но Россия продает еще и нефтепродукты. А еще газ, лес-кругляк и редкие металлы. Так что деньги есть, и строить можно бесплатно и сколько нужно. Другое дело, у кого они есть и на что идут. Но это уже не жилищная тема.