Итоги жилищной реформы, но не у нас, а в Италии
Реформу жилищной сферы в Италии интересно рассматривать в контексте общегосударственных реформ. Несмотря на свою традиционно дурную репутацию коррумпированного и слабого государства, Италия нашла в себе силы с середины 90-х годов прошлого века осуществить глубокие перемены, которые были насущно необходимы ввиду политического, социального и финансового кризиса, охватившего страну.Низы хотят, верхи могут
В 1994 году государственный долг Италии составлял 125% от ВВП, увеличившись за 14 лет (с 1981 года) более чем в два раза. Политики были дискредитированы проведенной операцией по борьбе с коррупцией «Чистые руки». Население, деловые круги, общественные организации, уставшие от проблем, связанных с неэффективной экономикой, и опасавшиеся оказаться на обочине общеевропейского рынка в момент, когда Европейская комиссия выбирала страны, в которых будет введена единая валюта, – все ожидали реформ. И реформы начались.
Что касается непосредственно жилищной политики, здесь явно прослеживались следующие тенденции:
– либерализация квартирной платы с целью дать толчок частным инвестициям в этот сектор;
– создание национального «строительного» фонда, предназначенного, с одной стороны, для финансирования новой системы помощи населению, а с другой стороны, для санации деградирующих городских зон;
– создание национального комитета по наблюдению за жилищными условиями;
– реформа статуса IACP (Независимых институтов народного жилья): облечение их финансовой ответственностью, введение режима конкуренции с другими участниками рынка, разрешение продаж жилья нанимателям.
Тем не менее, общего жилищного законодательства в Италии до сих пор не существует. С 1976 года жилищная политика – дело регионов (их в Италии 20, причем 5 из них имеют особый статус), центральное управление возможно для доработки каких-либо жилищных программ. Процесс децентрализации на региональном уровне сегодня близок к завершению.
Жилье для народа
На рынке социального жилья Италии действуют две большие группы: общественные операторы (IACP) и частные (различные кооперативы).
106 Независимых институтов народного жилья строят и управляют социальным жильем. Национальный жилищный фонд (государственный и принадлежащий 8100 коммунам) располагает около 900 тысячами домовладений, находящимися под опекой IACP, действующих как делегированные домовладельцы. Но надо отметить, что в каждом отдельном регионе статус этих организаций различается.
С помощью полученных денежных средств они могут строить не только жилье, но и коммерческие здания, паркинги и приобретать материально-техническое обеспечение для сдачи квартир внаем. Они наделены широкими полномочиями для административно-организационного управления домовладениями. Находясь под контролем региональных властей, IACP тем не менее, обладают определенной автономией, сходной с автономией частных операторов, но все-таки зависят от гражданского законодательства в вопросах управления и выбора предприятий. Все эти общественные операторы объединены в Федерацию независимых институтов народного жилья (ANIACP).
Кооперативы, или частные операторы, признанные государством, также могут развернуть свою деятельность в районах, предназначенных для социального жилья. Правила их регистрации достаточно просты, поэтому в Италии их насчитывается около 50 тысяч, однако реально действуют меньше половины.
Строящееся жилье предназначено, как правило, для семей с невысоким уровнем доходов или для сдачи внаем по формуле «неделимой собственности», гарантирующей участникам бессрочное использование полученных квартир. Существует лишь одно ограничение, запрещающее перепродавать жилье в течение определенного периода времени (от 5 до 10 лет).
Можно отметить два основных направления деятельности подобных кооперативов:
– традиционное предложение жилья. Так действуют строительные кооперативы, занимающиеся субсидируемой или дотируемой недвижимостью. В момент начала строительства его участники объединяются в классический кооператив, который распадается, когда все работы завершены;
– предложение под конкретный запрос. Так действуют кооперативы с общей собственностью, представленные жилищными объединениями. Речь идет об обществах с ограниченной ответственностью, строящих жилье для своих членов, которые получат право жить в этих квартирах, но никогда не будут их собственниками.
Откуда денежки?
В отличие от многих европейских стран в Италии государственная помощь в жилищной сфере идет исключительно по направлению финансовых вложений в строительство и приобретения жилья (инвестиции в «камень»). Государством не предусмотрено никаких денежных пособий семьям с низкими доходами для оплаты аренды их квартир или возмещения взятой ссуды на жилье.
Население с низким или очень низким уровнем доходов может рассчитывать на получение субсидируемого жилья. Как правило, такое жилье строится и управляется IACP. Возможность воспользоваться подобным типом жилья имеют лица, чей максимальный ежегодный доход составляет не более 11 тысяч евро (для неработающих) и 18 000 евро (для получающих зарплату).
Этот тип финансирования предназначен для муниципалитетов (для реконструкции их жилищного фонда); для IACP (для строительства новых квартир и реконструкции социального жилищного фонда). Распределением финансовых средств между регионами занимается Комитет экономического программирования (CIPE) и Комитет жилищного строительства (CER). Регионы, в свою очередь, направляют полученные деньги на строительство новых домов или реконструкцию старых (но не более 30%). Построенные дома эксплуатируются IACP. Часть квартир должна быть отдана государству для создания оборотного фонда. Квартирная плата здесь минимальна и, за вычетами расходов на управление и на техническое содержание жилища, близка к нулю.
Щадящая ипотека
Другая возможность для бедных слоев населения решить свои жилищные проблемы – получить доступ к жилью, включенному в систему социального страхования. Граждане могут взять банковскую ссуду на 15 лет, государство покрывает разницу между процентной ставкой по ссуде, которую платит заемщик, и рекомендуемой процентной ставкой, которая может составлять до 15%.
Процедура доступа к этой государственной помощи такова: после принятия решения CER/CIPE регион получает от государства часть предназначенных для него денежных средств, которые он, в свою очередь, распределяет между операторами, захотевшими участвовать в данной программе. Подобная бонифицированная ссуда (не превышающая обычно 7500 евро на квартиру) может покрыть строительные издержки.
Этот вид государственной помощи почти всегда дополняется собственными средствами или ссудами банков. Доступ к нему имеют муниципалитеты, кооперативы или IACP для помощи гражданам, чей ежегодный доход составляет (для работающих) не более 4000 евро. Их процентная ставка равна 3%. Кооперативы, общественные домовладельцы или строительные предприятия, реализующие жилье для общего права собственности лицам со средним уровнем доходов, предоставляют ссуды за немногим более высокий процент в зависимости от уровня доходов граждан (чем он выше, тем выше процент по ссуде). Жилье, построенное кооперативом или предприятием, предоставляется конечному адресату, удовлетворяющему требованиям, необходимым для его получения.
Жилье, включенное в систему социального страхования, облагается НДС в размере всего 4%, в течение 15 освобождается от уплаты земельного налога и части коммунальных налогов.