Латвия сегодня, или Российский рынок завтра
Недавно в Риге прошла ежегодная, пятая по счету конференция «Baltic Real Estate 2002». В центре внимания специалистов, представлявших профессиональные сообщества Венгрии, Латвии, Литвы, Нидерландов, Польши, России, Финляндии, Швеции, Эстонии, был анализ текущего состояния различных направлений риэлторского рынка стран Балтийского региона: строительство и инвестиции, ипотека, коммерческая и загородная недвижимость. Своими впечатлениями от конференции делится вице-президент Российской гильдии риэлторов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Григорий КУЛИКОВ.– Сегодня на прибалтийском рынке происходят события, представляющие реальный интерес для российских риэлторов. В свое время на стоимость квартир большое влияние оказали политические факторы. С 1992 по 1993 годы (после того, как Латвия стала независимой) более миллиона квадратных метров жилья освободилось за счет отъезда из страны русскоязычного населения. Цены, естественно, рухнули, и только в последние полтора-два года наметилась тенденция к их росту, поскольку освободившиеся метры нашли своих покупателей. Сейчас стоимость жилья составляет в среднем от трехсот до четырехсот долларов за метр, что вполне соответствует среднероссийскому уровню.
При этом речь идет о жилье сравнительно низкого качества — «хрущевках», которых в Риге немало, типовых панельных домах и старых строениях с печным отоплением. Здания, относящиеся к последней категории, очень ценятся. Но странным это может показаться только на первый взгляд. Знать причины полезно, поскольку с аналогичным явлением мы неизбежно столкнемся в будущем. Дело в том, что в Латвии стоимость коммунальных услуг (газ, электроэнергия, горячая вода, и так далее) для стандартной двухкомнатной квартиры составляет порядка шестидесяти долларов в месяц. Что почти в четыре раза превышает цены, действующие в настоящий момент в России. И расходы эти никто не дотирует.
Все объясняется просто: энергоносители импортные и потому дорогие. Оплата коммунальных услуг составляет ощутимую часть бюджета средней латышской семьи. И это оказывает существенное влияние на рынок — спрос на дома с печным отоплением, в которых коммунальные платежи более чем в два раза ниже среднего уровня, постоянно растет.
Следующая особенность латвийского рынка, представляющая для нас интерес, заключается в том, что около восьмидесяти процентов сделок с недвижимостью связано с ипотечными схемами. Экономика страны стабильна. В определенный момент банки активно включились в программы ипотечного кредитования. Располагая средствами, они готовы предоставить кредит, выплаты по которому не превышают восьми процентов годовых в твердой латвийской валюте (1 лат равен примерно 1,6 доллара, практически фунт стерлингов). Сравните с Россией, здесь минимальная ставка составляет пятнадцать процентов годовых. Конечно, такие высокие ставки объясняются стремлением застраховать финансовые риски, так что с укреплением экономики проценты постепенно будут снижаться. Время работает на нас.
Еще один достойный внимания момент касается весьма туманных перспектив латвийского строительного комплекса. На сегодня рыночная стоимость квартир на вторичном рынке Латвии на пятнадцать-двадцать процентов ниже себестоимости строительства жилья. С момента появления на рынке упомянутого свободного миллиона квадратных метров цены на недвижимость никак не поднимутся на приемлемый для строителей и инвесторов уровень. Вследствие чего типовое массовое жилье не возводится на протяжении уже многих лет. Исключение – штучные элитные объекты.
Территория бывшего Советского Союза по-прежнему остается русскоязычным пространством. Многие специалисты, связанные с рынком недвижимости, с интересом смотрят на Россию, стремятся познакомиться с нашим опытом, технологиями. Не только Латвия, но и другие республики на постсоветском пространстве — Белоруссия, Армения, Украина, Киргизия, Казахстан — открыты к диалогу и сотрудничеству. Для нас такое общение открывает дополнительные возможности на примерах соседей проанализировать собственные реалии, а иногда и увидеть то, с чем придется столкнуться в недалеком будущем.