Не в названии суть
Часто в договорах, по которым приобретаются квартиры в новостройках, нечетко определены статус покупателя (частного инвестора) и его права. Естественно, в дальнейшем это чревато проблемами для покупателя. Так какой договор лучше заключать тем, кто покупает новостройку и оформляет ее в собственность? Рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Арсенал холдинг» Владимир МНАЦАКАНОВ.
Действительно, на практике, особенно когда квартира покупается еще «на уровне котлована», встречается огромное количество договоров. Все эти договоры имеют разные названия. Например, договор о долевом участии в финансировании строительства, о долевом инвестировании, о совместной деятельности в строительстве дома, о долевом участии в инвестициях в строительство дома, инвестиционный контракт на строительство объекта и т. д. Однако название договора не определяет его сути. Для правильной квалификации требуется исследовать его содержание, определить предмет договора, права и обязанности сторон и другие условия.
Анализируя эти договоры, можно выделить следующие основные формы участия гражданина в инвестиционной деятельности: договор подряда по строительству объектов недвижимости; договор простого товарищества (совместная деятельность); предварительный договор купли-продажи недвижимости; инвестиционный договор.
Самым распространенным является инвестиционный договор. Под инвестиционным договором многие специалисты, и я полностью согласен с их позицией, понимают договор, в соответствии с которым физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства другому юридическому лицу (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после его заверения оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора.
Этот договор прямо не предусмотрен Гражданским кодексом РФ, но правомерность его существования основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
В этом договоре должны быть отражены следующие существенные условия: максимально подробное описание объекта недвижимости (в целом и в части, заказываемой инвестором); сведения о размере инвестиционных средств инвестора; порядок распоряжения инвестиционной компанией средствами инвестора; сведения об основаниях и условиях изменения размера инвестиционных средств инвестора в связи с возможным удорожанием строительства; порядок и условия возврата инвестиционных средств; информация о гарантиях качества объекта недвижимости; положения о порядке оформления права собственности на готовый объект недвижимости; основания и порядок замены инвестора другим инвестором (замена лица в обязательстве путем уступки прав и обязанностей по договору).
Сегодня инвестирование физическими и юридическими лицами строительства жилья осуществляется исключительно в двух формах – инвестиционный договор и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Договор совместной деятельности практически применяется в редких случаях и только с участием юридических лиц. Права и обязанности по этим договорам, как правило, можно передать третьим лицам полностью или частично по договорам уступки права.