Зачем нам кусочек квартиры
В рекламных газетах можно встретить объявления о продаже доли в квартире. Судя по частоте подобных предложений, доли пользуются спросом на рынке. Для чего их покупают, не для жизни же?ЭТО – ЧАСТЬ ЖИЛЬЯ
Почему квартиры оказываются в долях? Жилье может быть приватизировано в долевую собственность или приобретаться в долях по договору купли-продажи.
– Если изъясняться языком юристов, то доля – это не есть нечто целое. Это не комната, а лишь часть недвижимого имущества, – говорит руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский, – поэтому пользоваться ею не всегда возможно. А вот распоряжаться можно. Как? Сейчас поясню.
Право собственности состоит из трех отдельных прав: владение, пользование, распоряжение. Владение – право эфемерное. Вы – хозяин, но не ощущаете это материально. Распоряжаться долей каждый тоже может по своему усмотрению, то есть хозяин доли может ее продать, купить и обменять. Но все же основное право – это право пользоваться недвижимым имуществом. И вот здесь у хозяина доли могут возникнуть проблемы.
Очень часто долей пользоваться невозможно. Например, если в квартире проживают мама с детьми, и им принадлежат 3/4 доли квартиры, а у вас только четверть, то ни один суд не определит порядок проживания в ней. Будете владеть, можете даже продать, а вот пользоваться не сможете, так как ни один суд не вселит человека в квартиру, где проживают дети, хотя доля – это собственность, и вы ее владелец.
В некоторых случаях долей является комната, и вот ее имеет смысл приобретать. Правда, и здесь могут возникнуть проблемы с пользованием. Дело в том, что так называемая долевая комната может быть с отягощениями. К примеру, нотариус разделил доли (определил, сколько частей принадлежит тому или иному собственнику), а вот порядок пользования (какая комната кому принадлежит) определяет уже суд. Если такого раздела не было, то покупать долю можно в квартире, в которой комнаты примерно одинаковы. А если они разные, – одна совсем маленькая, другая огромная, а размер доли является чем-то средним между двумя этими комнатами, – то в дальнейшем могут возникнуть проблемы и споры.
ТОЧКА ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
– Так как доля намного дешевле полноценной комнаты, то чаще всего она приобретается для регистрации, и основными покупателями долей являются приезжие, – объсняет юрист агентства недвижимости «Рескор» Людмила Саушкина. – Как правило, собственника обязаны прописать на любую площадь.
Но это теоретически. На практике же, как говорят риэлторы, в доли, особенно очень маленькие, паспортные столы прописывают довольно неохотно. И регистрирующие органы с трудом принимают документы на регистрацию доли. Поэтому фирмы за продажу маленьких частей квартиры, которые, как правило, попадают в собственность граждан по наследству, берутся не очень охотно. Они понимают, что приобретается доля ради прописки, а зарегистрировать в 1/32 доли квартиры, хотя вы и являетесь ее собственником, можно только через суд. Как говорится, овчинка выделки не стоит. А когда риэлторы не могут получить хотя бы сносный гонорар за свою работу, то такая работа теряет для них всякий смысл. Не советуют они напрямую и гражданам покупать доли.
По мнению Михаила Раздольского, покупка доли – это определенная процедура, где нужно соблюсти все буквы закона. К примеру, если в квартире проживает несовершеннолетний, то приобрести в ней долю практически невозможно. Органы опеки, в связи с тем, что ухудшаются условия проживания ребенка в квартире, почти никогда не дадут разрешения на продажу доли постороннему лицу.
ТОЛЬКО ПО ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ
– Не стоит забывать о том, что при продаже доли в квартире должен быть нотариальный отказ от покупки этой доли соседа, то есть «содолевика», – напоминает руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Елена Соболева. – Например, муж и жена приобретают двухкомнатную квартиру в долях. Через год они разводятся, но продолжают жить под одной крышей. Затем такое совместное проживание их утомляет и, к примеру, бывший муж начинает продавать свою долю. Так вот, прежде чем продать ее третьему лицу, он должен предложить свою долю бывшей супруге. Только когда она подпишет отказ, можно выпускать эту долю на рынок. Никак не раньше. Иначе она подаст в суд, и сделка наверняка будет расторгнута.
Ни в коем случае не покупайте долю, если она даже выделена в отдельную комнату, без такого письменного отказа соседа. Конечно, сейчас сделку по приобретению комнаты зарегистрируют без согласия соседей, но только в том случае, если эта комната приватизирована отдельно от соседей и является объектом права. Когда же собственность долевая, то здесь вступает в силу 250-я статья Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве соседа на покупку совместной собственности.
– «Обязательно оформляйте комнату или долю по полной рыночной стоимости, – советует начальник юридического отдела агентства недвижимости «Арсенал холдинг» Владимир Мнацаканов. – Представьте себе, что сосед, не согласный с продажей комнаты, подает в суд и его выигрывает. Покупателю и продавцу приходится проводить реституцию. Что будет, если в договоре купли-продажи комнаты стоит не рыночная стоимость, а инвентаризационная?
Кроме того, когда долю покупает не очень опытный человек, то собственник доли или комнаты может отказ соседа просто сфабриковать. Поэтому не верьте бумажке, а постарайтесь встретиться с вашим будущим соседом и лично удостовериться в том, что он не возражает против покупки вами комнаты. А если продавец под любыми предлогами препятствует вашей встрече с соседом, то в этом случает стоит насторожиться. Может быть, будет более разумно от покупки такой сомнительной комнаты, пусть она даже продается и дешевле, все же отказаться.