Договором связаны пожизненно…
Первые договоры пожизненного содержания с иждивением стали заключаться в 1993 году. Прежний Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал возможность оформления договора с пожизненным содержанием продавца. Правда, понятие «рента» в то время еще отсутствовало.В середине 90-х был принят новый ГК. В нем было дано определение ренты и прописаны правила оформления подобных сделок.
Cегодня на рынке покупки квартир с отсрочкой заселения распространены два типа договоров: пожизненного содержания с иждивением и ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением, покупатель обязан предоставлять продавцу определенный набор услуг, эквивалентный какой-то сумме. В этом договоре упор делается на слове «услуги». По договору ренты покупатель продавцу ежемесячно должен выплачивать определенную сумму.
Гражданский кодекс разрешает заключать договоры ренты (покупать квартиры с пожизненным содержанием) и юридическим, и физическим лицам. Сегодня наиболее распространены договоры ренты. У покупателя есть возможность планировать свои затраты. Стоимость же набора услуг, входящих в договор пожизненного содержания с иждивением, со временем может значительно измениться.
В чем выгода
Продать квартиру по договору ренты может каждый. Но практика свидетельствует, что чаще всего право собственности на квартиру продают либо одинокие пенсионеры, либо семейная пара преклонного возраста.
Чем такая сделка выгодна им? Во-первых, по договору ренты, они единовременно получают довольно крупную сумму.
Во-вторых, продавец ежемесячно получает ренту – прибавку к пенсии. Она может быть фиксированной суммой в договоре (например, 700 рублей) или эквивалентом минимальных оплат труда (семь МРОТ). Сегодня эта сумма колеблется в среднем от 300 до 2000 рублей в месяц. По закону, рента не должна быть ниже двух минимальных оплат.
В-третьих, пенсионер, заключивший договор ренты, снимает с себя коммунальные расходы – они ложатся на покупателя. Чаще всего плательщик ренты берет на себя и предстоящую оплату ритуальных услуг.
Людям судимым, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, в оформлении договора ренты через московские компании будет отказано.
Почти что в кредит
Покупателей – физических лиц – можно разделить на две категории. Первая – те, кто инвестирует, вкладывает деньги, думая о том, что через какое-то время вложенная сумма принесет ему существенные дивиденды в виде отдельной квартиры. Вторая – родители, покупающие квартиры для детей. В этом случае покупку квартиры по договору ренты можно сравнить с покупкой в кредит.
Подобный бизнес считают интересным для себя и юридические лица. Как правило, компании, занимающиеся посредничеством на рынке ренты, часть договоров оформляют на себя. Кроме того, договор ренты весьма популярен при внутрисемейном переоформлении перехода права собственности на недвижимость – оформлять такой договор бывает выгоднее, чем, например, завещание. После смерти получателя ренты не нужно платить никаких налогов.
Только с нотариусом
«Основное отличие в оформлении договоров ренты от обычной купли-продажи – это невозможность заключения договора ренты в простой письменной форме. Договор специфичен еще и тем, что сам законодатель предусмотрел дополнительный контроль за заключением договора нотариусами», – комментирует Елена Миронова, юрист корпорации «БЕСТ – недвижимость».
Чаще всего нотариус (или агентство – посредник) вносит в договор пункты о том, что новый собственник (плательщик ренты) при жизни пенсионера не имеет права проживать и прописываться в приобретенной квартире. По закону, ограничить эти права покупателя никому не дано. Но тот же закон говорит: плательщик ренты не должен ухудшать условия жизни получателя.
Тогда возникает вопрос: если человек въехал или прописался в квартире, ухудшил ли он жилищные условия пенсионера или нет? Чтобы избежать подобных двусмысленных толкований закона, нотариусы и вносят в договор эти пункты.