Диагноз: бешенство цен

Жилье дорожает не только в столице. Вплотную подтягиваются к московским цены на квартиры на ближайших к столице территориях Московской области. Стремительно дорожает недвижимость в среднем и даже дальнем Подмосковье. Сейчас для любого подмосковного риэлтора главное, чтобы было, что продавать.Недвижимость улетает мгновенно, включая так называемый «неликвид»: квартиры с частичными удобствами или расположенные в шлакоблочных домах. Мы попросили аналитиков одного из агентств недвижимости поделиться наблюдениями о ситуации на подмосковном рынке и представить прогнозы на будущее.
А за волной – волна
Аналитики считают, что цены растут «волнами». Недельная или двухнедельная стабилизация цен в столице, затем новый подъем. Волна быстро докатывается до ближнего, а затем и до среднего Подмосковья.
На цены квартир, расположенных в радиусе до 25-ти км от МКАД, основное влияние оказывает московский рынок жилья. Рост цен и сокращение предложения столичной недвижимости вытеснили покупателей эконом-класса в Подмосковье. Полку покупателей прибывает благодаря приезжим из других регионов, стремящихся закрепиться в столичном регионе.
В городах, удаленных от Москвы на 25 и более км, цены на недвижимость в них растут плавно, а не волнами, они не так зависят от столичного темпа роста цен. Здесь имеет значение другой фактор: для покупателя жилья в среднем и дальнем Подмосковье более важен уровень заработной платы на предприятиях района. Быстрее растут цены в тех городах, где можно найти высокооплачиваемую работу, не выезжая в столицу.
«Первичка»: не строят, только продают
За весь посткризисный период развития рынка таких темпов роста цен в новостройках Подмосковья еще не было.
В большинстве городов и поселков объем предложения строящихся квартир с января по апрель только сокращался. Новых крупных проектов жилищного строительства в Подмосковье в начале этого года не было.
Вот основные причины сокращения строительства: рост себестоимости строительства, удорожание технических условий и подключения к внешним инженерным сетям, увеличение сроков оформления исходно-разрешительной документации, а также недостаточные мощности городских сетей. От себя добавим, что сыграл свою зловещую роль и федеральный закон № 214 – об участии в долевом строительстве, по которому строители работать не захотели и не смогли.
Парадоксально, но факт: нынче застройщикам выгодно не строить больше и дешево продавать, а возводить жилья мало и реализовывать дорого.
Еще одна грядущая проблема первичного рынка Подмосковья, – земля. Застройщику будет труднее ее получить, а его трудности, как известно, отражаются на кошельке покупателя.

Следом скачет «вторичка»
И на «вторичке» сегодня явный дефицит предложения жилья. Но, как ни странно, дорожают «вторичные» квартиры куда менее интенсивно, чем на рынке новостроек. Правда, темпы роста цен за первый квартал практически во всех городах превышают 20%.
Самыми быстрыми темпами растут цены в так называемом первом поясе удаленности от кольцевой дороги в радиусе до 10 – 15 км. На втором месте – третий пояс удаленности от 25 до 40 км (именно здесь можно найти работу, поэтому и темпы такие). На третьем – второй пояс от 10 до 25 км. Заметно выросли цены и на жилье в дальнем Подмосковье. Практически все города Подмосковья прошли тот или иной ценовой рубеж. Города первого пояса удаленности перешагнули рубеж средней цены квадратного метра в $1 500. В некоторых из них квадратный метр стоит уже $2 000. В городах второго пояса метр в основном перешагнул рубеж в $1 000. В отдельных цены на жилье приближаются к $1 300 за метр. Цена квадратного метра в городах третьего пояса в первом квартале этого года вплотную приблизилась к рубежу $1 000. Отдельные города перешли этот рубеж.
Считайте ваши доходы!
Если у вас водятся свободные деньги, но их недостаточно для покупки столичной недвижимости, то приобретение жилья в области может оказаться вполне доходным способом их вложения. Аналитики подсчитали, что даже если сегодня купить жилье в области по уже выросшей цене, то доход составит около 20 – 25% годовых.
По прогнозам, до конца года жилье на вторичном рынке Подмосковья вырастет на 10 – 15%. Плюс 5 – 10% дохода от вложенных средств можно получить за счет сдачи приобретенной квартиры в аренду.
На первичном подмосковном рынке доходность вложений до конца года может составить от 10 до 30%.
Пророчество: стабилизация, но не дешевизна
Как будут дальше развиваться события на подмосковном рынке недвижимости, покажет лето. Цены на квадратные метры в конце года будут зависеть и от числа новых проектов, введенных на рынок в этот период, и от ценовой политики продавцов. Будут иметь значение и объемы предложения квартир на вторичном рынке жилья и стоимость стройматериалов для нового строительства.
Но речь можно вести только о стабилизации, а не о спаде цен на недвижимость. На снижение цен можно не рассчитывать. Слишком сильно сократилось предложение жилья, поэтому даже если оно и существенно увеличится, все равно не превысит спрос. 2004 год показал, что 50 – 70% увеличения объема предложения привели к снижению цены всего лишь на 3 – 5%.
Но летом, естественно, цены столь безумно расти не должны. Уже в ближайшие месяц – два нам обещают замедление роста цен до 1 – 2%. Спокойная ситуация должна сохраниться до конца лета.
Цены на недвижимость, дорожавшую стремительными темпами, будут расти медленно, примерно на $10 – 20 в месяц за метр, что составит 0,3 – 1%. Объекты, которые были недооценены и обижены покупателем, дорожать будут довольно интенсивно – на уровне 7 – 10% в месяц. Объем предложения на вторичном рынке возрастет, как только рост цен снизится до 3 – 4% в месяц. Объем предложения на рынке новостроек в ближайшие два месяца сохранится на низком уровне.
Недооцененные объекты второго пояса удаленности (10 – 25 км от МКАД) будут подтягиваться по цене к первому поясу (10 – 15 км от МКАД), к отметке $1 400 – 1 500 за метр в течение этого года. Цены на недвижимость в самом ближнем Подмосковье стабилизируются в среднем на уровне $1 500 – 1 700 за метр, а затем медленно приблизятся к отметке $2 000 в течение 2006 года.

Наталья Агафонова