23:30:44
11 апреля 2021 г.

Рынок недвижимости: странное затишье

Конец года, а про недвижимость как-то говорят не так активно, как это было практически все прошлые годы. Декабрь обычно был для всех участников рынка недвижимости слегка беспокойным. Одни спешили до конца года продать, другие купить, а риелторы – помочь тем и другим. Отчего же нынче такое затишье? Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину:

– Действительно, для столичного рынка недвижимости ноябрь и начало декабря выдались относительно спокойными. Рост цен есть, но он минимален. Летом он был гораздо энергичнее. Все думали, что к концу года рынок разгонится еще сильней, но он неожиданно затормозился. И здесь я ответил бы цитатой известного аналитика рынка Олега Репченко. В своем обзоре он говорит, что эта «странная ситуация с динамикой цен в ноябре как раз и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Москвы находится на перепутье. Непростая макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей в градостроительной политике привели к тому, что впервые за много лет рынок не может выбрать привычную схему поведения…». Вот вам и разгадка такого затишья.

– Но стабильность рынка – это же хорошо?

– Это отличный параметр, который нас, риелторов, не только радует, но и вселяет оптимизм на перспективу.

– Может, это затишье перед бурей. И в декабре, ближе к Новому году, ситуация изменится….

– Вряд ли. В этом году, в отличие от многих предыдущих, мы в конце года не наблюдаем взрыва клиентской активности. Стабильный рост числа обращений, предложения объектов, встреч, показов и просмотров жилья. Хотелось бы сказать: «стабильный рост числа сделок». Но лучше не выдавать желаемое за действительное.

– Скажите, а то, что строить в Москве стали меньше, это отразилось на рынке?

– Что касается новостроек, то мы сталкиваемся с тем, что подобрать для себя новое жильё нашим клиентам сложно. Строить действительно стали мало, совсем не то и не там, где бы им хотелось. Мало строится небольших и недорогих квартир. Застройщику хочется продавать большими блоками. А наступила эпоха среднего класса, который вынужден, за неимением новых квартир на рынке, переориентироваться на «вторичку».

– Тогда там должны бы расти цены.

– Должны, но не растут. Нет, они растут, но не такими большими темпами, как хотелось бы риелторам…

– И даже ипотека их не подстегивает?

– Ипотека – хороший двигатель рынка недвижимости. В орбиту жилищных отношений вошли тысячи людей, которые об этом пару лет назад и мечтать не могли. Только вот проценты по ипотеке в наших банках я не побоюсь назвать совершенно грабительскими. Но несмотря ни на что, число ипотечных сделок растёт. Недавно один мой клиент приобрёл квартиру в Австрии под 2,75% годовых. На этом фоне вакханалия ставок у наших банкиров смотрится как издевательство. Но, с другой стороны, я понимаю российские кредитные организации. Если ипотеку у нас граждане охотно берут на грабительских условиях, банкам надо использовать такой момент и зарабатывать деньги, что они и делают вполне успешно. Интересно, как всё повернётся, когда на фоне вступления России в ВТО на наш рынок хлынут дешёвые длинные западные деньги….

– А может быть, цены еще не растут потому, что в основном люди улучшают свои жилищные условия, и не так много покупали жилье в новостройках?

– Да, число альтернативных сделок в этом году было большим. А вообще на рынке порядка 80-85% сделок по купле-продаже квартир являются «альтернативными». Треть из них – разъезды. То есть, во время сделки взамен продаваемого жилья приобретается иное жильё, которое более подходит нашим клиентам. Альтернативная сделка — это сложная операция, требующая тщательной подготовки, учета множества различных факторов и, несомненно, участия в сделке профессионалов.

– Леонид Аркадьевич, вы упомянули разъезды. В связи с этим хотел бы вас спросить, а правда ли, что можно ли при разъезде не платить налог, если недвижимость была в собственности менее трех лет.

– Правда, но только при определенных условиях. Такое возможно в том случае, если сделка альтернативная.

– Для наглядности покажите на примере.

– К примеру, мать и сын проживают в 3-х комнатной квартире, которая находится у них в собственности менее 3-х лет. У каждого из них в этой квартире по ½ доле. И вот они решают разъехаться. Продают свою «трешку» за 5 млн. рублей, добавляют денег, и каждый собственник приобретает себе отдельную квартиру. В этом случае расчет НДФЛ следующий:

Из 5 млн. рублей (стоимость квартиры) вычитается 1 млн. (вычет при продаже квартиры). И из этой суммы также вычитается еще 4 млн. рублей: 2 млн. (вычет при покупке, используемый мамой) и 2 млн. (вычет при покупке, используемый сыном). Таким образом, никакого налога они платить не будут. Но такой расчет возможен лишь в случае приобретения альтернативных квартир на разных людей.

Кроме того, необходимо учесть следующие моменты:
– вычет используется один раз в жизни, повторно использовать нельзя;
– сделки по продаже квартиры и покупке новых квартир должны пройти в течение одного налогового периода;
– вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.

Даже соблюдение всех перечисленных выше условий не всегда позволяет получить вычет в полном объеме, так как существует еще множество нюансов. Поэтому в каждом конкретном случае необходим юридический анализ документов, грамотное заполнение налоговой декларации и сопроводительных документов на такой вычет.

– В заключение хотелось бы спросить про поправки в закон, который дает очень большие полномочия нотариусам. Как вы к этому относитесь?

– Я считаю, что в данном случае Госдума РФ приняла взвешенное решение. Моя же личная позиция по вопросу нотариата такова: я категорический сторонник участия нотариуса в сделке. Но это должно быть для клиента сопоставимо по цене со стоимостью нынешних расходов. Ничем неприкрытое желание наших нотариусов, лоббирующих этот законопроект, ободрать потребителя, навязать им свои услуги и сделать участие нотариуса обязательным – не к лицу этому цеху. Но на этот счет пусть им совесть подскажет, как себя вести.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация