Пенки закончились?
Один из крупнейших участников рынка столичной недвижимости заявил о готовности заняться доходными домами.
Сообщение группы компаний МИАН о намерении строить и самостоятельно эксплуатировать доходные дома, прозвучавшее в одном ряду с другими планами известной риэлторской и девелоперской структуры, привлекло к себе особое внимание. И не из-за отсутствия иных тем для обсуждения, их сейчас как раз более чем достаточно, а в силу знаковой значимости задуманного.
Разговоры о доходных домах в Москве ведутся давно и в избытке. Однако реально столица может похвастать лишь зданием в Большом Николоворобьинском переулке, да и оно принадлежит не частной, а государственной структуре – Департаменту инвестиционных программ строительства Москвы. До сих пор строительство жилья на продажу однозначно считалось более выгодным, чем для сдачи в аренду.
Как уточнил нам Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО «МИАН», конкретный план строительства доходных домов пока не готов, этот вопрос в компании только начинают разрабатывать: «Если раньше мы каждый из своих объектов планировали только как предназначенный на продажу, то теперь наши экономисты рассматривают их с точки зрения сдачи в аренду».
В компании объясняют, что отношение к доходным домам изменилось под воздействием двух важных факторов. Во-первых, плата за наем подтянулась к уровню, который делает аренду конкурентоспособной по отношению к продажам. Во-вторых, понижаются ставки привлеченных ресурсов. Во всяком случае, утверждают в МИАНе, у них появились возможности выйти на сравнительно дешевые зарубежные источники финансирования. В результате аренда становится реальным бизнесом. Хотя строительство на продажу по прежнему остается более выгодным. «Однако я думаю, – продолжает Сергей Озеров,– что в перспективе рентабельность этих двух направлений деятельности будет на одинаковом уровне. Ситуация, когда намного выгоднее продавать, чем сдавать в аренду, ненормальна. Теоретически в случае аренды мы оставляем у себя на балансе дом, который со временем может повыситься в цене, и в то же время получаем дополнительную прибыль в виде разницы между доходами от аренды и погашением долгов по кредитам».
На основании этого заявления можно сделать два предположения. С одной стороны не исключено, что в обозримом будущем в столице появится консолидированный организатор бизнеса по сдаче жилья в аренду, который окажется в состоянии задавать тон на рынке, и на которого будут вынуждены равняться индивидуальные арендодатели. Примерно так, как это происходит при купле-продаже жилья. На долю первичного рынка приходится примерно четверть всех сделок, тем не менее именно ему принадлежит решающая роль в формировании цен на квартиры.
Не менее важно и другое. Проявление интереса к доходным домам может означать молчаливое признание одним из крупнейших операторов рынка того обстоятельства, что времена сверхдоходов от строительства и продажи жилья ушли в прошлое безвозвратно. И что нынешняя стабилизация – это не аномальное краткосрочное явление, которое необходимо перетерпеть, а новая и долговременная фаза развития рынка, к которой надо привыкать. В некотором смысле для потенциальных покупателей трудно представить более качественный и достоверный прогноз развития ситуации с торговлей жильем.
Впрочем, для окончательных выводов надо дождаться, когда за намерениями последуют конкретные действия.