Цены будут расти, но только в пределах инфляции
Такой осени риэлторы не помнят. Всегда в ноябре рынок недвижимости оживал. А в декабре царил просто ажиотаж. Нынче же – тишина. И даже слухи о закрытии Мосрегистрации не слишком оживили задумчивый процесс покупки и продажи жилья.Спрос высокий, но невидимый
– Рынок сейчас находится на стабильном уровне, – говорит заместитель директора департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Евгений Михаленков. – Спрос по-прежнему остается высоким. Хотя поговаривают, что он уменьшился. Если раньше, при бурном росте рынка, половина квартир, предлагаемых к продаже, находила покупателя в течение месяца, то сейчас эта цифра снизилась до 30%. Все же довольно много. Кроме того, если бы спрос не был таким высоким, то цены бы падали. Но они не падают.
Тогда почему этот высокий спрос почти невидим? Все просто – в этом году намного увеличился объем предложений. Он и определяет нынешнюю ценовую ситуацию на рынке. К тому же, как считает директор департамента вторичного рынка группы компаний «Рескор» Вадим Мартыненко, рынок недвижимости к осени проскочил точку равновесия между спросом и предложением. И цены ушли за символическую «красную линию». Покупка квартиры для клиента вроде и актуальна, но товар по цене, которая ему предлагается, он брать не хочет. Шум в прессе о завышенных ценах сделал свое дело. Нынешний покупатель уверен: то, что ему предлагается, – это дорого. Он ждет понижения цен. Продавцы же не спешат снижать цены без веских причин. Так что противостояние продавцов и покупателей продолжается.
Возможно ли в такой ситуации снижение цены квадратного метра? Вполне. Только спуск на 2-3% погоды уже не сделает. Еще полгода назад этого могло быть вполне достаточно, чтобы квартира тут же нашла своего покупателя. Сейчас же только сброс от 5 до 10% и более помогает быстрее реализовать квартиру. Но продавцов, желающих срочно избавиться от недвижимости, пока очень мало. В общей массе они практически незаметны и большого влияния на рынок не оказывают.
Базы агентств сегодня забиты квартирами на любой вкус. Многие квартиры находятся на эксклюзиве, проверены и ждут своего покупателя. И сегодня, утверждает Вадим Мартыненко, риэлторы готовы выйти на оформление сделки буквально в течение недели. Только вот покупатели не торопятся. Они ходят, смотрят, опять возвращаются, торгуются, и тогда хозяева, устав от этой неопределенности, идут на уступки.
Квартиры дешевеют скрытно
Явного снижения цен на жилье нет. Но, как считает Евгений Михаленков, имеется скрытное удешевление. Цены на квартиры установлены в долларах. Курс же доллара вот уже несколько месяцев снижается, и получается, что в рублевом исчислении квартиры дешевеют. В такой ситуации некоторые продавцы начинают нервничать, считать потери за время поиска покупателя. Случалось, из-за этого срывались сделки. К примеру, продавец предлагал рассчитываться в рублях, по курсу 29 или 30 рублей за доллар. Но покупатели из-за переплаты на 1000–1500 долларов просто отказывались от сделки.
По мнению же Вадима Мартыненко, подобные конфликты между клиентами бывают относительно нечасто. Почти 70 процентов сделок – альтернативные (продавцы одновременно с продажей покупают себе новую квартиру), поэтому для них изменение курса доллара в ту или иную сторону большого значения не имеет. И, как считают риэлторы, курсовые колебания видны только на больших отрезках времени – например, полгода. Если же срок сделки составляет месяц–два, то колебания почти незаметны.
Кто в выигрыше?
Кому же в такой ситуации лучше всех? Евгений Михаленков считает, что неплохо всем. У покупателей огромный выбор жилья. Продавцу же не нужно переживать, что от внесения аванса до конечного расчета по сделке цена квартиры может резко вырасти. Ситуация вполне устраивает и риэлторов. Покупателей больше не стало, а количество квартир растет, поэтому продавцы уже не устраивают аукционы и торги. А соответственно, гораздо меньше споров и обид на компании, которые не всегда могли управлять процессом. Рынок работает, а это для риэлтора – благодать!
Что дальше
По мнению аналитиков рынка недвижимости, такая ситуация может сохраниться еще полгода. Объективных причин для взлетов и падения цен нет. Риэлторы, которые смотрят на рынок более прагматично, на первый квартал 2005 года дают оптимистический прогноз – рост цен в пределах инфляции.
Правда, есть опасение, что равновесие рынка может нарушить выброс в начале будущего года большого количества квартир в новостройках. Популярный бизнес частного инвестора – покупать на стадии «нулевого цикла», и продавать, получив документы на собственность – прибыль самая наивысшая.
«Мы скептически относимся к этому прогнозу – говорит Евгений Михаленков. – Почему они не сбросили квартиры раньше, еще в мае, ведь ситуация уже тогда была предельно ясной? К тому же большинство инвесторов покупают квартиры, чтоб решать в будущем жилищные проблемы, к примеру, для своих детей. Так что эта версия сомнительна».
Еще одно спорное пророчество: поговаривают, что жилье старого фонда может подешеветь. Однако малые квартиры (как правило, в старых домах жилье небольшое по площади) выполняют роль разменной монеты для рынка недвижимости. Особенно они ценны при расселении коммунальных квартир. Поэтому спрос на них традиционно высокий. Аналогично – с комнатами.
Вот что по этому поводу думает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его мнению, цены на некачественное жилье порой завышены, но так как большого выбора нет, то приходится брать по той цене, какую устанавливают хозяева этих квартир. Раз товар пользуется спросом, то он вряд ли будет дешеветь. И такая ситуация продлится не год и не два: ведь в Москве на одного человека приходится пока лишь около 20 квадратных метров. Европейская норма – более 40 метров. Надо строить лет 50 кряду, тогда, может, и появится выбор, – считает Андрей Бекетов. А пока люди будут брать не то, что хочется, а только то, что они могут реально купить.