Взлет, полет, снижение
Эксперты рынка недвижимости озабочены безудержным ростом цен на жилье. Что будет с рынком в ближайшее время? И вообще, чем все это кончится? Мы попросили высказаться на эту тему профессионалов.
Ситуацию комментирует главный аналитик рынка недвижимости при РГР Геннадий СТЕРНИК.
Жуткий рост цен на «вторичке» связан, по моему мнению, с притоком нефтедолларов и избирательной кампанией. В период выборов на рынке жилья всегда появляются приличные деньги, что и приводит к росту цен. Цены на «первичке» чуть отстают от «вторички», но, можно сказать дышат ей в затылок. Слава Богу, у застройщиков хватает ума не гнаться за ценами вторичного рынка и не повышать резко цены на новостройки. Поэтому спрос на них и не снижается.
Для роста цен у вторичного рынка имеется еще одна особенность. Так называемый «придержанный» спрос. Летом продавцы, как правило, придерживают квартиры, считая, что спешить некуда, метры все равно дорожают. А низкое предложение стимулирует рост цен. Лишь недавно на рынке стало больше квартир. Поэтому скоро, я думаю, цены войдут в свою колею. Расти-то они будут, но не так быстро и резко.
Давайте вспомним 1995 год. До него был бурный рост цен. А на протяжении 1995 и 1996 годов цены снижались. Вроде бы никаких экономических причин для этого не было, а метр дешевел. Что же произошло? Да ничего особенного. Просто рынок недвижимости, как самолет, не может долгое время находиться в одном положении. Его траектория – взлет, полет и снижение.
Если питерский рынок можно было сравнить с тяжелым бомбардировщиком, то московский рынок вел себя как палубный самолет-перехватчик. Взмыл выше всякой крыши, а потом стал откатываться до той отметки высоты, которая ему положена.
И сейчас – абсолютно та же картина. Мы видим начало «мертвой петли» или, если угодно, – Кобры Пугачева. Самолет поднимается, зависает, потом хвостом падает вниз и переходит на горизонтальный полет. Дальше – либо переворот рынка, либо обрушение – как в Кобре Пугачева.
Короче, мыльный пузырь завышенных цен может в любое время лопнуть. И не по внешним экономическим причинам, а по причинам несоответствия цен и качества. Потребители не воспримут дальнейшее повышение цен и перестанут покупать новостройки с недоделками или хрущобы с тараканами. Уже сейчас от клиентов можно слышать, что с души воротит платить так много. Интуитивно люди понимают, что сколько стоит. Обидно переплачивать, даже если есть деньги. И рынок все равно скорректирует эту ценовую планку и вернется в привычное состояние, то есть, к нормальному уровню цен – в среднем примерно 1200 долларов за квадратный метр.
Считается, что ипотека может стабилизировать цены на рынке. Не уверен. Ипотека несет с собой два фактора. Первый – приток на рынок новых клиентов, а это всегда способствует росту цен. Второй – если ипотечные деньги пойдут на новое строительство, то увеличится и предложение. А это, как вы знаете, по законам рынка ведет к падению цен. И как конкретно повлияет ипотека на рынок жилья, предсказывать сложно.
Москва и Россия – есть ли здесь взаимное влияние? Да почти и нет. Столица особого влияния на провинцию не оказывает. Сегодня в большинстве российских городов довольно стабильные цены, но уже намечается их рост, потому что деньги, минуя Москву, прямиком идут в регионы. В основном, это инвестиции из-за рубежа. В столице иностранцам уже трудно протолкнуться – рынок поделен, вот инвестиции и идут в регионы. Расходов там меньше, а перспектив больше. Кроме того, инвесторы делают ставку на то, что цены в Москве перестанут расти и снизится инвестиционная доходность. А в регионах они только начинают расти. Поэтому инвесторы считают, что «вкладываться» в Москву большого смысла нет – затраты себя не оправдают. Кроме того, они опасаются обвала и предпочитают обходить столицу стороной.
Из всего вышеизложенного я делаю следующие выводы. По прогнозам, цены на нефть к лету следующего года начнут снижаться. К этому времени пройдут и всевозможные выборы. Но падения цен все же не будет, а начнется снижение. Не очень резкое, но за 2-3 года цены могут снизиться на 20%. Такой мне видится ближайшая перспектива.