А покупатели выбирают эксклюзив
Если рост цен на жилье в прошлом году составил около 40% (даже летом они росли стремительно), то в этом году аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост не более 15%. За прошедшее полугодие средняя стоимость квадратного метра увеличивалась примерно на один процент в месяц. Наиболее значительно подорожали за это время трехкомнатные и двухкомнатные квартиры (+7,7% и +5% соответственно), меньше однокомнатные – +2,8%.Поскольку рост цен незначительный и спекулятивные операции уменьшились в объемах, это привело, считают аналитики РАН «САВА», к увеличению на рынке предложения малокомнатных квартир, соответственно рост цен на них был наименее значительный. В то же время интерес к покупке многокомнатных, особенно трехкомнатных квартир возрос. Объем предложения этих квартир снижается и соответственно цены растут наиболее значительно.
– И хотя затишья на рынке недвижимости нет даже в летний период, но необычность ситуации этого лета, – говорит президент агентства недвижимости «Триумфальная арка» Геннадий Юсин, – я считаю, не в росте цен, как было в прошлом году, а в очень большом количестве эксклюзивных договоров с покупателями. Именно с покупателями, а не с продавцами. Практически все агентства недвижимости Москвы заключают эксклюзивы с продавцами, а мы – с покупателями.
Чем это вызвано? Наблюдаемый скачок активности покупателей в значительной мере связан с так называемыми «сертификатчиками». Военные, выходя в отставку, получают государственный жилищный сертификат (ГСЖ), с помощью которого приобретают себе жилье. И в связи с этим у многих продавцов квартир, которые по каким-то причинам не продаются (на первом этаже, район не очень хороший, держат высокую цену), появилась возможность эти зависшие квартиры реализовать по той цене, какую они выставили изначально.
В настоящее время не хватает квартир, которые бы шли по схеме чистой продажи (для альтернативы сертификаты не подходят), потому что многие продавцы по схеме с ГЖС работать не всегда хотят. А так как цены нынче стоят или чуть поднимаются, то те, кто сейчас придерживает квартиру и ждет нормального, на их взгляд, покупателя, много не выигрывают. Кто был согласен продавать свои квартиры по сертификатам, уже получил за нее деньги. Как и положено в долларах, хотя по сертификату деньги перечисляют-то в рублях. Просто нами разработана схема, которая помогает без ущерба для продавца производить конвертацию рублей как в доллары, так и в евро…
Более активно сейчас продается среднее жилье, даже, скажем так, ближе к дешевому. Его-то как раз и не хватает в настоящее время на рынке. Но это на рынке вторичного жилья, а какова ситуация на рынке новостроек?
– По-прежнему наибольшим спросом среди типового жилья пользуются квартиры в домах серии П-44Т, – отмечает вице-президент агентства недвижимости «Домострой» Ольга Меньших. – Активнее всего расходятся квартиры средних площадей: однокомнатные (37-39 квадратных метров) и двухкомнатные (52-54 «квадрата»). Но немалым покупательским спросом в домах данной серии пользуются и большие двухкомнатные квартиры (63 квадратных метра) и трехкомнатные (80 квадратных метров) с 13-метровой кухней и эркерами.
Устойчивым спросом пользуется и серия И-155, в первую очередь за счет квартир с небольшими площадями. Преимущества этой серии очевидны: конструкция новой индивидуальной серии панельных домов И-155 позволяет из одних изделий по одной и той же конструктивной схеме собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир, а также монтировать дом с подземным паркингом.
Что касается тенденций и прогнозов на первичном рынке типового и нетипового столичного жилья, то стоит отметить тенденцию небольшого удорожания квартир. Цены постепенно возвращаются «на круги своя», к докризисному уровню 1998 года.
Но это, скажем, касается квартир малокомнатных и небольших по площади, а на многокомнатные в дорогих домах (до 2000 долларов за квадратный метр) цены уже начали потихоньку снижаться. «Есть признаки, – отмечает председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов, – надвигающегося кризиса перепроизводства». Может быть, но признаки эти пока что достаточно слабые.
На осень же аналитики рынка прогнозируют увеличение активности рынка. «Но, – как отметил Геннадий Юсин, – эта активность будет без значительного увеличения цен». Почему? По логике осенью с ростом активности рынка должны бы увеличиться и цены. Но оказывается, что в это же время ожидается и появление большего числа квартир на рынке. Почему сейчас есть прирост цен, хоть и небольшой? Да потому, что на рынке немного не хватает того среднего жилья, которое наиболее востребовано. Продавцы его пока придерживают и планируют, надеясь на рост цен, продавать осенью. Но по опыту прошлого года, когда риэлторские компании сбросили все те квартиры, которые они выкупали на себя, можно видеть, чем все закончилось. Тем вбросом они остановили рост цен. И это в конце года!
Чтобы не повторять старых ошибок, фирмы могут начать сбрасывать квартиры чуть раньше. Поэтому положительных прогнозов на выгодную продажу осенью при стабильной ситуации в стране, по мнению аналитиков, пока нет.