Сдавать квартиру выгодно, но и хлопот не оберешься
Если рынок продаж к лету, как правило, немного затихает, то рынок аренды и найма, наоборот, оживает. Москвичи уезжают летом на дачу, а свою квартиру сдают. Не чураются этого бизнеса и пенсионеры. 200–300 долларов в месяц – хорошая прибавка к скудной пенсии. Какова же ситуация на рынке аренды сегодня?– Достаточно активная, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко. Почти на 20% увеличилось предложение квартир. Но не только из-за дачников. Многие состоятельные граждане сегодня инвестируют свои доходы в жилье, а затем сдают квартиры. Это приносит неплохие доходы: надежнее и вернее, чем вклад в банке.
С такими выводами согласна и начальник отдела аренды Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН) Ирина Бобко:
– Аренда квартир в Москве стала доходным бизнесом. «Средний класс» сдает квартиру или несколько квартир, чтобы получать стабильный доход. А летом заметно активизируются и не очень обеспеченные люди. Поэтому в сегменте недорогого жилья в это время увеличивается количество предложений и цены немного даже снижаются.
Так, если в январе – конце февраля, однокомнатные квартиры в «спальных» районах предлагались за 250 долларов в месяц, то сейчас есть большой выбор таких квартир по цене от 200 долларов. Такую ситуацию можно объяснить традиционным сезонным (летним) снижением цен на аренду, чему в большей степени подвержено именно недорогое жилье.
Рядом с Кремлем, и тихо!
А вот в остальных сегментах рынка аренды ситуация практически не изменилась. Дорогое жилье, сдающееся в аренду (от 1000 долларов в месяц), менее всего подвержено любым колебаниям цен. Правда, несколько повысились требования к квартирам со стороны нанимателей. Например, иностранцы, арендующие около половины элитных квартир, считают, что квартира должна быть в центре, желательно в доме старой постройки, но с капитальным ремонтом, соответствующим всем европейским стандартам. При этом очень желательно, чтобы вид из окон был на старую Москву; а двор – тихий, вдалеке от оживленной дороги.
Конечно, на стоимость аренды жилья в каждом конкретном случае влияют такие факторы, как удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона, мебели, бытовой техники, домофона в подъезде, балкона, лоджии и так далее. Поэтому риэлторы не советуют слепо ориентироваться на цифры, которые указаны в таблице и уперто настаивать на том, что ваша «хрущоба» сдается непременно за 250 долларов в месяц, а не за 220 или 200.
Какой посредник лучше?
Летом из «зимней спячки» выходят посредники разных мастей. Как лучше снимать жилье? Через агентство, частного маклера или попытаться напрямую выйти на хозяина? Совет – во всех случаях нужно быть внимательным и осмотрительным. Даже самое распрекрасное агентство только лишь посредник, но совсем «не гарант». У него, конечно, больше возможностей надавить на нерадивого квартиросъемщика, но если и оно пойдет «официальным» путем, то рискует завязнуть в бюрократических коридорах нашей Фемиды.
Не стоит бросаться в «объятия» к тем, кто сдает приличную квартиру по цене ниже рыночной. На поверку хозяин квартиры может оказаться вовсе не хозяином. Договор лучше оформить все же через надежную риэлторскую фирму.
– К нам нередко приходят люди, которые подобрали себе квартиру сами или через «черного» маклера, и просят у нас юридического сопровождения сделки, – говорит Ирина Радченко, – мы проверяем полномочия хозяина квартиры и помогаем грамотно составить договор. Это обходится клиенту в небольшую сумму, но зато он живет в квартире более спокойно.
Есть проблема и защиты хозяина квартиры от неудачного квартиранта. В этих случаях многие фирмы обычно берут залог. Поэтому если клиент съедет, прихватив что-то из мебели или оставив неоплаченные телефонные счета, то у хозяина будут деньги, чтобы восполнить свой материальный ущерб. А если у хозяина к квартиранту нет никаких претензий, то залог затем ему возвращается.
Заплатил налоги, а сна все нет…
Правда, и хозяева бывают порой не ангелы. Как считает генеральный директор агентства недвижимости «Светлый град» Елена Валеева, некоторым из них не стоит платить вперед. Хозяева деньги берут, а обязательства не всегда выполняют. Например, человек снял квартиру на длительный срок, заплатил за два месяца вперед, а через месяц хозяйка заявила, что больше сдавать свое жилье не намерена. Не хочу и все тут!
К сожалению, договор не всегда защищает и хозяев и квартирантов. Договор этот, в отличие от договора купли-продажи, нигде не регистрируется. Известны случаи, когда у хозяина квартиры ломали мебель или умыкали вещи, он обращался в милицию, а там только разводили руками или ссылались на нехватку кадров.
Коллегу поддерживает и Ирина Радченко, она считает, что, несмотря на договор, каждая из сторон может запросто обмануть другую. Обещают платить за квартиру, но не платят. Люди обращаются в суды, но эти дела тянутся месяцами, а результат оказывается нулевым. И никакие уплаченные налоги с доходов от сдачи жилья, жизни им не облегчает. Государство не защищает добропорядочного «сдатчика» квартиры. За все десять лет, что существует рынок аренды и найма, этот вопрос ни разу нигде не поднимался, и никакого закона по этому поводу не готовится…
Ау, управдомы!
Нередко бывалые люди советуют сдать квартиру в управление фирме. В этом случае хозяин заключает с агентством договор, в котором оговаривается сумма ежемесячных выплат.
Многие хозяева хотели бы работать на таких условиях: договор с фирмой им гарантировал бы и безопасность, и стабильный доход. И если даже прежний жилец по каким-то причинам съехал досрочно, то поиск нового «квартиранта» лежал бы уже на фирме. Нашла она нового постояльца или нет, хозяину квартиры она обязана заплатить оговоренную сумму.
На Западе, к примеру, только так в основном квартиры и сдаются. У нас же, фирмы в управление квартиры брать не хотят, потому что дело это весьма и весьма хлопотное.
Ирина Радченко рассказала, как несколько лет назад ее фирма делала попытку работать именно так. Однако расчеты показали, что убытка получалось больше, чем прибыли. К примеру, сдает фирма 50 квартир по 230 долларов в месяц. Договор с хозяином стоит 200 долларов. Ежемесячный доход агентства – 30 долларов. Итого – 1500.
Тут требуется держать отдельного бухгалтера и менеджера-секьюрети, который бы в случае необходимости мог заниматься выселением нерадивых арендаторов. Денег на небольшой хотя бы штат работников – не хватает.
Квартиру лучше застраховать
– Чтобы себя обезопасить от неприятностей, лучше свою квартиру на срок аренды просто застраховать. Особенно это касается пенсионеров, – говорит президент страховой компании «ВОТЕК» Александр Коробов, – Даже если вы сдаете жилье через риэлторскую фирму. Риэлторская фирма, при всей ее добросовестности, практически не несет ответственности за вольно или невольно причиненный ущерб. Она – всего-навсего посредник по поиску нанимателя. По идее, ответственен – квартиросъемщик. Но он может или бесследно исчезнуть, или просто сказать, что у него нет денег, чтобы, к примеру, заменить обои в комнате. Поэтому в таких случаях единственным полноценным средством защиты ваших интересов является страхование самой квартиры, ее отделки и оснащения и переданного вместе с ней внаем имущества.
Сколько это будет стоить? Во что выльется, к примеру, ремонт квартиры, не считая потерянного имущества, если в доме, не дай бог, случится пожар? Никак не менее 5—7 тысяч долларов. Если вы свое имущество застрахуете на эту сумму, то плата за страхование на весь период вашего проживания на даче (3-5 месяцев) не превысит половины месячной оплаты, получаемой вами за передачу квартиры внаем.