Расстановка сил: с кем играем
Чтобы разобраться в вопросах ипотечного кредитования, полезно ознакомиться со списком основных игроков и теми тенденциями, которые переживает этот рынок.Банки
Банки, участвующие в выдаче ипотечных кредитов, можно разделить на три категории.
Государственные: Сбербанк, Внешторгбанк 24.
Иностранные: DeltaCredit, Райффайзен, Сосьете Женераль Восток, Зенит, Международный Московский банк, ICC, Мечиноку Банк. На долю иностранных игроков приходится треть всех выданных в Москве кредитов. Активность этих игроков очень высока.
Частные коммерческие банки. Их насчитывается более 60.
Кооперативы
После выхода закона о жилищных накопительных кооперативах, основательно затруднившего их деятельность, часть таких организаций приняла форму ПИКов – паевых ипотечных кооперативов. Они выдают займы на покупку недвижимости и оформляют ее в собственность пайщика, обременяя при этом залогом.
Страховщики
Кроме стандартного страхования жизни и здоровья и титула собственника, на рынке появились такие экзотические продукты, как страхование риска неплатежа по кредиту, а кроме того, страхование риска потери заемщиком работы. В Европе эти риски страхуются повсеместно.
Ипотечный брокер
Новая, но быстро получившая распространение на столичном рынке профессия. Ипотечные брокеры – это консультанты, подбирающие ипотечную схему, исходя из запросов заемщика.
Рефинансирующие организации
Эти организации выкупают пулы кредитов у банков, участвующих в выдаче ипотечных кредитов. Рефинансирующих организаций сейчас довольно много. В их числе есть иностранные и отечественные, государственные и негосударственные.
Самые известные: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (государственная организация), АКБ Софинтрейд, БТА Ипотека (Казахстан), КИТ Финанс.
Паевые ипотечные фонды
активно выходят на рынок ипотеки. Таких фондов уже три. Первым стал закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд «ЮГРА Ипотечный Фонд» под управлением ООО «РЕГИОН Девелопмент».
Закрытые паевые ипотечные фонды взаимодействуют с банками, включая в состав своих активов закладные, права требования, обеспеченные ипотекой, ипотечные ценные бумаги. Фонды приобретают уступаемые банками права требования по уже выданным ипотечным кредитам, предоставляя возможность выдать новые по более низким ставкам. Это способствует обеспечению банков долгосрочными финансовыми ресурсами.
Коллекторские компании
Коллекторские услуги оказывают компании, которые выкупают дефолтные закладные, а потом сами решают проблемы заемщиков-должников. Проблема невыплат по кредиту пока актуальна для потребительского кредитования. На 40 тыс. выданных в России ипотечных кредитов пока не было ни одного случая выселения заемщика.
Национальные бюро кредитных историй
Их уже несколько в Москве и России. Самые известные – Объединенное бюро кредитных историй, Национальное бюро кредитных историй, Межрегиональное бюро кредитных историй. Основная роль бюро – предоставить банку по соглашению с клиентом его кредитную историю. На основе информации из этого и других (дополнительных) источников в банке делают вывод о благонадежности или наоборот – о неблагонадежности заемщика. И выносят решение о предоставлении ему кредита или об отказе.
Национальный характер кредитования…
В 2005 году объем ипотечных кредитов, выданных в России, составил $1 млрд. В соседних с нами странах – Казахстане и Украине – при численности населения 15 и 46 млн. человек соответственно кредитов выдано на $1 млрд. В Польше – на $10 млрд. Для сравнения: объем этого рынка в США составляет $7 трлн.
Пока лишь 6% сделок на столичном рынке происходит с использованием ипотечных схем.
Cегодня участие в ипотечном кредитовании продекларировали 250 банков (63 – в Москве). У многих из них есть свои программы кредитования на первичном, вторичном рынке жилья, в сфере коммерческой и загородной недвижимости, а также в сегменте ломбардного кредитования. Если в начале 2005 года насчитывалось 155 ипотечных программ, то сейчас их уже более 250. Первичный рынок обслуживают 50 банков, вторичный 41 банк, загородный – 34 банка.
Основные тенденции условий кредитования – это снижение рублевых и валютных ставок и увеличение сроков кредитования (в среднем срок составляет уже 20 лет). Снижается требование по выплате первоначального взноса.
По некоторым показателям российская ипотека обгоняет западную. Например, большинство банков, в том числе и работающие на российском рынке западные банки, оценивая финансовую состоятельность клиентов, учитывают неподтвержденные доходы населения, «серые» и даже «черные» зарплаты. Кроме того, в России нет штрафных санкций за досрочное погашение кредита, как это принято на Западе.
…и московские особенности
Как сообщил заместитель руководителя Департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев (со ссылкой на данные Росрегистрации), в Москве в прошлом году было выдано чуть менее 7 тыс. ипотечных жилищных кредитов. При этом только 11 банков преодолели рубеж в 100 кредитов за год. Из них ни один не превысил порог в 1 000 кредитов. Лидер в ипотечной гонке остался прежний – «Дельта-Кредит» (951 кредит), к нему приближается «Внешторгбанк» (883), далее следуют Сбербанк (705) и Райффайзен банк (479).
Постепенно сдает свои позиции небанковская ипотека. Если в 2000 году доля накопительных схем составляла 37%, то в 2005 году она снизилась до 5%.
По прогнозу департамента, в этом году все московские банки выдадут около 9,5 тыс. кредитов.