Рискует заемщик, рискуют банки

Ситуация на первичном рынке с незавершенным строительством, с несдающимися годами домами из-за отсутствия разрешительной документации, двойными продажами еще не существующих квартир известна всем. Но, несмотря на проблемы, на покупку жилья в новостройках люди все-таки решаются. Привлекают низкие по сравнению с вторичным рынком цены.Кредитуя покупку квартиры на первичном рынке, банки тоже готовы рисковать. Но свои риски пытаются всячески обезопасить. Поэтому подход к предоставлению ипотечного кредита при покупке новостройки у банков абсолютно иной, чем при ипотеке на вторичном рынке. Банков, занимающихся ипотекой на первичном рынке, в столице немало. У каждого из них свои подходы к тому, как обезопасить средства, вложенные в ипотеку новостроек. По некоторым параметрам схемы предоставления кредитов могут быть объединены.
С чего же начать человеку, решившему купить квартиру в новостройке с помощью ипотеки? В отличие от «вторички» – не со сбора документов для получения кредита, а с выбора строящегося дома и страхования финансовых рисков.
Оценим риски
Задача заемщика – убедить банк, что подобранная квартира не доставит в будущем лишних хлопот. Банки прекрасно представляют себе связанные с кредитованием в строительство проблемы. Это отражается на повышенной кредитной ставке, на критериях оценки застройщика и пакета разрешительной документации по дому.
При предоставлении ипотечного кредита на первичном рынке первое требование ряда банков (Газпромбанка, Национальной ипотечной компании) – заемщик должен застраховать «финансовый риск» или риск неполучения квартиры в собственность и отказ продавца возвращать внесенные им средства.
Что покупать
Выдаст или нет банк кредит, зависит от того, какая компания является застройщиком, и от строительного адреса дома. Банки, пытаясь ограничить риски, связанные с кредитованием квартир в строящихся домах, как правило, ограничивают круг застройщиков, пользующихся доверием.
Кроме того, у всех банков есть ограничения по степени готовности дома. Например, участок земли, огороженный под строительство, на котором еще не начинались работы, будет кредитоваться только в двух случаях. Первый – если степень доверия банка застройщику очень высока. Второй – если банк сам финансирует строительство дома, кредитуя застройщика.
В других случаях минимальное требование при предоставлении кредита – чтобы было построено не менее одного этажа дома. Программы ипотечного кредитования различных банков при покупке квартир на первичном рынке можно разбить на две группы: кредиты без дополнительного обеспечения и кредиты с дополнительным обеспечением.
Кредиты без дополнительного обеспечения
Их предоставляют банки, кредитующие жилье в строящихся домах по «спискам». То есть без дополнительного обеспечения кредитуются только определенные застройщики или конкретные строительные адреса определенных застройщиков.
К этой категории относятся Росбанк, Промстройбанк, Райффайзенбанк.
Есть банки, заявляющие о готовности кредитовать любые новостройки. Их условия: разрешительная документация на строительство должна соответствовать требованиям банка, и продавец должен быть готов адаптировать свой инвестиционный договор. К этой категории относятся: Газпромбанк, АбсолютБанк.
Кредиты с дополнительным обеспечением
Многие банки идут по другому пути. Предоставляя кредиты на покупку новостроек, требуют дополнительное обеспечение. Таким обеспечением может стать: поручительство физических лиц или дополнительный залог. Дополнительное обеспечение требуют Сбербанк и Внешторгбанк.
В «Сбербанке» существует список объектов и застройщиков, по которому банк готов принимать в залог инвестиционные права. В этом случае от заемщика не требуется дополнительного обеспечения. Но новостройки, не входящие в этот список, кредитуются при обязательном наличии двух поручителей. В этом случае банк максимально лоялен к самой новостройке.
Внешторгбанк, несмотря на требование к дополнительному обеспечению, очень внимательно относится к анализу разрешительной документации на строительство и содержанию инвестиционного договора. Другие формы договоров (вексель, предварительная купля-продажа) не кредитуются.
Отличие программ в сроке, на который необходимо поручительство. В Сбербанке поручители необходимы и после получения заемщиком квартиры в собственность. Во Внешторгбанке – только на период строительства квартиры до оформления ее в собственность заемщика и передачи в залог банку-кредитору.
Определимся с первоначальным взносом
Если строящийся дом устраивает кредиторов, к которым обратился заемщик, второй этап при выборе банка – анализ условий кредитования. Необходимо определиться, какую сумму собственных средств заемщик готов вложить первоначально в приобретение новостройки.
Минимальный размер собственных средств требуется в Газпромбанке – 10% от стоимости квартиры, во Внешторгбанк» – 15%. АбсолютБанк требует, чтобы первоначальный взнос при покупке квартиры в новостройке был не менее 20%. Требования Росбанка, Промстройбанка, Райффайзенбанка – не менее 30%.
Сколько придется платить за кредит
Кредитные ставки при ипотеке на первичном рынке, так же, как и на «вторичке», будут зависеть от категории, к которой относится заемщик. То есть от того, насколько «белые» у него доходы.
Напомним, что, как правило, банки делят заемщиков на 4 категории. К первой относятся наемные сотрудники, доходы которых подтверждаются официально по справке 2-НДФЛ. Вторая категория – это наемные сотрудники, с доходами, подтвержденными справкой по форме банка, подписанной работодателем. К третьей категории банки относят наемных сотрудников, доходы которых подтверждаются в устной форме работодателем. Есть и четвертая категория заемщиков – собственники бизнеса. Те люди, чьи доходы подтверждаются анализом деятельности компании и не отражены в балансовых отчетах как налогооблагаемая прибыль.
Все банки, кроме Сбербанка, предлагают при кредитовании новостроек повышенную ставку. После оформления готовой квартиры в залог ставка снижается до размера, установленного банком для приобретения квартир на вторичном рынке.
Исключительно заемщиков с «белой» зарплатой рассматривает Сбербанк. В этом банке заемщик получит кредит под 11% годовых в долларах. Ставка остается неизменной на весь срок кредитования.
Справку с подтверждением дохода по форме банка принимают все перечисленные банки.
Заемщиков третьей категории рассматривает Росбанк, АбсолютБанк и НИКОМ. Это банки, готовые принимать в качестве подтверждения дохода устное подтверждение работодателя. Ставки при этом несколько выше, чем предлагаются другим категориям клиентов.
Промстройбанк, Росбанк, АбсолютБанк и НИКОМ рассматривают доходы, получаемые заемщиками от собственного бизнеса. Лидером по ставке здесь можно смело назвать Промстройбанк. Ставка основного периода (то есть с момента оформления квартиры в собственность заемщика) не превысит 10,9% годовых.
Суммы и сроки кредита
Как правило, чем больше срок кредита, тем большую сумму заемщик может получить в кредит. Сроки до 15 лет предлагают Газпромбанк, Росбанк, Промстройбанк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Максимальные сроки до 20 лет у Внешторгбанка и АбсолютБанка.
Мнение редакции
Купить квартиру в строящемся доме по более низкой, чем на вторичном рынке цене, – перспектива заманчивая. Тем более, если в партнерах – банк. Но, учитывая скандал с обманутыми дольщиками, мы бы посоветовали не торопиться. Дождитесь лучше, пока ситуация на рынке новостроек стабилизируется.

Наталья Агафонова

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

– Банков, кредитующих ипотеку на первичном рынке много. Рассмотрим плюсы и минусы основных игроков этого рынка.
Росбанк
Плюсов для заемщика много. Это кредитование вексельной схемы, рассмотрение устного подтверждения дохода, а также «серого» бизнеса. Еще один плюс – быстрое рассмотрение заявки.
Минусы: очень узкий перечень кредитуемых объектов и высокий первоначальный взнос, который необходимо будет внести.
АбсолютБанк
Плюсы: отсутствие фиксированного перечня кредитуемых новостроек. Банк рассматривает объект, выбранный заемщиком. Положительный момент – низкие ставки кредитования, а также возможность устного подтверждения дохода работодателей и доходов от «серого» бизнеса.
Минус: жесткие требования к договору инвестирования.
Внешторгбанк
Плюсы. Низкие банковские сборы и очень лояльные условия досрочного погашения.
Минус – необходимость дополнительного обеспечения кредита на инвестиционный период.
Газпромбанк
Плюсы: привлекает заемщиков отсутствием фиксированного перечня кредитуемых новостроек, низкими кредитными ставками и отсутствием банковских сборов.
Минусы: удорожание кредита за счет страхования финансовых рисков и длительный срок рассмотрения объекта страховой компанией.
Сбербанк
Плюсов много. Во-первых, возможность приобретения новостроек на ранней стадии строительства, а также сданных новостроек. Во-вторых, кредитование договоров предварительной купли-продажи. В-третьих, минимальные ставки на период строительства.
Минусы у ипотеки от «Сбербанка» на первичном рынке тоже есть. При кредитовании новостройки, не входящей в список банка, заемщику требуются два поручителя на весь срок кредита. Кроме того, банк рассматривает исключительно «белые» доходы.
Промстройбанк
Плюс – методика расчета, позволяющая заемщику получить большую сумму кредита.
Минус – кредитуются только новостройки от компаний-застройщиков по определенному списку.
Райффайзенбанк
Плюс – возможность кредитования построенных новостроек, не входящих в список банка.
Минусы: в высоких банковских сборах и процентных ставках.
Национальная ипотечная компания
Плюсы: низкий первоначальный взнос, длительный – 25-летний – срок кредита, возможность устного подтверждения дохода.
Минусы: удорожание кредита за счет страхования финансовых рисков, степень готовности кредитуемой новостройки должна быть не менее 40%. Неприятный момент и штраф за досрочное погашение кредита.