Как не утонуть в море ипотечных предложений

Одной из причин роста покупательского спроса, а следовательно, и взметнувшихся вверх цен на вторичном рынке жилья многие риэлторы считают бурное развитие ипотеки. По статистике крупных агентств недвижимости, этой осенью каждая третья сделка на «вторичке» проходит с привлечением ипотечного кредита. Люди понимают, что копить на квартиру, надеяться решить свой жилищный вопрос когда-то – дело неблагодарное. Гораздо перспективнее, как во всем мире, обратиться за финансовой поддержкой в банк, купить жилье сейчас и со временем погашать долги.
Сегодня участие в ипотечных программах предлагают многочисленные банки, кооперативы и … непонятно какие компании, пускающие деньги в рост. Как не потеряться в многочисленных предложениях?
Мы начинаем рассказывать о различных ипотечных программах – хороших и не очень с точки зрения наших независимых экспертов и автора этих строк.
Начнем с ипотечных программ банков, акционером которых является государство. Сравним, что же предлагают потенциальным заемщикам Сбербанк, Внешторгбанк
и его «сын» – Внешторгбанк 24.
Во Внешторгбанк или Внешторгбанк 24?
Ипотечные программы Внешторгбанка и Внешторгбанка 24 для вторичного и первичного рынков различны.
На первичном рынке, как видно из таблиц, программы «папы» и «сына» пока идентичны. «Пока» – потому что в данный момент во Внешторгбанке 24 разрабатывается новая программа для кредитования покупателей квартир в новостройках.
Максимальный размер кредита для покупки новостройки в обоих банках тоже одинаков. Хотя, если в банк обратится VIP-клиент, то его вопрос будет рассмотрен в индивидуальном порядке, и сумма кредита может быть значительно увеличена.
Срок кредитования тоже одинаков – до 20 лет. Процентные ставки варьируются при разных сроках кредитования. Из таблицы, например, видно, что при сроке кредита до 20 лет процентная ставка составляет от 13,5% годовых на этапе строительства. Тут нужно подчеркнуть важный момент: после завершения строительства кредитные ставки снижаются до установленных на вторичном рынке.
Почему везде о процентных ставках пишется «от 12,5%», «от 13%»? Дело в том, что если обращается потенциальный заемщик с частично неофициальным доходом, то ежегодная плата за кредит может быть увеличена на 1% и даже (в крайних случаях) 2%.
И еще. Для покупки новостройки ипотечный кредит предоставляется исключительно по безналичному расчету. Кроме того, на этапе строительства объекта Внешторгбанк потребует от потенциального заемщика поручительство третьих лиц. Конечно, для многих непросто найти поручителя, но, как говорится, таковы правила игры. Погашается кредит ежемесячно равными платежами.
Досрочное погашение кредита во Внешторгбанке и Внешторгбанке 24 довольно выгодное. Это можно увидеть по таблицам. Стоит только добавить, что в случае досрочного погашения по желанию заемщика пересматривается срок кредитования (при этом ежемесячный платеж остается неизменным), либо меняется ежемесячный платеж, а срок сокращается.
Кредит выгоден тем, кто к моменту обращения в банк сумел накопить первоначальный взнос в размере лишь 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
На вторичном рынке ситуация несколько иная. Программы Внешторгбанка и Внешторгбанка 24 различаются. Внешторгбанк предлагает кредиты на суммы от 10 тыс. до 500 тыс. долл. США (или эквивалент в рублях, евро) на срок до 20 лет. Условия по досрочному погашению кредита такие же, как и на первичном рынке. Первоначальный взнос при приобретении квартиры на вторичном рынке – от 15% от оценочной стоимости объекта. Но есть ситуации, когда первоначальный взнос за покупаемое жилье должен быть не менее 25%. Это в случае, если сумма первоначального взноса менее 20 тыс. долл. Деньги по желанию сторон можно получить через ячейку, а можно безналичным расчетом.
ВТБ 24 готов выдавать кредиты от 5 тыс. до 1 млн. долл. США (или эквивалент в рублях, евро) на срок до 25 лет. На данный момент это самый длительный срок кредитования в валюте.
Если кредит выдается на срок до 7 лет, то процентная ставка составляет от 9,9% в долларах и от 13% в рублях. Кстати, стоит обратить внимание: при сроке рублевого кредита от 8 до 25 лет ставка – 14% годовых. Преимущество больших сроков кредитования в том, что при прочих равных данных потенциальный заемщик может рассчитывать на больший размер кредита.
Есть у Внешторгбанка 24 и такой плюс: возможно получить кредит на покупку комнаты в квартире. Правда, при условии, что все остальные комнаты в квартире принадлежат потенциальному заемщику, и вся квартира останется в залоге у банка.

Кому за кредитом в Сбербанк?
Что касается Сберегательного банка, то для первичного рынка и для вторичного рынка программа идентична. Можно повторить основные ее параметры. Сумма кредита зависит от доходов потенциальных заемщиков. Кредит выдается на срок до 15 лет, процентная ставка – 11% годовых. При этом погашение кредита происходит ежемесячно дифференцированными платежами. Каждый месяц они уменьшаются на определенную сумму. Досрочное погашение возможно уже с первого дня после получения кредита без штрафных санкций. Сегодня это лучшее предложение по досрочному погашению. Первоначальный взнос может различаться.
Несколько слов следует сказать о сбербанковской специальной программе «Молодая семья», рассчитанной на молодых людей, официально зарегистрированных в браке, имеющих ребенка. Еще одно обязательное условие для участия в программе – хотя бы один из супругов должен быть моложе 30 лет. Для участников этой ипотечной программы, имеющих детей, первоначальный взнос – 10% от стоимости приобретаемого жилья. Для всех остальных заемщиков первоначальный взнос – 30%. Для получения кредита в данном банке
заемщику обязательно потребуются поручители. К поручителям предъявляются такие же требования, как и к заемщикам. Кроме того, суммарный их доход должен быть ориентировочно на 20% выше дохода заемщика и солидарного заемщика. Сбербанк – единственный банк, в котором можно получить кредит на покупку комнаты под ее залог.
Взял денег немного, квартиру – в залог?
Оформление недвижимости в залог во Внешторгбанке является обязательным вне зависимости от суммы кредита. Для тех, кому для приобретения жилья не хватает небольшой суммы, это минус. Допустим, не хватает человеку нескольких тысяч долларов для покупки жилья, все равно он должен отдать в залог квартиру. Но плюс в том, что можно обойтись без поручителей. В случае, если недвижимость в залог оформлять все-таки не хочется, можно воспользоваться потребительским кредитованием.
В Сбербанке – дифференцированный подход к обеспечению ипотечных кредитов. Если сумма кредита до 10 тыс. долл., то обеспечением будет поручительство одного физического или юридического лица. Оформить квартиру в залог банк не требует. При сумме кредита от 10 до 26 тыс. долл. поручителей потребуется двое. Но и в этом случае квартиру в залог отдавать не придется. Если для приобретения квартиры необходимо более 26 тыс. долларов, то в банке потребуют поручительство двух физических или одного юридического лица, а также залог имущества.
Сравним пакеты документов
В каком банке проще собрать документы для получения кредита? Необходимые для подачи заявления пакеты документов в Сбербанке и Внешторгбанке различны.
Желающим взять кредит в Сбербанке необходимо заполнить заявление-анкету. Предоставить справку о доходах по форме банка (для заемщиков и поручителей), паспорт и его ксерокопию, включая пустые страницы (для заемщиков и поручителей). Плюс в том, что рассматривается не только доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ, но и «серая» зарплата. Дополнительно для работников, имеющих право подписи финансовых документов, потребуется копия банковской карточки. Если заемщик рассчитывает взять кредит по программе «Молодая семья», то предоставляются свидетельства: о браке заемщика и созаемщика, а также о рождении ребенка. Срок рассмотрения заявки в Сбербанке от 5 до 18 рабочих дней.
Во Внешторгбанке пакет документов иной. Чтобы заявка была рассмотрена, необходимо предоставить: копию трудовой книжки, заверенную работодателем, справку по форме 2 НДФЛ за последние 6 мес. (как минимум. Если есть неофициальный доход, то понадобится справка в свободной форме с подтверждением такого дохода), копии паспортов заемщика и созаемщика, копию военного билета или водительского удостоверения, при наличии – копию налоговой декларации и копию трудового договора. Дополнительно желательно предоставить документы, подтверждающие образование заемщика/созаемщика, кредитные обязательства и историю, наличие в собственности дорогостоящего имущества.
Пакет документов, необходимый собственникам бизнеса, более велик. Он зависит от того, владеет ли собственник бизнеса долей в уставном капитале, является ПБОЮЛ или полноправным собственником общества с ограниченной ответственностью. Рассматривается заявка во Внешторгбанке в период от недели до трех. Это зависит от подтверждения дохода потенциальным заемщиком. Бесспорный плюс: более оперативное рассмотрение заявки заемщика во Внешторгбанке 24 – до 7 дней.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Ольга Желиба – заместитель начальника Департамента ипотечного и потребительского кредитования компании «Рескор – недвижимость»:
– Программы Внешторгбанка и Сбербанка на рынке ипотечного кредитования популярны среди заемщиков. Посоветовать, ипотечную программу какого банка выбрать, сложно, поскольку ситуация каждого отдельного клиента индивидуальна. Рассмотрим различные ситуации.
1. Если у потенциального заемщика частично подтвержденный официально доход, наличных средств не более 20% от стоимости приобретаемого объекта, и он не может заручиться поддержкой третьих лиц или компании, в которой работает, то ему лучше обратиться во Внешторгбанк. Там ипотечный кредит можно оформить без поручителей.
2. В Сбербанке интересна программа «Молодая семья». Ипотечный кредит по этой программе может взять молодая пара с официальным, но невысоким доходом. Если доход молодой семьи недостаточен для получения денег в необходимом для покупки квартиры размере, то может быть учтен и доход их родителей (конечно, если они не пенсионеры).
3. Однозначно сказать, в каком банке ипотечные программы лучше, нельзя. Если банк выбирает потенциальный заемщик с официальным доходом, имеющий поручителей и 30% средств от стоимости квартиры, то большую сумму кредита он получит в Сбербанке. Этот банк привлекает и меньшим количеством дополнительных платежей: за заявку на рассмотрение кредита, страхование и т. д. при оформлении кредита.
При одной и той же сумме кредита, сроке кредитования и процентной ставке выплаты по кредиту Внешторгбанка будут выше, чем в Сбербанке. Например, банк выдал кредит в 50 тыс. долларов сроком на 15 лет при процентной ставке 11% годовых. В этом случае переплата по кредиту Внешторгбанка будет примерно на 10 тыс. долларов больше, нежели в Сберегательном банке. У потенциального заемщика есть выбор. Он может заплатить первоначальный взнос – 30% от стоимости квартиры – и просить кого-то поручиться за себя, чтобы получить кредит в Сбербанке. А может рассчитывать на кредит, накопив всего 15% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, но кредит Внешторгбанка обойдется ему дороже.

МНЕНИЕ РЕДАКЦИИ

У ипотечных программ Сбербанка и Внешторгбанка есть большой плюс – досрочное погашение кредитов без всяких штрафов. У Сбербанка этот плюс больше. Взял кредит, через три дня, например, свалилось наследство какое-нибудь с неба, быстренько выплатил денежки банку и свободен от всяких финансовых обязательств. Но и условия Внешторгбанка – возможность погасить кредит без штрафных санкций через три месяца после получения – тоже неплохие.
Собрать требующиеся документы для того, чтобы воспользоваться ипотекой Сбербанка, конечно, проще. Единственное «но» – не всегда можно найти поручителей с необходимым Сбербанку подтвержденным уровнем дохода. Если речь идет не об очень больших суммах, программы этих банков предоставляют человеку выбор: либо ищи поручителей (Сбербанк), либо отдавай приобретаемую квартиру в залог, даже если берешь небольшую сумму (Внешторгбанк).

Наталья Агафонова