Как вырастить инвестора и решить квартирный вопрос
Мы завершаем публикацию наиболее интересных выступлений по проблемам ипотечного кредитования участников «круглого стола», организованного группой компаний «СУ-155» и РИА «Стройинформконсалтинг».(Окончание. Начало в № 24 от 16 июня)
Елена Красавцева, первый вице-президент ОАО АКБ «Росбанк»:
– Много говорилось о том, что излишне высоки процентные ставки. Но ведь они ничуть не выше тех процентных ставок, по которым банки предоставляют кредиты на другие цели. И ставки снизятся только тогда, когда будет снижение инфляции, когда снизятся ставки кредитования в целом. А это будет только тогда, когда увеличится объем ресурсов, направляемых на кредитование, другими словами, когда будет возможно рефинансирование, прежде всего с учетом тех источников, о которых уже говорилось. Например, привлечение инвестиций извне, с запада, и выпуск соответствующих ценных бумаг, и более широкое использование средств населения.
Но, к сожалению, деньги есть у одних, а желание получить кредит на приобретение жилья, как правило, у других, поэтому эти два потока не стоит смешивать.
Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по созданию рынка доступного жилья:
– До 2010 года необходимо построить 80 млн. кв. м жилья. Для чего требуется 2 трлн. 848 млрд. рублей. При этом те средства, которые будут привлечены через систему жилищно-ипотечного кредитования, нарастающим итогом к 2010 году составят 447 млрд. рублей, то есть 1/6 часть. Банки же прокредитуют застройщиков за это время на 13 млрд. рублей. Если сложить эти цифры, то не хватает где-то порядка двух триллионов. Где их взять? Сегодня средства на 85% привлекаются от населения за счет заключения договоров на долевое участие и вовлечения граждан в жилищно-строительные кооперативы.
Мы в прошлом году проанализировали 80 794 договора (из них 60 000 – о долевом участии) 30 строительных компаний в регионах. Расторгнуто из них 0,9% (причем, примерно равное число по инициативе дольщика или компании), из которых лишь третья часть дошла до суда. В подавляющем большинстве победили дольщики, и только в 0,073% случаев суд был в пользу компаний. Получается, что именно из-за этих 0,073% приняли закон, в котором для всех строительных компаний (а их по стране 110 000) введены резкие ограничения деятельности. Стоит ли шкурка выделки?
Сергей Бабурин, заместитель председателя Госдумы РФ:
– Положительной стороной закона «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года, на мой взгляд, является рождение на рынке многочисленных кредитующих компаний. Это способствует тому, чтобы между ними развернулась конкуренция за потребителя. Следствием этого должно явиться понижение тарифов по долгосрочным кредитам.
Однако интерес новых участников ипотечных правоотношений сдерживается достаточно высокими рисками кредитования сделок по покупке жилья, которые вызваны несовершенством соответствующих нормативно-правовых актов. Например, существующая система ипотечного кредитования предусматривает, что в случае невыплаты долга квартира отходит в собственность банка, но в то же время ст. 668 Гражданского кодекса и ст. 84 Жилищного кодекса запрещают без решения суда принудительное выселение из квартиры в случае, когда данное жилье у выселяемого является единственным. В этой связи необходимо уделить внимание единообразию правоприменительной практики.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города»:
– Хочу развеять иллюзию о том, что доступное жилье – есть дешевое жилье. На самом деле, доступное – это жилье, которое, во-первых, есть в наличии, а, во-вторых, то, которое человек может приобрести при помощи долгосрочных кредитов. Наши исследования показали, что готовы участвовать в ипотеке около 30% населения России. Эта цифра увеличивается до 50%, если государство окажет поддержку рынку в виде, например, снижения величины первоначального взноса или уменьшения процентной ставки по кредиту. То есть, 50% нашего населения ищут пути приобретения жилья в собственность и готовы за него платить. Однако реальный платежеспособный спрос населения сильно отстает от запросов. Лишь 12,5% наших сограждан имеют доход, позволяющий им либо приобрести жилье, либо взять на него кредит. Новый закон об ипотеке и призван сократить дистанцию между людьми, которые хотят купить недвижимость, и людьми, которые могут это сделать. И проблема кроется не столько в отсутствии средств у населения, сколько в отсутствии соответствующих кредитных инструментов.
Необходимо решить ряд кардинальных вопросов. Среди них – выравнивание макроэкономической ситуации в стране; снижение процентной ставки по кредитам; ускорение темпов строительства. Следует уделить внимание определенному монопольному положению строительных компаний на рынке. Наконец, одним из ключевых для ликвидации монополизма на жилищном строительном рынке, на наш взгляд, является вопрос о переходе к прозрачным конкурентным процедурам предоставления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах.