ВМЕСТО ЧУЛКА…
первые ипотечные бумаги выходят на рынок
Привлекательная недвижимость
Динамику цен начала 2000-х годов точно иллюстрирует поговорка – «Чтобы стоять на месте, надо постоянно бежать». Уже не раз казалось, что ценовой потолок достигнут. Куда там! В прошлом 2003 году цены на первичном рынке увеличились по различным оценкам на 12–20% (некоторые источники утверждают, что по результатам 2003 года цены на недвижимость в Москве вообще выросли на 40%). За первые месяцы 2004 года ценовой прирост в различных нишах первичного рынка составил около 5%. Правда, в середине года ситуацию тормознул легкий «кризис, которого не было». Наблюдая подобный рост цен, многие начинают рассматривать приобретение недвижимости не как покупку собственно жилья, а как объект надежных и прибыльных инвестиций.
Однако каковы бы ни были цели покупки, налицо зависимость от суммы, которой располагает человек. Как сохранить и, может быть, приумножить средства, предназначенные для покупки жилья? Можно воспользоваться различными видами банковских вкладов, хранением денег в долларах и евро. Можно подумать и о покупке меньшей площади, которую затем сдать внаем и получить таким образом дополнительный доход. И, наконец, помочь могут и ценные бумаги, выпускаемые эмитентами, – организациями, связанными с рынком недвижимости. Эмитенты и их продукция
Это специализированные ипотечные агентства – Московское ипотечное агентство (МИА) и Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это и инвестиционно-строительные компании. Вид бумаг, размещаемых различными эмитентами, различен, впрочем, как степень доходности и комментарии наблюдателей насчет их надежности.
Уже состоялись выпуски корпоративных облигаций МИА и АИЖК, доходность по которым составляет 10 и более процентов годовых в рублях. Эти облигации обеспечиваются гарантиями соответственно правительства Москвы и правительства России. Кроме того, деньги от их реализации направляются на выдачу ипотечных кредитов. Покупая такие бумаги, гражданин с высокой степенью вероятности может рассчитывать на возврат средств, так как за этими бумагами, по идее, стоит реальная заложенная недвижимость и платежи по кредитам за нее. Надежность этих бумаг выглядит неплохой, – при условии неукоснительного соблюдения всех обязательств, принятых на себя эмитентами.
К недостаткам первого выпуска бумаг АИЖК стоит отнести уж слишком большой номинал –
1 000 000 рублей. Правда, состоявшийся в 2004 году второй выпуск облигаций АИЖК лишен этого недостатка, – там номинал составляет уже одну тысячу рублей при доходности купона в 11% годовых в рублях. Срок погашения облигаций второго выпуска АИЖК – 2010 год, досрочное погашение не предусмотрено, а сами облигации обращаются на бирже.
Также МИА выпустило свой первый заем, по сути – ипотечный, потому что с самого начала выпуска, со слов руководства компании, жестко придерживалось принципа: объем ипотечного покрытия всегда превосходит ту сумму задолженности по размещенным облигациям, которые есть на рынке.
Облигации КБ «МИА» амортизируются, то есть каждый год обращения выплачивается 10 процентов основной суммы долга. Данные облигации – с валютной привязкой купона. При росте курса доллара относительно рубля за время купонного периода инвестор получает премию, которая доводит доходность облигации до 10% годовых в долларах США. Если же курс доллара снижается, то владелец облигации довольствуется купоном 10% годовых в рублях. Таким образом, доходность по облигации зависит от того, как поведет себя валютный курс. Разумеется, с точки зрения рублевой доходности инвестору будет выгодна девальвация рубля относительно доллара, а с точки зрения долларовой доходности, большую выгоду будет давать укрепление рубля. Срок обращения облигаций МИА – 10 лет, каждые полтора года эмитент объявляет оферту на досрочный выкуп.
Собственная программа у компании «Стройметресурс». Эта организация работает с собственными векселями, заявляя о доходности в 20% годовых в рублях. Как объясняют в компании, средства направляются на строительство жилья в Подмосковье. Векселя принимаются к зачету компанией на получение построенного жилья или погашаются с выдачей денег на руки предъявителю.
30 марта 2004 года о выходе на рынок заимствований заявило СУ-155, представив свой облигационный заем.
Выгодно? Не исключено!
Таким образом, рынок ценных бумаг, связанных с недвижимостью, развивается. Конечно, его доходность за прошлые пару лет не сравнить с непосредственным вложением в строительство, особенно на этапе нулевого цикла. Однако он может принести стандартную доходность, в некоторых случаях являясь более надежным, чем депозиты в банках. И более прибыльным, чем хранение средств в наличной зарубежной валюте или в рублях.
Не стоит забывать, что вложения в строительство в свою очередь не являются защищенными на сто процентов. До сих пор остается вероятность нарваться на мошенников или столкнуться с трудностями, даже приобретая ценные бумаги у довольно известных компаний. Тем не менее при определенных сценариях ценные бумаги данного сектора рынка могут даже оказаться надежнее и предпочтительнее, чем, как это ни странно, собственно вложения в недвижимость.
Сергей Городецкий
СПРАВКА «КР»
До революции операциями, сопровождающими залог недвижимости, занимались земельные банки. Они выдавали ссуды под залог недвижимой собственности при помощи выпуска закладных листов. Эти билеты имели обращение наравне с другими процентными бумагами. Таким образом, банки служили посредниками между собственниками недвижимости, желающими получить деньги, и лицами, как физическими, так и юридическими, ищущими верный способ поместить свои капиталы и приобретающими закладные бумаги с этой целью. Банк получал с заемщиков платежи по ссудам и платил проценты владельцам закладных листов.