Алекс-Юстасу, или Инструкция, как занять у банка денег на квартиру
По официальной статистике, уже 10% москвичей по всем параметрам подходят под определение «заемщик по ипотеке». Правда, большинство даже из этой продвинутой категории слабо представляют себе саму процедуру получения кредита. Средства массовой информации обычно описывают ее довольно-таки лаконично, ограничиваясь несколькими фразами, ключевая из которых констатирует, что «ипотечный кредит получить трудно». Мы же попытаемся конкретизировать эти общие фразы и разобраться – что делать заемщику, с чего начинать. Итак, вы решили «подзанять» на новую квартиру не у родственников, а у банка.
ЧТО ЭТО ЗА КРЕДИТ
Ипотечный кредит – кредит особый. Обычно он берется на долгий срок, в среднем – на 10-15 лет, в редких случаях до 20. Обеспечением кредита, то есть гарантией возврата денег, является приобретаемое вами жилье, которое до полной выплаты долга банку остается в залоге. Если вы оказываетесь не в состоянии рассчитаться с банком, то на это жилье могут обратить взыскание, попросту говоря, отобрать. Естественно, деньги, которые заемщик-неудачник выплатил банку, погашая кредит, будут ему возвращены.
Ипотека – это и есть, собственно, договор залога. Банк никогда не профинансирует вам все 100% от стоимости квартиры. Какую-то часть вы должны заплатить самостоятельно – из своих сбережений или любых других средств, происхождение которых можете подтвердить документально.
Обычно сумма первоначального взноса составляет 30% от стоимости квартиры. Вообще, чем больше этот взнос и чем «длиннее» кредит, тем лучшие условия для вас предложит банк.
Кредиты предоставляются либо в долларах – размеры процентной ставки по такому кредиту сегодня колеблются в пределах 9-15%, либо в рублях – соответственно 10-18 %, но наиболее часто встречающаяся на московском рынке рублевая цифра – 15% годовых.
Погашать кредит вы должны, как правило, ежемесячными одинаковыми, так называемыми аннуитетными, платежами. Досрочная выплата обычно или запрещена, или карается штрафами. (Хотя встречаются и исключения. Например, Оргбанк допускает возврат кредита спустя полгода даже для десятилетнего кредита).
ПОЧЕМУ ОТКАЗАЛИ
Оснований для отказа выдать вам деньги на квартиру может быть масса. Банк может посчитать, что у вас:
недостаточно средств для такой сделки;
банку может «не понравиться» выбранная вами квартира – к примеру, если дом старый, ожидающий со дня на день капитального ремонта, или это «хрущевка» в предаварийном состоянии;
банк обнаружит, что вы предоставили ему неверные сведения.
ОДНОМУ ИЛИ ВДВОЕМ
Вы можете взять деньги у банка либо индивидуально, либо у вас может быть созаемщик. В последнем случае вы несете друг за друга ответственность перед кредитором. Банк обычно устанавливает следующее правило: созаемщики должны вернуть кредит до выхода на пенсию. Таким образом, по возрасту заемщиков имеется ограничение.
МОЖНО И ПЕРЕДУМАТЬ
Если кредит вам все-таки выдан, у вас остается право передумать (даже после заключения договора с банком) и отказаться от кредитных денег – либо полностью, либо частично. У банка тоже есть право, при наличии очевидных обстоятельств, говорящих о том, что кредит заемщик ему не вернет, расторгнуть сделку.
КАК БАНК НАС ОЦЕНИВАЕТ
Перед тем, как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет размер кредитных средств, на которые может рассчитывать конкретный клиент. Для определения платежеспособности существуют специальные методики, но у каждого банка – свой подход к клиенту.
Как правило, сумма кредита зависит от двух величин: дохода заемщика и стоимости приобретаемой квартиры. Банк лишь в особых случаях согласится оплатить более 70-80% стоимости квартиры.
Важный момент: считается, общая сумма ежемесячных платежей по ипотеке не может быть больше 30-40% совокупного семейного дохода.
ЧТО ОТ НАС ХОЧЕТ БАНК
Основные требования банка:
стабильная работа;
наличие доходов, достаточных не только для уплаты первого взноса и всех необходимых процедур по оформлению кредита, но и его погашения;
согласие членов семьи, а также органов опеки и попечительства, если в семье имеются несовершеннолетние дети (последний пункт, надеемся, будет вскорости отменен – в связи с поправками, принимаемыми Госдумой).
И вновь, приятные исключения: Оргбанк, например, совершенно не интересуется справками о доходах и не оценивает платежеспособность заемщика.
Помимо собственно ипотечного договора заемщик в обязательном порядке заключает:
договор купли-продажи квартиры;
три страховых договора: он обязан застраховать предмет залога, то есть квартиру, причем и от утраты права собственности, а также свою жизнь.
Естественно, при оформлении подобных сделок, остается еще порядочно нюансов. Например, в Оргбанке требуется лишь страхование квартиры, да и то только в том случае, если в доме деревянные перекрытия. Обо всем подробно вас проинформируют в выбранном вами банке.
ЭТАПЫ ЭТОГО ПУТИ
Процедура получения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:
предварительная квалификация заемщика,
оформление документов, необходимых для получения кредита;
оценка банком финансовых возможностей заемщика погасить кредит в срок, на основании которой принимается решение (то ли выдать кредит, то ли отказать);
и, наконец, в случае положительного заключения банка – подписание документов на ипотеку.
И НЕ ТОЛЬКО НА КВАРТИРУ
Кстати, некоторые банки выдают ипотечные кредиты и на бизнес – когда бизнесмен берет кредит на расширение своего бизнеса. В Оргбанке, например, число таких кредитов составляет почти 50% от всех кредитов.
КУДА ИДУТ ДЕНЬГИ
Банк следит за тем, чтобы ипотечные деньги пошли именно на приобретение квартиры, поэтому вся положенная вам сумма перечисляется непосредственно продавцу искомой квартиры. На руки эти деньги вам никто не выдаст.
БОЛЬШЕ СДЕЛОК – ЛЕГЧЕ ПРОЦЕДУРА
Елена ХУСНУЛИНА, начальник отдела ипотечного кредитования компании «Домострой»:
– На сегодня ипотекой воспользовались чуть более 1% населения, а в Московском регионе – около 3%. Потенциально воспользоваться готовы ипотекой до 30-35% населения страны. А в развитых странах ипотечное кредитование достигает от 60 до 90% всех сделок с жилой недвижимостью.
Развитие ипотечного кредитования в России тормозится несовершенством законодательной базы, высокими процентными ставками по кредитам и отсутствием у заемщиков возможности подтвердить свой легальный доход. С 2003 года активно начала развиваться созданная еще 1998 году федеральная система ипотечного кредитования – АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), которое на сегодня проводит свою деятельность примерно в 60 регионах России.
Надо сказать, что игроки на рынке недвижимости тоже не стоят на месте – сегодня практически все риэлторские агентства работают с ипотекой, а конкуренция в банковском секторе заставляет банки ежегодно снижать процентные ставки по ипотечным кредитам на 1-2% в год. Однако ситуация с ипотекой напоминает преддверие ипотечного бума в ближайшие 5 лет. По прогнозам экспертов, снижение процентной ставки до 8% увеличит количество заемщиков в 10 раз. Естественно, с ростом количества ипотечных сделок будут меняться требования к заемщикам и будет упрощаться процедура получения кредита.