Доступное жилье
Официальная статистика свидетельствует, что почти 80% россиян желали бы улучшить свои жилищные условия. При этом в ближайшие годы около 60% существующего в России жилья станет попросту непригодным для того, чтобы можно было жить там дальше. Это тоже официальная статистика – таковы данные Госстроя.Одним махом – все «реформахом»
Как говорили еще недавно, пришло время для перемен. То есть для создания рынка доступного жилья. Добиться этого можно, только развивая ипотечные схемы и увеличивая объемы жилищного строительства. Сегодня в целом по России строятся около 40 миллионов квадратных метров жилья, половина из них – коттеджи. А требуется строить почти в четыре раза больше. По всем экспертным оценкам, у нас в стране спрос на жилье устойчиво гарантирован в течение ближайших двадцати лет.
Несколько месяцев тому назад была создана рабочая группа под руководством помощника президента Игоря Шувалова, подготовившая пакет документов для изменения и дополнения существующего законодательства. Теперь дело за Государственной Думой, чтобы эти законопроекты (общим числом 28) принять. Пока они прошли обкатку в так называемом «нулевом чтении» в Комиссии Госдумы, организованной «Единой Россией». По мнению Георгия Бооса, заместителя председателя Государственной Думы, если эти законопроекты не претерпят значительных изменений, и в стране сложится «благоприятная обстановка», то ориентировочно через 10 лет мы будем строить 136-146 миллионов квадратов жилья ежегодно.
Какого жилья? Бесплатные квартиры – по договорам социального найма будут предоставляться исключительно малоимущим. Остальным, кто может материально поучаствовать в решении своего квартирного вопроса, государство предложит свою помощь и варианты на выбор. Это и различные накопительные формы (строительно-сберегательные кассы, коммандитные товарищества), и государственное субсидирование (сертификаты для военнослужащих, субсидии на приобретение жилья), и коммерческий наем (доходные дома по идее разработчиков жилищного законодательства должны давать крышу над головой 15-20% наших соотечественников).
Предлагаемые изменения законодательства условно могут быть разбиты на несколько тематических блоков: бюджетный (изменения по налоговому, бюджетному, земельному праву); ипотечный (изменения в законах об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и др.); сопровождения ипотечных сделок (изменения в страховом законодательстве, введение кредитных бюро); гражданских прав и прав на недвижимость, и, наконец, – блок жилищно-коммунального хозяйства.
По мнению Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», отличительная черта предстоящих реформ – их комплексность. Впервые делается попытка решить все проблемы «одним махом», не размениваясь на частности. Законодатели попытаются охватить все население – от бедных до состоятельных.
У чиновников попытаются отнять власть
А для увеличения объемов жилищного строительства планируется поправить Градостроительный кодекс. В частности, предлагаемые изменения кардинально меняют систему доступа к земельным участкам. На аукционах они будут продаваться застройщикам сразу в собственность. Но с обременением – начать строить жилье в определенный срок.
Во главу угла ставятся интересы муниципальных образований. Именно они должны утверждать и принимать на местах правила землепользования и застройки.
Впрочем, инвестиционный цикл сам по себе затянут. Например, в столице, по словам Бориса Фролова, президента Ассоциации инвесторов Москвы, если собственно строительство занимает полтора года, то приблизительно столько же времени тратится на разработку проекта, его согласование, и инвентаризацию вновь построенного здания. Введение прозрачных градостроительных регламентов позволит отказаться от долгой процедуры согласований. Заинтересовать муниципалитеты планируется и передачей им в полном объеме средств, вырученных от продажи земель под жилищное строительство – для этого будут внесены поправки в Бюджетный кодекс.
Собственно все эти изменения направлены на то, чтобы на смену административному способу управления строительным процессом пришла персональная ответственность участников рынка. Проектировщики, застройщики, подрядчики должны отвечать за свои действия. Причем эта ответственность должна быть обязательно застрахована – на период строительства. Также, в течение нескольких лет по его завершении (не менее пяти), должна даваться гарантия на то, что построено.
А денежки откуда?
Новых схем привлечения инвестиций в жилищное строительство, кроме ипотеки, человечеством пока не придумано. Но то, что популярно в мире, например ссудо-сберегательные кассы, в России пока что не очень приживается. Для них еще не создано законодательной базы – закон о стройсбережениях разрабатывается уже более трех лет. Финансирование же строительства жилья через срочные вклады и займы в России также проблематично: по существующим правилам вкладчик вправе в любой момент досрочно изъять свои деньги. Вторичный рынок ипотечных ссуд (обеспеченный залогом недвижимости) – для нас пока тоже диковинка. Как будет работать этот механизм, пока никому неясно. И, наконец, финансирование жилищного строительства путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, ввиду несовершенства принятого закона и отсутствия достаточного количества надежных организаций, которые могли бы эти бумаги выпускать – также пока больше присутствует в теории.
Так что, как заметил Николай Шитов, председатель правления «Городского ипотечного банка», пока ипотечный рынок бурно развивается только на страницах газет. Оцениваемый потенциал спроса составляет 30 миллиардов долларов, реально сегодняшняя ипотека «стоит» 200-300 миллионов. Для сравнения: в США объем ипотечного рынка составляет более 5 триллионов долларов США.
По данным федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования, на сегодня рефинансировано немногим более 3 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1 миллиарда рублей. Из них 70% – это банковские кредиты. Средняя сумма одного ипотечного кредита по нынешним меркам не так велика – 330 тысяч рублей (это чуть больше 11 тысяч долларов). Понятно, что в Москве на такие деньги квартиру не купишь.
Ипотечная статистика пополняется за счет региональных операторов, партнеров АИЖК, которые работают по его стандартам. На сегодня их уже шестьдесят три – это две трети от общего количества ипотечных операторов по стране.
Вообще, региональная ипотека часто идет по особому пути. Это не только классические ипотечные схемы, но и предоставление разного рода займов в рассрочку под низкий процент. Попросту говоря, ипотека дотируется из местных бюджетов.
В свою очередь, банки, «продвигающие» классическую ипотеку, не только снижают ставки по выдаваемым ими кредитам, но и готовы пойти на уменьшение обязательного первоначального взноса за квартиру с 30% до 10-15%. Главное для банкиров – снизить риски и максимально защитить интересы в случае невозврата кредита. Так что банки тоже заинтересованы в том, чтобы поправки, подготовленные «группой Шувалова», были приняты.
По материалам слушаний в Госдуме «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья».