23:30:44
11 апреля 2021 г.

Достиг ли рынок недвижимости ценового дна?

Рынок недвижимостиНа очередном заседании Московского бизнес-клуба обсуждали животрепещущую тему: достиг ли рынок ценового дна?

Делим на три

Но прежде чем говорить про ценовое дно, нужно понять, что это означает. Кстати, единого мнения у участников дискуссии на сей счет не было. «Ценовое дно в моем понимании, – считает президент корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский, – это рентабельность конкретного проекта. Речь не только о себестоимости строительства, но и том минимуме прибыли, который позволяет держать компанию на плаву. Если компания распродает свои объекты ниже этой границы, то ее будущее туманно. Поэтому уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет».

Но есть и другая точка зрения по поводу ценового дна. Как считает генеральный директор СК «Отечество» Павел Иванушко, дно – это «докризисная цена, деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога – можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла 6000 долларов за квадратный метр, то ниже 2000 цены уже точно не упадут».

Эту точку зрения на «дно» косвенно подтверждает и президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Как банкир он не может исключить дальнейшего падения цен. Сегодня кредитные организации объекты на начальном этапе строительства практически не рассматривают – слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата кредита. «Должно пройти еще минимум полгода, – добавляет председатель совета директоров УК «ИТКОЛ» Михаил Кудрявцев, – чтобы мы смогли говорить о ценовом дне».

Ежики в тумане

В таких условиях, когда стоимость объекта не ясна, очень сложно провести его оценку. Известно, что в своей работе оценщики должны опираться на три метода – сравнительный, затратный и инвестиционный. Долгое время участники рынка ориентировались в основном на результаты сравнительного метода. Но сегодня он перестал их устраивать. «Сейчас в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, если покупатель действительно намерен купить квартиру, может подвергаться серьезной коррекции, – заметил генеральный директор компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. – Поэтому мы при оценке объектов активно применяем затратный метод, который позволяет нам выходить на рынок с привлекательными предложениями даже в это непростое время».

Что влияет на цены?

По мнению Анатолия Аксакова, уровень цены зависит от того, будет ли спрос на недвижимость. А спрос же может взяться лишь при наличии стабильной положительной динамики в экономике.

Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов тех, у кого есть накопления для покупки жилья, но они пока ожидают самого выгодного предложения по цене. Когда состоится всплеск отложенного спроса и насколько сильным окажется его влияние на рынок – покажет время. На противоположной чаше весов, которая тянет цены вниз – большое количество залоговой недвижимости, которая в случае роста уровня просроченных задолженностей станет собственностью банков. И многие кредитные организации, считает Анатолий Аксаков, будут вынуждены выставлять на торги эту недвижимость. И тогда количество предложений на рынке увеличится, и цены могут пойти вниз.

«Если же динамику цен отобразить графически, – говорит Юрий Хлестаков, – то «полка» на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов продавать в определенном временном промежутке. Но в любом случае правильно выстроенный и аргументированный диалог как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к золотой середине – к справедливой цене. Для разных категорий клиентов аргументы свои, тем более для покупателей и продавцов (ведь задачи перед ними стоят прямо противоположные). Для инвесторов это – инвестиционная привлекательность, для людей, решающих жилищные проблемы, это время, потерю которого порой невозможно переоценить.

В общем, аргументов множество, и профессиональное их использование и есть залог успешной сделки.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация