Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 27 июля 2009 г. 13:00
Публикация в газете: №24 (751) от 30 июля 2009 г.

Достиг ли рынок недвижимости ценового дна?

Достиг ли рынок недвижимости ценового дна?

На очередном заседании Московского бизнес-клуба обсуждали животрепещущую тему: достиг ли рынок ценового дна?

Делим на три

Но прежде чем говорить про ценовое дно, нужно понять, что это означает. Кстати, единого мнения у участников дискуссии на сей счет не было. «Ценовое дно в моем понимании, – считает президент корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский, – это рентабельность конкретного проекта. Речь не только о себестоимости строительства, но и том минимуме прибыли, который позволяет держать компанию на плаву. Если компания распродает свои объекты ниже этой границы, то ее будущее туманно. Поэтому уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет».

Но есть и другая точка зрения по поводу ценового дна. Как считает генеральный директор СК «Отечество» Павел Иванушко, дно – это «докризисная цена, деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога – можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла 6000 долларов за квадратный метр, то ниже 2000 цены уже точно не упадут».

Эту точку зрения на «дно» косвенно подтверждает и президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Как банкир он не может исключить дальнейшего падения цен. Сегодня кредитные организации объекты на начальном этапе строительства практически не рассматривают – слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата кредита. «Должно пройти еще минимум полгода, – добавляет председатель совета директоров УК «ИТКОЛ» Михаил Кудрявцев, – чтобы мы смогли говорить о ценовом дне».

Ежики в тумане

В таких условиях, когда стоимость объекта не ясна, очень сложно провести его оценку. Известно, что в своей работе оценщики должны опираться на три метода – сравнительный, затратный и инвестиционный. Долгое время участники рынка ориентировались в основном на результаты сравнительного метода. Но сегодня он перестал их устраивать. «Сейчас в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, если покупатель действительно намерен купить квартиру, может подвергаться серьезной коррекции, – заметил генеральный директор компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. – Поэтому мы при оценке объектов активно применяем затратный метод, который позволяет нам выходить на рынок с привлекательными предложениями даже в это непростое время».

Что влияет на цены?

По мнению Анатолия Аксакова, уровень цены зависит от того, будет ли спрос на недвижимость. А спрос же может взяться лишь при наличии стабильной положительной динамики в экономике.

Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов тех, у кого есть накопления для покупки жилья, но они пока ожидают самого выгодного предложения по цене. Когда состоится всплеск отложенного спроса и насколько сильным окажется его влияние на рынок – покажет время. На противоположной чаше весов, которая тянет цены вниз – большое количество залоговой недвижимости, которая в случае роста уровня просроченных задолженностей станет собственностью банков. И многие кредитные организации, считает Анатолий Аксаков, будут вынуждены выставлять на торги эту недвижимость. И тогда количество предложений на рынке увеличится, и цены могут пойти вниз.

«Если же динамику цен отобразить графически, – говорит Юрий Хлестаков, – то «полка» на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов продавать в определенном временном промежутке. Но в любом случае правильно выстроенный и аргументированный диалог как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к золотой середине – к справедливой цене. Для разных категорий клиентов аргументы свои, тем более для покупателей и продавцов (ведь задачи перед ними стоят прямо противоположные). Для инвесторов это – инвестиционная привлекательность, для людей, решающих жилищные проблемы, это время, потерю которого порой невозможно переоценить.

В общем, аргументов множество, и профессиональное их использование и есть залог успешной сделки.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.