Судьба ипотечной облигации
Президент России Владимир Путин пообещал, что на развитие ипотеки в 2004 году будет выделено более миллиарда рублей: финансирование заложено в бюджете этого года. Таким образом, заявления властей о том, что ипотека – дело государственное, находят некоторое материальное подкрепление.Невыгодное дело
На рынок ипотечного кредитования приходят не только бюджетные деньги: в прошлом году о своих программах заявили 170 банков. Все они заявляют о своей готовности активно участвовать в ипотечном процессе, хотя выдавать гражданам кредиты под залог недвижимости в России считается не слишком привлекательным бизнесом для банков.
Еще более невыгодной для банков ипотека выглядит на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам в условиях уменьшающейся инфляции. О том, что инфляция идет на убыль, уверяют власти. Что же касается ставок, то они действительно снижаются: в 2003 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в централизованном порядке снизило кредитные ставки по рублевым кредитам с 18 до 15% годовых, соответственно и банки, работающие по стандартам Агентства, стали предлагать своим клиентам именно такие условия.
В неофициальных беседах с журналистами представители некоторых банков, начавших работать на ипотечном рынке, говорят о том, что не считают ипотеку своей «стратегической задачей». Да и населением ипотека востребована меньше, чем другие виды потребительского кредитования, а ведь и они занимают пока лишь несколько процентов в кредитном портфеле российских банков.
Впрочем, причина невеликой популярности ипотеки и у потенциальных кредиторов, и у возможных заемщиков стара как мир – деньги. Вернее, их отсутствие. Деньги в ипотеку приносит вторичный рынок ценных бумаг – это азбука экономики. После длительных дебатов с правительством Государственная Дума приняла «Закон об ипотечных ценных бумагах». Вроде бы правовой механизм создан. Что дальше?
Рынок или политика?
Если ипотечные ценные бумаги действительно будут востребованы рынком, они могут дать не только «рыночный», но и социальный эффект. Жилье станет более доступным для народа, развернется жилищное строительство и т.д. Однако, чтобы столь радужные перспективы обрели реальные очертания, правовое регулирование ипотечных ценных бумаг должно удовлетворять всем требованиям рынка.
Пока же этого сказать нельзя – сразу после того, как закон об ипотечных ценных бумагах был принят, эксперты обрушились на него с критикой: это всего лишь «пробный камень», к нему требуется куча подзаконных актов и тьма изменений в налоговое и гражданское законодательство.
«Закон однозначно недоработан», – такое категоричное мнение высказывают и в фонде «Институт экономики города», и в Центре стратегических разработок. Действующая в Центре рабочая группа по формированию рынка доступного жилья трудится сегодня над законопроектом «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».
Закон вступил в силу с 1 января 2004 года. И уже меньше чем через месяц правительство внесло в Госдуму поправки к Гражданскому кодексу, касающиеся наложения взысканий на жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, и изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Если закон будет изменен так, как желает правительство, право выпускать ипотечные ценные бумаги будет предоставлено только специальному агентству при Федеральной комиссии по ценным бумагам Центрального банка России. Таким образом, правительство хотело бы запретить банкам быть эмитентами подобных бумаг. То есть, старый спор, который правительство вело с прежним составом Госдумы, продолжается. (Госдума, напомним, уверяла, что правительственный вариант ведет к удорожанию кредитов).
Сейчас по закону об ипотечных ценных бумагах ипотечным агентом может быть практически любая специализированная коммерческая организация. По мнению Евгения ЧЕПЕНКО, директора юридического департамента АИЖК, помимо агентства основными альтернативными участниками на рынке ипотечных ценных бумаг могли бы выступить, скорее всего, крупные банки и небанковские кредитные организации. Но это, оговоримся, возможно лишь в том случае, если поправки правительства будут не приняты нашими законодателями. На самом деле, как считает Владимир ТАЛАВЕР, вице-президент КБ «Инвестиционный Промэнергобанк», преждевременно говорить о каких-либо «альтернативных» игроках, поскольку не определен еще и круг «основных» игроков. Подразумевается, что эмитентами ипотечных ценных бумаг станут в первую очередь кредитные организации, обладающие пулом ипотечных закладных. Но для того, чтобы определить коммерческую привлекательность работы на этом рынке, надо по крайней мере дождаться, пока закон «Об ипотечных ценных бумагах» начнет работать в полную силу. А здесь опять все возвращается к вопросу о том, что нужны дополнительные документы, регулирующие процедуру эмиссии, устанавливающие четкие требования к эмитентам. Словом, решающие массу конкретных вопросов, которые неминуемо встанут перед любым участником этого рынка, будь он «основной» или «альтернативный».
«Особые условия»
Основное требование «будущих эмитентов», то бишь банков – внесение в закон «Об ипотечных ценных бумагах» положения, по которому в случае банкротства кредитной организации ипотечное покрытие будет выведено из конкурсной массы. О чем речь? О возможном банкротстве банка. Что в этом случае будет с ценными бумагами, выпущенными под кредиты, которые навыдавал лопнувший банк?
«Покрытие» – это, собственно говоря, обеспечение облигации, а обеспечена она ипотечным кредитом. Если ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу, то оно может быть продано (вместе со всеми обязательствами по ипотечным ценным бумагам) сторонней организации.
Как показывает зарубежная, в первую очередь, европейская, практика и как считают сами банки, – ипотечная ценная бумага по настоящему ценна именно в том случае, когда ее обеспечение (кредиты, являющиеся покрытием) выводится из конкурсной массы. В такой ситуации инвесторы рассматривают эту бумагу как очень привлекательную, надежную и обеспеченную кредитами напрямую, причем за кредитами стоит недвижимость, и нет никаких требований других кредиторов к этому обеспечению.
На сегодня стандарты ипотечного кредитования уже установились и более-менее успешно применяются. В их основе лежит вполне определенный и понятный мотив – снижение рисков. Такие же выгодные для себя «стандарты» будущие участники рынка ипотечных ценных бумаг хотели бы установить и в новом сегменте ипотеки. И в Управлении ипотечного и потребительского кредитования «Внешторгбанка», и в правлении КБ «Инвестиционный Промэнергобанк» опрошенные эксперты дали однозначный ответ: только после подобных изменений можно будет делать прогнозы о перспективах этих ипотечных облигаций.
Мало принять нужный закон, нужно еще, чтобы он был воспринят рынком. Еще один вопрос: кто будет держателем этих облигаций, которые по сути своей относятся к «длинным бумагам»? Пока в нашей стране инструменты длинных инвестиционных вложений не слишком востребованы. По идее, заинтересоваться подобными ценными бумагами должны бы пенсионные фонды, страховые компании и, возможно, банки.
Но Россия и тут может отправиться по своему особенному пути. Очень может случиться так, что ипотечными облигациями инвесторы не заинтересуются вообще. Ведь бумаги, которые описаны в законе, абсолютно новые не только для нашей страны, но, по большому счету, новые и для всего земного шара. В той же Европе механизм вторичного ипотечного рынка базируется в основном на специальном банковском законодательстве, работающей системе специальных ипотечных банков. У нас же говорить о создании такой системы явно преждевременно.