Алексей ШВАЛЕВ: массовая выдача ипотечных кредитов невозможна
Накопительная схема приобретения жилья не есть ипотека, говорят ревнители чистоты «жанра». С ними не спорят, но вместе с тем уточняют: пока суд да дело, не мешало бы людям помочь приобрести жилье иным доступным способом. Об одном из таких способов рассказывает первый заместитель председателя Гильдии жилищных кооперативов «Жилье в рассрочку» доктор юридических наук Алексей Швалев.– Речь пойдет об одной из разновидностей накопительной схемы приобретения жилья – через жилищно-строительные кооперативы.
Прежде всего должен напомнить, что существует комплексная всероссийская жилищная программа «Строим вместе сильную Россию», кроме того, создан Всероссийский координационный совет по взаимодействию ипотечной и накопительной схем приобретения и строительства жилья (ВКСИНС).
Если сравнивать ипотечную и накопительную схемы приобретения жилья, то, без всякого сомнения, у ипотечной схемы имеются неоспоримые преимущества. Здесь, во-первых, требуются небольшие собственные накопления (до 30% стоимости жилья), в то время как в накопительной схеме величина накоплений достигает 50%. Во-вторых, в ипотечной схеме человек приобретает жилье непосредственно в собственность, в то время как в накопительной – первоначально в собственность жилищно-строительного сообщества. Но для серьезного развития системы ипотечного кредитования именно как системы, а не отдельных, внешне благополучных, «островков» ипотечного благоденствия нужны серьезные «длинные» деньги, которые – не будем лукавить! – могут быть только в богатой, экономически здоровой стране. А 60 и 80, и даже 600–800 млн. долларов для России – сущие пустяки.
Отсюда вопрос: где и как взять деньги для ипотеки?
– У вас, Алексей Викторович, стало быть, есть ответ?
– Не будем спешить. Напомню: жилищное строительство – уникальная совокупность возможностей: жилье – одна из главных потребностей человека; при строительстве и обустройстве жилья организуется и развивается производство более 20 тысяч наименований товаров и услуг, что, в свою очередь, создает дополнительные рабочие места; имея личное жилье, человек чувствует себя устойчиво, а это – основа стабильности общества; и, наконец, строительство жилья формирует эффективную и прозрачную экономическую систему общества в силу вовлеченности сбережений массовых инвесторов и их объективной в этом заинтересованности.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, членом которой является наша гильдия, сбережения населения составляют от 40 до 80 млрд. долларов. Конечно, наивно сегодня думать, что население понесет эти деньги в банки. Задача, следовательно, состоит в том, чтобы предложить людям способ выгодного вложения этих средств.
– Но возможно ли это в нынешних российских социально-экономических условиях?
– Если ориентироваться только на традиционно культивируемые в России возможности банковских схем привлечения частных инвестиций, то потребуется как минимум смена 2–3 поколений людей. В течение жизни этих поколений обществу должна быть предложена безупречная по честности и добросовестности работа с деньгами массового инвестора. Честность и добросовестность должны стать неотъемлемыми национальными качествами российских банкиров и предпринимателей. Чего, как вы сами понимаете, ожидать в ближайшее время в условиях спекулятивной экономики не приходится. Этого нет и в перспективе – у нас даже в высшей школе нет обязательного для начального образования в промышленно развитых странах курса инвестиционной культуры.
Но вместе с тем на руках у населения находится до двух бюджетов России. Это большие деньги. Проблема лишь в том, что отдельно взятая российская семья в абсолютном большинстве случаев не имеет капитала, дающего ей шанс в одиночку приобрести или построить нужное жилье. Экономисты называют эту ситуацию «распылением» капитала.
Поэтому уместен другой вопрос: а готово ли население инвестировать имеющиеся у него на руках деньги во что-то иное, кроме жилья? Нет! Подавляющая масса населения (80–90%) делать этого не будет.
– Люди действительно готовы вкладывать деньги в жилищное строительство, но только на понятных условиях.
– В том-то все и дело! Поэтому, на мой взгляд, для того чтобы массовые финансовые инвестиции приобрели долгосрочный характер и, соответственно, стали основой для появления у банков «длинных» денег для запуска ипотечного кредитования, необходимо эффективно развивать и использовать накопительный способ приобретения и строительства жилья. То, что данный путь – к ипотеке через накопление – надежен и реален, доказала практика Австрии, Германии и особенно Словакии и Хорватии, где он пройден практически за пять лет. Так, например, в Словакии сегодня из 5 млн. населения 2 млн. являются вкладчиками накопительных организаций, созданных по немецким и австрийским рецептам.
Массовая выдача ипотечных кредитов невозможна, ибо за них сегодня некому платить: нуждающиеся слишком бедны, а у общества и государства нет на это денег.
Жилищно-строительные кооперативы – один из выходов. Опыт ЖСК, входящих в Гильдию жилищных кооперативов «Жилье в рассрочку», свидетельствует об универсальности, надежности и доступности приобретения и строительства жилья через кооперативы. Организационно-правовая форма жилищных и жилищно-строительных кооперативов не вызывает каких-либо негативных чувств у большинства людей и обладает рядом положительных качеств: возрождает доверие у населения к долгосрочным финансовым вложениям, способна бесконфликтно уживаться с другими способами приобретения и строительства жилья.
Кстати, одним из первых, кто оценил достоинства ЖСК, стало московское правительство. Так, еще в начале 2002 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда привлек специалистов гильдии к работе над московской программой «Молодой семье – доступное жилье». В результате в качестве внебюджетной части программы предусмотрена накопительная схема с участием жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время гильдия согласовывает Стандарты деятельности кооперативов с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города.
– А как с надежностью?
– Надежность изначально заложена в самой организационно-правовой форме потребительского кооператива. Юридически ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив), основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и юридическими лицами, объединившими свои имущественные паевые взносы для приобретения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также для последующих эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью.
Правовая база деятельности ЖСК – статья 116 Гражданского кодекса РФ. В отличие от кооперативов советского периода ЖСК нового типа является долговременным сообществом.
В экономическом плане в деятельности ЖСК можно выделить два блока работы: систему взаимной финансовой поддержки, функционирующую исключительно за счет имущественных паевых взносов членов ЖСК, и систему дополнительной финансовой поддержки, предполагающую привлечение кредитных средств банков, в том числе и под залог недвижимости – вот вам, кстати, и ипотека, только без обременительного и нереального для большинства россиян андеррайтинга, поскольку гарантом платежеспособности являются внесенные в качестве паевого взноса в кооператив деньги или квартира. В качестве дополнительной финансовой поддержки могут привлекаться государственные и муниципальные жилищные займы, займы из средств предприятий, безвозмездные жилищные субсидии.
Всей полнотой власти в ЖСК обладают сами члены ЖСК, финансовая схема организована так: как только в паевом фонде набирается известная сумма денег, тут же приобретается жилье. Люди это видят и могут проверить. Как пример деятельность первого и самого большого нашего московского кооператива ЖСК «Строим вместе»: проверка его финансовой деятельности в любой момент может быть сведена к трем цифрам – размеру паевого фонда (внесенного членами ЖСК), балансовой стоимости приобретенного жилья (потраченное в рамках уставной деятельности и подкрепленное свидетельствами о государственной регистрации права собственности ЖСК), остатком по счету/кассе (то, что еще не трансформировано в жилье по причине либо незавершенности работы по подбору жилья, либо недостаточности средств для приобретения конкретного жилья).
– И каковы ближайшие планы гильдии?
– Мы проводим опытную «обкатку» программы взаимодействия ипотечной и накопительной систем приобретения и строительства жилья в нескольких регионах России. По итогам эксперимента программа будет тиражироваться во всех регионах России. И, кстати сказать, если в целом по России мы идем в поход за 60–80 млрд. долларов частных инвестиций, то только в Москве эта цифра составляет порядка 30 млрд. долларов.
Суммы, вполне достаточные для того, чтобы ставить перед собой стратегическую цель: предоставление россиянам доступного способа приобретения и строительства жилья.