Андрей ГУСЕВ: «Ипотека – не манна небесная, ипотека – для трудолюбивых людей»
«Если речь пойдет о людях, которые получают 2 тысячи рублей в месяц, то, думаю, вопрос о том, могут ли они воспользоваться ипотекой, неуместен», – таким было начало нашего разговора с вице-президентом Российской гильдии риэлторов Андреем Гусевым. Затем Андрей Федорович, вооружившись финансовым калькулятором и чистым листом бумаги, принялся отвечать на вопрос: «Кто придет за ипотечным кредитом?»– О ком все-таки будем говорить?
– Пусть это будут две молодые семьи. Одна в совокупности получает 500, другая – 1500 долларов в месяц. Могут ли они рассчитывать на ипотечный кредит для покупки квартиры?
– Итак, 500 и 1500. Если мы говорим о молодой семье, то речь, вероятно, идет об однокомнатной квартире. Сколько стоит 36-метровая «однушка» на окраине Москвы? Множим на минимальную цену в 600 долларов – получаем 21600 долларов. Должен предупредить: чтобы получить ипотечный кредит, нужно иметь накопления в размере 30% от стоимости квартиры; значит, молодая семья должна иметь накопления в 7500 долларов, и только тогда обратиться за кредитом. Он составит 17500 долларов. Далее будем считать проценты по существующим схемам – 13–15% годовых. Возьмем среднее – 14%. Заем дается на 10 лет. Несложные подсчеты показывают, что ежемесячная выплата составит 271 доллар.
Но не спешите радоваться за семью, чей доход составляет 500 долларов. Сумма выплат не должна превышать 30% общего дохода семьи в месяц. Значит, для того, чтобы выплатить кредит, они должны зарабатывать – учитывая уплату налогов – 1023 доллара в месяц.
– То есть перед семьей с 500-долларовым бюджетом на пути к ипотеке зажжен красный свет, и горит он перед учителями, врачами…
– Извините, я не специалист в этой области, но знаю, что если в списке, который вы начали предлагать, дойдете до ректоров вузов, то, по данным налоговой полиции, среди хозяев «русских» особняков в Испании на первом месте – именно ректора вузов. Поэтому, если хотите обратиться к шкале доходов российских граждан, то это не ко мне. Но, с другой стороны, вы правы: без этого обсуждать, кто может стать клиентом ипотечного кредитования, – не имеет смысла.
– Давайте оперировать официальными цифрами: средняя зарплата по России – около 5000 рублей в месяц. Это данные Госкомстата. С поправкой на «серые» доходы она вырастает до 7500 рублей.
– Что такое 7500 рублей? Это 242 доллара.
– Опять «красный свет»!
– По моим экспертным оценкам, основанным на личном опыте работы в Москве и регионах, на рынке недвижимости 3% – это люди, которые, если им нужна квартира, открывают тумбочку, достают деньги и платят столько, сколько им назовут. Назовут 50 тысяч – платят; 100 – платят; 600 тысяч – платят; 2 млн. – платят.
И это не клиенты ипотеки.
Тех, кто может включиться в ипотеку, не более 10–15% – это люди, которые живут так же, как средний класс на Западе, у них такое же мышление, такая же структура потребностей. О них и можно говорить, как о потенциальных клиентах ипотеки.
Но! В варианте, когда люди, не имея жилья, хотят купить квартиру, безумно сложно оформить ипотеку, потому что закладывать нечего – нет объекта залога! На самом деле тех, кто решает такую задачу, не очень много. Абсолютное большинство людей, рассчитывающих на ипотеку, – это совсем другая категория граждан.
О них и поговорим.
80% граждан, совершающих сделки на нашем рынке, – это люди, у которых есть жилье. Вот они-то – клиенты ипотеки!
Возьмем типовые серии квартир: однокомнатная – 36 метров, двухкомнатная – 52 метра, трехкомнатная – 64 метра. Скажем, у молодой пары уже есть однокомнатная квартира. Родился ребенок, и они решили из «однушки» перейти в «двушку». Еще ребенок – переходят в «трешку». В первом случае разница 16 метров, во втором – 12 метров. В среднем 14 метров.
А теперь вновь обратимся к калькулятору. У меня есть что заложить, поэтому мне не нужен первоначальный взнос. Я хочу «плюс 14 метров». Умножаем на 600 – получается 8400 долларов. Вот сколько нужно людям, чтобы воспользоваться ипотекой! Ежемесячная выплата в этом случае составит 130 долларов. Значит, совокупный семейный доход должен быть не ниже 400 долларов в месяц. Разве не зарабатывают сегодня двое молодых работающих людей эти деньги? Даже данные Госкомстата гарантируют, что такую сумму люди покажут как «белую».
Вот он, сегодняшний, реальный московский рынок ипотечного кредитования: 80% собственников жилья!
А что касается покупки квартиры, то, должен сказать, что даже у буржуев никому в голову не приходит такая идея: мне негде жить, и я хочу купить квартиру. А у нас – только и слышишь: хочу купить квартиру, но денег не хватает. И еще жалуется: ипотека ему не помогает.
– Но для советского человека жить в долг – что прыгнуть с самолета без парашюта.
– Проблема! Рассказываю быль. Представьте финансиста зрелых лет, работающего в крупной инвестиционной компании, где стоимость каждого объекта исчисляется в миллионах. Он пишет финансовые и бизнес-планы. Но когда встает вопрос о том, что ему нужно взять кредит для покупки квартиры, машет руками: «Что вы!» Давит груз прожитого.
Молодежи будет легче, она быстро подключится. Мы с вами обсчитывали покупку «двушки»: там ежемесячный платеж 271 доллар. А сколько сегодня платят за аренду однокомнатной квартиры? 250 долларов! То есть, при условии, если молодым помогут сделать первоначальный взнос, то они, конечно, предпочтут ипотеку.
У нас абсолютное большинство людей имеют крышу над головой. И если это так, то каждый из них может воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий. Но никакая ипотека не решит задачу, чтобы, вдруг, появилось жилье.
– По щучьему веленью…
– И, представьте, до недавнего времени многие прожекты на этом «щучьем велении» основывались. И только когда к работе над законами подключились банкиры, риэлторы, организаторы сделок, девелоперы, только тогда начали появляться реальные законы, поправки.
Совсем недавно жаловались на отсутствие политической воли. Политическая воля появилась – президент сказал, что без ипотеки жилищный вопрос не решить.
Скоро, думаю, будет закончена гигантская двухгодичная работа над законодательной базой, над поправками, которые нужны были, чтобы сделать реальностью законодательство, написанное на старте романтиками.
Конечно, московское правительство должно помогать становлению этого процесса, но не раздавать по 50 тысяч на квартиры. Систему халявной раздачи надо заканчивать. Нельзя людям делать такие подарки. У нас нищая страна, а мы делаем подарки по 30–50 тысяч. Откуда такая роскошь?
И когда молодая пара говорит – мы поженились и хотим квартиру, – ей стоит напомнить Шекспира: «Из ничего не выйдет ничего». Если у тебя, парень, ничего нет, то, извини, снимай квартиру. Чего это ты в собственники записался? Собственность надо заработать. Если ты хочешь что-то иметь, то надо долго и упорно работать. Ипотека – не манна небесная. Ипотека – для трудолюбивых людей.