Борис Вепринцев: «Врагу не пожелаю покупать новостройку в Подмосковье»
Нынешняя осень урожайна на обманутых инвесторов. Особенно много «обжегшихся» среди тех, кто вложил деньги в подмосковные новостройки. И хотя есть закон, который должен защитить участников инвестиционного процесса, этого не происходит. Почему? Этот вопрос я задал адвокату Борису Вепринцеву, который без малого десять лет защищает в судах права людей, вложивших деньги в строительство новой квартиры, но так и не получивших ее.1 апреля – День умного застройщика
– Первое. Закон о долевом строительстве, который был принят в пакете «Доступное жилье», применяется только к тем застройщикам, кто получил разрешение на строительство после вступления его в силу. Если же разрешение получено до 1 апреля 2005 года, то в этом случае закон № 214 не применяется. И большинство инвестиционных проектов осуществляется сегодня по старому законодательству.
Второе. Если человек заключил договор с компанией и заплатил деньги за предполагаемую квартиру до вступления в силу закона, но разрешение на строительство не было получено до 1 апреля, то в данном случае закон будет применяться, так как в нем установлена обратная сила. Однако здесь, к сожалению, нет четкой позиции Мосгорсуда. Судебная практика по этому пункту пока не сложилась, и я не могу сказать однозначно, каким будет решение.
– Если граждане собираются инвестировать сейчас, то…
– Главное, что необходимо сделать в первую очередь – спросить разрешение на строительство. Если оно есть и получено до 1 апреля, закон не применяется, и нужно анализировать иные обстоятельства инвестирования. Если разрешения нет, то инвестировать деньги нельзя. Такая компания просто не вправе привлекать денежные средства.
Муниципальные блинчики
– Но ведь жизнь не остановилась, заключают договоры и сейчас.
– Да, заключают и бегут потом к адвокату. Подписывают бог знает какой договор и на каких условиях, а потом просят помочь. А как поможешь?! Компания «Рога и копыта» с активом в 10 тысяч рублей и с 286-м компьютером на балансе… Что с нее взять? Решение вынести можно, а исполнить его нельзя. На сегодня у меня около десяти выигранных дел, но пока никто не получил никакой компенсации.
– Выходит, подмосковные дольщики, которые сейчас митингуют и даже голодают, ничего не получат?
– Подмосковье… Там сейчас неразбериха. Покупать квартиру в подмосковной новостройке в ближайшие полгода я вообще не рекомендую. Если в столице, которая является субъектом Федерации и одновременно муниципальным образованием, все инвестиционные контракты и земельные правоотношения находятся в ведении московского правительства, то в области все иначе. Там в каждом районе есть муниципальные образования, которые порой пекут землеотводы, как блины, без конкурсов и аукционов, с превышением полномочий. Поэтому в дальнейшем со строительством дома могут возникнуть большие проблемы.
– Примерно так случилось в Химках при смене власти…
– Да, пришли новые чиновники и объявили: срок аренды земли под строящимся домом у вас закончился, а новый договор мы заключать не будем, поэтому строить дальше запрещаем! А как же люди, которые вложили деньги в строительство дома, но так и не въехали в свои квартиры? Оказалось, это никого не волнует! Такое просто невозможно в любой цивилизованной стране.
Поэтому, пока нормативная база в Подмосковье не приведена в соответствие с новым законом, участвовать в долевом строительстве там просто опасно. Опасно, даже если у застройщика с властями идеальные правоотношения. Риск пока заведомо выше тех благ, которые могут возникнуть из условий договора.
Что такое грань закона
– Но все равно граждане несут застройщикам свои кровные, и договоры заключаются…
– Причем, есть разные схемы. К примеру, вексельный договор. Это предварительный договор. И если застройщик считает, будто он спасет его от 214-го закона, то глубоко заблуждается. В законе записано четко: привлечение денег для строительства дома возможно только по договору долевого участия. А значит, вексельный договор ничтожен, и эта форма прямо противоречит закону. Поэтому подобные ухищрения застройщика юридически ущербны.
– Но зачем было огород городить? Есть же практический опыт долевого строительства. Опираясь на него, можно было создать нормальный закон, который бы не заставлял так изворачиваться компании и вместе с тем защищал человека.
– Наверное, можно. Только, когда принимают законы, то у нас вспоминают о человеке в последнюю очередь. И не надо думать, что этот закон, формально декларирующий интересы физических лиц, реально служит их интересам.
– А компании сейчас будут, в свою очередь, думать, как этот закон можно обойти.
– Кроме того, мне кажется, что в ближайшее время по закону не будут заключаться договоры. Возможно, на грани закона, но это для частных инвесторов большие риски. В случае непредвиденных обстоятельств (компания не может достроить дом), претендовать на возврат вложенных средств они вряд ли смогут.
– Я знаю, что вы практикующий адвокат, и вам нередко приходится защищать граждан, которые пытаются вернуть свои средства, вложенные в новые квартиры. Скажите, с какими проблемами участники долевого строительства сталкивались раньше?
– С неисполнением договоров. Как правило, компании нарушали сроки ввода дома. Имели место двойные продажи (в Подмосковье это сплошь и рядом). Не спасает людей и учетная регистрация, поскольку она проводится из рук вон плохо. Еще одна беда: закончились права на землю, а дом не построен…
– Тогда почему договоры аренды такие короткие?
– Нужно понимать, что, заключая короткий договор, власти исходят из своих интересов. Как только заканчивается формальное право на землю, то строить на ней ничего нельзя. И застройщик вынужден снова идти к главе администрации на поклон.
Правила хорошего моветона
– В Химках, к примеру, незаключение нового договора вновь избранная администрация обосновала тем, что старый был подписан с нарушениями.
– Возможно, и были основания для этого, но гражданину-то от этого не легче. Сейчас они говорят, что передадут объект другому застройщику. А по закону тот должен принять на себя и долги. Но кто будет принимать чужие долги? Ситуация возникает тупиковая. Невозможно выполнить обязательства. Люди митингуют, устраивают голодовки, но администрация при таком раскладе остается белой и пушистой. Формально она права, у нее же нет договора с физическим лицом. Но и компания, если в договоре с частным инвестором укажет, что отвечает по обязательствам только при наличии непосредственной вины перед человеком, то в данной ситуации может сказать: мы бы и дальше строили, если бы власти дали такую возможность. Они тоже формально как бы правы. Вот люди и пишут, к примеру, губернатору. Он же в свою очередь приказывает разобраться, и письмо с резолюцией возвращается к ним же обратно. Все, круг замкнулся. Не поможет здесь ни прокуратура, ни суд. А физическое лицо может квартиру и получит, но не в этой жизни… И даже по закону о защите прав потребителя максимум, что могут потребовать люди, это возвращения назад денежных средств, которых у компании, как правило, уже нет. Таким образом, исполнение судебного решения превращается в фарс.
– Но ведь работали же столько лет нормально, больших скандалов не было, а нынче, как прорвало… Может, виноват в этом новый закон?
– Безусловно, закон катализировал негативные процессы, которые годами накапливались в долевке. И в этом сомнения нет. Поэтому, если вы сейчас хотите купить квартиру с «нуля», то прежде чем подписывать договор, пригласите специалиста, чтобы тот оценил степень риска. А то получается как у Ильфа и Петрова: звукового кино еще нет, а немого уже нет. Ситуация один в один. Старого законодательства уже нет, нового еще нет. И в это беззаконие лучше не попадать. Здесь вам никто не поможет.
Если дружно захотеть денег…
– Но крупная-то компания, чтобы сохранить свой имидж, сможет выплатить людям деньги?
– Деловая репутация, конечно, имеет значение, но… если будет предъявлен компании к оплате, к примеру, десяток исков, то любая фирма окажется в тяжелом положении. Если 10 человек захотят в среднем забрать у фирмы по 80 тысяч долларов каждая, то, и я в этом уверен, ни у одной компании нет таких свободных средств. Даже у самой крупной.
– И даже в столице?
– В Москве ситуация более благополучная. В отрыве от властей здесь строительства быть не может. И инвестиционные контракты, и права на землю находятся в одних руках. Но и здесь бывают споры. Нередко даже само правительство Москвы инициирует расторжение договоров с заказчиком, подрядчиком или застройщиком. И хотя это разные компании, но при строительстве дома их интересы тесно переплетаются. Если с одной из сторон договор расторгнут, то может случиться, что тот, кто купил у такого лица квартиру, не сможет ее потом зарегистрировать. Поэтому, когда вы заключаете с компанией договор на приобретение квартиры, то кроме прав на землю, нужно четко проследить, а возникло ли это право у лица, уступающего по договору, не оспоримо ли оно? Если фирма не имеет прав на продаваемую квартиру, то потом у вас обязательно возникнут проблемы.
– Но самому же человеку довольно трудно во всем разобраться.
– Я и говорю, что надо привлекать специалистов, которые имеют навыки работы с документацией. Чем больше юридических лиц участвует в проекте, тем больше документов.
Мартобря не бывает!
– А какие есть признаки того, что может быть что-то неблагополучно?
– К примеру, вам предлагают сейчас заключить договор, датированный мартом. В октябре! Это чтобы фирме не попасть под действие закона. Может нормальный человек пойти на такие условия? Если очень нужна квартира, то, наверное, может…
– Есть еще фирмы, которые поставляют стройматериалы. Они, как правило, продают квартиры, полученные по бартеру, нередко значительно дешевле.
– Такая практика известна. Но если фирма вдруг разорвала отношения с застройщиком, и реально договор не был закрыт актом о производстве работ, то их права на квартиру не возникает. Поэтому проданная физическому лицу квартира не будет ему передана.
– Деньги хотя бы вернут?
– Если компании не существует, то кто вам их будет возвращать? Поэтому еще раз повторю: внимательнее изучайте ситуацию. Чтобы права лица, с которым вы заключаете договор, были реальны и неоспоримы.