ХОЛОДНОЕ ЛЕТО
– горячая осень?
Уроки лета
Урок первый. Он показал, насколько сильно может воздействовать на умы «пиар». Атака на потребителя, выразившаяся в целом ряде заявлений политиков и чиновников, активно распространенная и прокомментированная прессой, легко достигла цели. «Рынок перегрет», «бесконечно расти не может», «во всем виноваты монополии» – все эти мысли нашли благодатную почву. И мы наблюдали самое холодное лето на рынке за послекризисные годы. Реальный спрос снизился в разы. Многие, даже слишком многие поверили обещаниям, что «оно скоро упадет» и отложили решение жилищного вопроса на несколько месяцев.
Урок второй. Оно не упало. Рынок московской недвижимости продемонстрировал просто невероятную устойчивость по отношению к падению текущего спроса. Хозяева легко пережили неприятности, многие убрали квартиры с рынка до лучших времен, но еще больше – просто зафиксировали цену. Дело в том, что московская квартира была и есть абсолютная ценность, в то время как прочие финансовые инструменты оказываются непрочными… Вспомним и панику банковского рынка, и многомесячное падение курсов акций и ценных бумаг на бирже. Даже в варианте сдачи квартиры внаем хозяева смело могут рассчитывать на 7–10% годовых. Так что за свою собственность хозяева оказались спокойны и панике не поддались.
Урок третий. Много говорилось с высоких трибун о доступном жилье. Слов мало. Нужны реальные, видимо, бюджетные деньги. Никогда наши коммерческие банки не снизят свой процент, пока ставка рефинансирования находится на уровне 13–14%. Только бюджетная ипотека может обеспечить западный уровень кредитов в 5–7%. Без ипотеки доступным жилье не станет. Ведь доступное жилье – это не есть дешевое жилье. Имеется в виду именно то жилье, которое приобретается в рассрочку по нынешним рыночным ценам. А дешевого жилья без массового строительства быть не может. В текущей же ситуации у нас в Москве нет ни массового строительства, ни дешевой ипотеки, и в ближайшее время ни того, ни другого, увы, не предвидится.
Урок четвертый. Рынок новостроек все же живет собственной жизнью. Столкнувшись со снижением спроса на ряд позиций, застройщики не стали напрямую снижать цены (хотя вполне могли бы), а предпочли политику скидок и подарков. Интересно, что скидки затронули далеко не все адреса.
Урок пятый. Его получили те, кто рассчитывал на ощутимое падение цен в течение считанных месяцев. Цены на рынке недвижимости быстро падать не любят. Даже в случае масштабных экономических потрясений (тот же кризис 98-го года у нас, кризисы в Японии, Англии в 90-е годы и пр.) рынок стойко переносит невзгоды в течение около полугода, и лишь потом, в условиях недостатка платежеспособного спроса, он начинает откатываться назад. Было бы наивно рассчитывать, что в России 2004 года, с ее профицитом бюджета, высокой активностью бизнеса, рекордными ценами на нефть, реальным ростом зарплат, цены на московские квартиры упали бы на 10–20% за три летних месяца. Такого не бывает.
Что выиграли покупатели
Тем не менее, покупатели все же крупно выиграли от летнего переполоха. Во-первых, прекратилась ажиотажная лихорадка на рынке, исчезли пресловутые квартирные аукционы, выжимание хозяевами дополнительных тысяч после внесения аванса. Купить квартиру стало намного легче. Во-вторых, появился реально большой выбор. Число уникальных квартир на рынке достигло в июле рекордного значения. По данным сайта RealPRICE – почти 28 тысяч. Выбор стимулировал альтернативные сделки, стало гораздо легче связывать «цепочки» квартир.
Долго ли продлится благоприятное положение для покупателей? Речь идет о считанных месяцах, если не о неделях. Август уже показал три взаимосвязанных тенденции: активизация спроса, вымывание самых дешевых квартир, снижение числа предложений на рынке. В результате аналитики, рассчитывающие индекс цен еженедельно, отмечают пусть слабый, но все же рост цен предложения.
К чему приведет отложенный спрос
Вот ключевые слова для осеннего рынка квартир в Москве. Покупатели обладают достаточными средствами, а нужда в улучшении жилищных условий была и остается колоссальной. Рано или поздно покупатель возвращается на рынок. Вопрос в оценке масштабов этого отложенного спроса. В худшем варианте, мы снова столкнемся с ажиотажной ситуацией, в лучшем – запас квартир на рынке удовлетворит всех, кто отложил покупку жилья на осень.
В принципе, последний вариант был бы идеальным для всех. Долгожданная стабильность рынка. Одна квартира – один покупатель. Мы бы имели в этом случае ежемесячный рост цен в 1-1,5%, покрывающий инфляцию денежных средств, что делало бы привлекательным строительство жилья для инвесторов. С другой стороны, проще бы было работать и профессионалам рынка. Это касается и связывания «цепочек» квартир, и экономических расчетов рентабельности девелоперских проектов. Наконец, легче было бы общаться с клиентами.
В принципе, этот вариант возможен, хотя многие воспринимают еще как угрозу рынку и намечаемую масштабную ипотеку, которая однозначно способна запустить маховик роста цен. Однако повторимся: пока нет реального выделения огромных сумм из бюджета страны – не будет и доступной ипотеки. Коммерческие банки в обозримом будущем не станут источником дешевых кредитов.
Словом, рынок пережил непростые полгода. И ждет нас новая осень, которая всегда считалась самым горячим сезоном. Надеемся, что рынок избежит ненужных потрясений. Главное – извлечь нужные уроки на будущее.