Налоговые льготы при покупке жилья
Мы хотим купить квартиру. Оформляем по полной стоимости, чтобы получить льготы по налогам. Только вот не знаем, как выгоднее ее оформить: на одного человека или на всю семью? Говорят, что закон изменился, а вместе с ним изменились и условия предоставления льгот. Так ли это? Будем благодарны, если компетентный специалист разъяснит ситуацию с налогами при покупке и продаже жилья.
Семья МЕЩЕРЯКОВЫХ
Ответить на вопрос читателей редакция попросила юриста отделения на Суворовской агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвиру Дейнеку.
Вопросы налогообложения при оформлении сделок с недвижимостью волнуют практически каждого, кто продает или покупает квартиру. Эти вопросы клиенты задают и сотрудникам фирмы. Но, к сожалению, не все агенты в состоянии дать грамотный ответ о размере налоговых льгот, которые могут получить их клиенты в связи с продажей или покупкой квартир.
Как известно, средства, вырученные при продаже квартиры, облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. При исчислении этого налога налогоплательщику могут быть предоставлены налоговые вычеты (так по новому Налоговому кодексу называются налоговые льготы), уменьшающие величину налоговой базы.
Так, при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, земельных участков, находившихся в собственности продавца менее 5 лет, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более 1 млн. руб., а если это имущество находилось в собственности 5 лет и более – в размере всей суммы, полученной от продажи.
Покупатель при покупке квартиры не платит налогов, так как налог взимается с дохода, то есть с продавца. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета, который уменьшает налогооблагаемую базу на сумму, израсходованную налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 000 рублей. Кстати, этот вид имущественного вычета является единственным видом налоговых вычетов, в отношении которых предусмотрен перенос на будущие налоговые периоды неиспользованных налогоплательщиком в текущем налоговом периоде сумм этих вычетов. Например, годовой доход, подлежащий налогообложению, составляет 200 000 руб. Соответственно, налогооблагаемая база уменьшается на 200 000 руб. Неиспользованная сумма налогового вычета в размере 400 000 руб. будет перенесена на следующий налоговый период.
В случае отчуждения имущества, находящегося в общей совместной или долевой собственности или приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
При расчете налога, который предстоит оплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие очень сильно ошибаются. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на его покупку. Но здесь необходимо учитывать, что при определении суммы, с которой платится налог, деньги, полученные с продажи жилья, и деньги, потраченные на покупку недвижимости, учитываются совершенно отдельно и по-разному.
Попытаемся рассмотреть вопросы налогообложения на примерах.
1) Гражданин К. продает квартиру за 2 000 000 руб.
а) Квартира находится в собственности К. более 5 лет. В этом случае доход, полученный от продажи квартиры, будет уменьшен на сумму налогового вычета, равного стоимости квартиры.
б) Квартира находится в собственности К. менее 5 лет. Тогда он имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.
2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению)
1 000 000 * 13% = 130 000 руб.
К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 130 000 руб.
2) Гражданин К. продает квартиру за 2 000 000 руб. и одновременно покупает квартиру за 1 500 000 руб.
Налог на доходы будет рассчитан, как указано в примере 1б. Одновременно К. как покупатель имеет право на получение налогового вычета в размере 600 000 руб.
600 000 * 13% = 78 000 руб.
Сумма в размере 78 000 руб. будет возвращена К. налоговой инспекцией. (Однако при этом необходимо иметь в виду, что возвращаться будет только та сумма, которая уже уплачена в прошедшем календарном году в виде налогов. И если эта сумма будет меньше, чем предоставленный налоговый вычет, то оставшаяся сумма будет перенесена на будущий год.)
3) Семья из 4 человек (долевая собственность) продает квартиру за 1 600 000 руб. Квартира находится в собственности менее 5 лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.
1 600 000 / 4 = 400 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников);
1 000 000/4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета получаемого каждым из собственников);
400 000 – 250 000 = 150 000 руб. (доход, облагаемый налогом);
150 000 * 13% = 19 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).
В случае, если семья взамен отчуждаемого жилья приобретает другое жилье, предположим, в равнодолевую собственность по доле каждый, то налоговый вычет также делится на количество собственников.
600 000 / 4 = 150 000 руб. (размер налогового вычета, предоставляемый каждому собственнику);
150 000 * 13% = 19 500 руб. (сумма, подлежащая возврату каждому из собственников).
Налоговый вычет может быть предоставлен только в случае, если гражданин имеет доход, подлежащий налогообложению. Если, к примеру, квартира покупается на имя несовершеннолетнего ребенка, который не имеет дохода, то воспользоваться налоговым вычетом он не сможет.
Одним словом, ситуации при продаже и приобретении жилья бывают самые различные. Поэтому, чтобы потом не кусать себе локти и не казнить себя от мысли, что вы «попали» на приличные налоги или могли бы получить назад от государства в виде налоговых льгот гораздо большую сумму, лучше своевременно обратитесь за консультацией к специалистам. Тем более что никакой платы за них мы не берем. В критической ситуации можем проконсультировать даже по телефону. Звоните! Мы всегда рады вам помочь!
Телефоны агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»: 727-07-00 или 956-05-55 (многоканальные)
От редакции
Пока шла работа над номером газеты, депутаты Госдумы внесли изменения в Налоговый кодекс. Если их одобрят Совет Федерации и президент, то они вступят в силу с нового года. Касаются они и нашей темы: размер имущественного налогового вычета из налогооблагаемой базы граждан при строительстве или приобретении жилья будет увеличен с 600 тысяч до 1 миллиона рублей. Кроме того, парламентарии окончательно приняли закон, отменяющий контроль за расходами физических лиц. Об этих новациях мы расскажем подробнее в следующих номерах.