Альтернатива для очередника
5 августа 2008 года столичное правительство приняло постановление № 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» (концепция опубликована в № 35 «КР» от 28.08.2008). По просьбе редакции главный специалист отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Дина Тихоновскова комментирует основные положения этого документа.
В Москве появится сеть бездотационных домов
История вопроса такова.
Городские возмездные программы помогают очередникам быстрее решить свой жилищный вопрос. Более 15,8 тысячи семей за три года (с 2005 по 2007-й) приобрели жилье, заключив договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, в рамках программы социальной ипотеки, а также с использованием предоставляемой городом субсидии. В среднем в жилищной очереди они простояли в два раза меньше (9,7 лет), чем те, кто на общих основаниях получил жилье по договорам социального найма.
Вместе с тем, как показали итоги нашего мониторинга, лишь 25 процентов состоящих на жилищном учете имеют финансовую возможность участвовать в этих программах. Остальные очередники даже с помощью города не могут купить квартиры (пусть и по льготной цене, с использованием рассрочки по оплате или ипотечного кредитования). Поэтому было решено разработать альтернативную программу, которая позволяла бы ускорить решение жилищного вопроса многими москвичами на основе найма жилья коммерческого использования. Так появилась концепция формирования сети бездотационных домов.
Предложен принципиально новый механизм улучшения жилищных условий, введение которого расширит выбор предлагаемых очередникам вариантов: дожидаться предоставления жилого помещения из фонда социального использования; приобретать жилье в собственность у города или с использованием денежных средств городского бюджета и нести при этом всю полноту ответственности за содержание этого имущества; снимать жилье в бездотационном доме, имея возможность изменять условия проживания в рамках городской сети таких домов.
Создавая сеть бездотационных домов, в которых квартиры будут предоставлять очередникам по договорам найма, город не преследует цель получать прибыль для пополнения бюджета. Бездотационные дома – дома с нулевым уровнем рентабельности. С другой стороны, сам термин «бездотационные» указывает на то, что не должно быть и никаких дополнительных затрат из бюджета на их содержание.
Дома, о которых идет речь, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ). В его состав входят жилые помещения, предоставляемые собственником гражданам для проживания в них на условиях возмездного пользования. При этом квартиры в бездотационных домах станут предоставляться москвичам исключительно по договорам найма жилого помещения. Плата за наем в бездотационных домах будет установлена такой, чтобы в долгосрочной перспективе покрыть инвестиционные затраты города на строительство или реконструкцию таких домов. Кроме того, нанимателям придется оплачивать ремонт, техобслуживание, коммунальные услуги по полной стоимости.
Как известно, сейчас москвичи (и собственники, и наниматели, заключившие договор социального найма) платят за содержание и ремонт квартир не в полном объеме – частичное субсидирование идет из столичного бюджета. В перспективе оно должно быть заменено на адресное субсидирование отдельных категорий граждан. А основная масса москвичей со временем станет полностью оплачивать жилье и услуги. В бездотационных домах такие условия оплаты за пользование и содержание жилых помещений будут введены уже сейчас.
Ставки найма разрабатываются и будут утверждены распорядительным документом правительства Москвы. Поскольку дома планируется размещать в разных районах, ставка найма будет зависеть и от места расположения дома. При этом плата за наем в таких домах будет существенно ниже рыночной.
Три группы нанимателей
Еще один существенный момент: все жилые помещения в бездотационных домах предоставляются по договорам найма, без права их продажи или приватизации. Эти дома должны находиться в собственности города, и город сохраняет свой жилищный фонд для так называемого «револьверного» использования, когда освободившуюся квартиру занимает другая семья.
При этом развитие системы городских бездотационных домов позволит стимулировать создание доходных домов частными лицами, обеспечит повышение доступности жилья для всех категорий москвичей.
Для более комфортного проживания в сети бездотационных домов намечено учитывать социальный статус нанимателей, их возраст и профессиональную деятельность. Выбор управляющей компании будет проходить на конкурсной основе. А объединение бездотационных домов в единую систему, как предполагается, повысит эффективность управления, сократит административные расходы, позволит расширить ассортимент предоставляемых услуг для нанимателей.
Проект рассчитан на граждан, доход которых позволяет вносить плату за жилье и коммунальные услуги без дополнительных субсидий города. В связи с этим город оставляет за собой право проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения. Федеральный стандарт оплаты жилья и коммунальных услуг установлен в размере не более 22 процентов от совокупного дохода семьи. Поэтому граждане, признанные малоимущими, не смогут участвовать в проекте.
В соответствии с Гражданским кодексом договор найма может быть заключен не более чем на пять лет. Но очередникам, которые пожелают постоянно жить в бездотационных домах, будет предоставлено гарантированное право бессрочного пользования жилыми помещениями сети домов. Это может быть одно жилое помещение на весь период проживания или разные квартиры, если возникнет необходимость переезда в связи с изменением места работы, увеличением состава семьи и т.д. Таким образом, по окончании срока договор найма будет пролонгирован, т.е. автоматически продлен на тех же условиях, а если наниматель захочет проживать в другой квартире, – заключен новый договор.
Эти граждане относятся к первой группе нанимателей – очередники, вставшие на жилищный учет до 1 марта 2005 года и снятые с учета при предоставлении им жилого помещения в бездотационном доме. Для них будет установлен более льготный режим платы за жилое помещение.
Вторая группа нанимателей – очередники, которые будут жить в бездотационных домах без снятия с жилищного учета. Видимо, такой вариант заинтересует молодые семьи, у которых пока еще нет достаточных средств для покупки квартиры. В первую очередь, это участники программы «Молодой семье – доступное жилье», решившие приобрести жилье на рынке недвижимости с использованием предоставляемой городом субсидии. С ними заключат договор найма на определенный срок – до того времени, когда они смогут получить из городского бюджета максимальную субсидию. Их снимут с учета после покупки квартиры, площадь которой должна быть не меньше нормы предоставления на семью.
В третью группу войдут граждане, не состоящие на жилищном учете, категории которых будут в дальнейшем установлены правовыми актами правительства столицы.
Это позволит в будущем реализовывать проекты по улучшению жилищных условий тех москвичей, которые не являются очередниками, однако не способны самостоятельно решить жилищный вопрос.
На деньги города
Создавать сеть бездотационных домов намечено в два этапа. Первый – 2008-2009 годы. Планируется создать 23 бездотационных дома (всего 4 600 квартир общей площадью 261 000 кв. метров). Причем 15 домов – новостройки, которые были запланированы по программе «Молодой семье – доступное жилье» и переориентированы на новую программу. Остальные восемь – так называемые высвобождаемые здания. Это могут быть бывшие общежития квартирного типа (после вывода их из состава специализированного жилищного фонда города), а также помещения, переведенные из категории нежилых в жилые; здания, арендуемые у города юридическими лицами, после завершения договора аренды; другие освобождаемые дома после их ремонта и реконструкции. Этим занимаются префектуры столичных округов. На основе опыта, полученного в рамках первого этапа, будет разработана программа формирования в Москве сети бездотационных домов на 2010-2012 годы.
Предполагается, что их сеть пополнят еще 144 жилых здания (37 850 квартир общей площадью 2 074 000 кв. метров). Строиться дома будут за счет городского бюджета. Планируется, что постепенно начнет расширяться и состав граждан, которым предоставят возможность найма жилья. При этом некоторые вопросы, например, определение порядка и условий предоставления жилых помещений, сейчас прорабатываются и уточняются.
Сегодня на жилищном учете состоят около 161 420 семей или 528 700 человек. Если 55 процентов очередников захотят участвовать в проекте, чтобы в скором времени переехать в новые квартиры, а не ожидать подхода очереди еще несколько лет, то даже с учетом того, что реально участвовать в проекте сможет только половина из них, потребуются примерно 40 тыс. квартир. Поэтому предполагается создать 167 многоквартирных бездотационных домов, в которых будет 42 450 квартир (23 дома на первом этапе, плюс 144 дома – на втором.)
Первым опытом стало строительство дома в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» в Юго-Восточном округе (ул. Верхние поля, 38, корп. 1). С 2002 года в нем живут на условиях найма молодые семьи – участники программы. Это жилое здание стало своеобразной испытательной площадкой, где отрабатывались механизмы создания домов коммерческого использования.
Сейчас создается бездотационный дом в Южном округе (ул. Мусы Джалиля, 8, корп. 2). Квартиры в нем будут предоставляться по договорам найма прежде всего гражданам, состоящим на жилищном учете. А если окажутся свободные помещения, то и другим москвичам, прожившим в городе не менее десяти лет.
Намечено провести эксперимент по коммерческому использованию жилого дома в поселке Щербинка (микрорайон 1, корп. 7) для проживания в нем студенческих семей. Возможно, там будут жить и семьи молодых преподавателей, научных сотрудников московских вузов. Квартиры будут предоставляться по договорам краткосрочного найма. Максимальный срок договора – год, но с возможностью его дальнейшей пролонгации. Кандидатуры будет представлять Совет ректоров вузов Москвы и Московской области.
Стоит отметить, что наем (коммерческий) – более гибкая и многовариантная форма организации жилищных правоотношений, чем социальный наем или приобретение квартир в собственность. На его основе можно реализовать самые разные проекты.