Московская жилищная газета

Внимание, мошенники

Опубликовано на сайте: 06 декабря 2012 г. 17:00
Публикация в газете: №45 (917) от 06 декабря 2012 г.

Нашла коса на камень

Сколько бы законов ни принималось, как бы подробно они ни регулировали те или иные отношения, желающие обойти предписанные нормы найдутся всегда. Такая «самодеятельность» в сфере недвижимости чревата серьезными проблемами – жаль, что жертвы ловкачей осознают факт обмана слишком поздно...

Незваный гость

Хмурым утром, ознаменовавшим собою начало рабочей недели, офис, как обычно, наполнился сотрудниками. Заспанные и вялые, разбредались они по кабинетам, сетуя на промозглую погоду и вечные пробки. Но вот в воздухе разнесся аромат кофе, экраны мониторов засветились, и работа закипела.

На первого посетителя – ничем не примечательного гражданина с папкой в руках – никто не обращал внимания. Он бывал здесь не раз и успел основательно намозолить глаза. «Может, подскажете...» – смущенно запинаясь, обращался он к сновавшим по коридорам людям, но никто не удостаивал его вниманием.

Тогда визитер распахнул дверь в первый попавшийся кабинет и, прошествовав мимо сотрудников фирмы, швырнул папку на кожаный диван и уселся на пол рядом, скрестив ноги по-турецки. «Раз никто не может мне помочь, буду сидеть тут, – возвестил он и уже на повышенных тонах добавил: – Думаете, ваши темные делишки вам с рук сойдут? А вот и нет – я объявляю голодовку, и прямо здесь!».

Но уже через десять минут борца за правду два дюжих охранника вывели под белы ручки из здания. Прижимая к груди заветную папку, он горестно вздохнул: угораздило же связаться с аферистами, квартирку у них купить! Нет чтобы сразу прочитать о «деятельности» этих хапуг, весь Интернет отзывами пестрит! А ведь сам принес им деньги, сам подписал бумаги...

В ожидании новоселья

Кирилл – так звали организатора неудавшейся голодовки – находился на грани отчаяния. Полтора года назад он вложил с таким трудом накопленные деньги в покупку жилья в строящемся доме: планировал приобрести «двушку» для себя, жены и ребенка. Продал свою однокомнатную квартиру, взял кредит, попросил близких основательно затянуть пояса – фирма-застройщик уверяла, что потерпеть нужно всего ничего, дом скоро будет сдан.

На работе Кирилл нет-нет да отвлекался от дел, перечитывал обещания на сайте компании. Снова и снова рассматривал он красочную рекламу с макетом будущего дома, зазывные строчки о его удобном расположении, развитой инфраструктуре и подземной автостоянке. Даже общался с будущими соседями, узнавая от них радостные новости: дом строится, прирастает этажами – такими темпами скоро и новоселье...

Разумеется, так гладко все складываться не могло. Вот и до Кирилла вдруг стали доходить слухи о проблемах с другими проектами застройщика. Но он предпочел не поддаваться панике: в конце концов, заключил же он с фирмой предварительный договор купли-продажи квартиры и даже успел перевести за жилье часть средств! Пусть другие волнуются, а у него, Кирилла, все аккуратно оформлено и собрано – бумажка к бумажке!

Неужели обман?!

Когда строительство дома было завершено, Кирилл внес последнюю часть суммы за свою «двушку». А потом официально принял жилье, досконально проверив квартиру – свою собственную квартиру под номером «305»! – и подписав соответствующий акт. Оставались сущие формальности – оформить основной договор купли-продажи и стать собственником недвижимости, хоть пока и на бумаге.

Теперь можно было и продумать детали предстоящей отделки квартиры, и поделиться с будущими соседями широкими, но пока лишь теоретическими познаниями о ремонте. Кирилл так погрузился в споры по поводу выбора паркета и сантехники, что не сразу заметил обеспокоенное сообщение на форуме жильцов возведенного дома.

«Неужели обман?!» – кричал заголовок темы. Дальше больше: «Имевшая несчастье связаться с этим застройщиком» женщина взволнованно сообщала, что фирма уклоняется от заключения с ней основного договора купли-продажи. «Что же получается: я все деньги за квартиру выплатила, а собственником считаться не могу?» – в отчаянии вопрошала дама.

Прочитав комментарии, Кирилл ужаснулся: несколько человек точно так же, как и он полностью рассчитались с застройщиком, а вот собственниками не стали. Видимо, без разбирательства с фирмой тут не обойдешься.

Последняя капля

Сначала Кирилл исправно и в одиночку являлся в офис застройщика, затем – уже с инициативной группой соседей. Но сотрудники фирмы лишь обещали со дня на день оформить документы. Активисты обивали пороги инстанций, получая один и тот же ответ: «Обращайтесь в суд».

По иронии судьбы стоило Кириллу созреть до поисков адвоката, как юрист нашел его сам: несостоявшемуся собственнику «двушки» позвонил представитель человека, считавшего себя... законным хозяином квартиры номер «305». Юрист осведомился, на каком основании Кирилл пытается оформить право собственности на «двушку», а потом вежливо, но настойчиво посоветовал «уступить жилье настоящему владельцу».

Эта история стала последней каплей для Кирилла, переполнившей чашу его терпения. Несколько месяцев он скрывал горькую правду от жены, ходил в офис застройщика, просил, выяснял, требовал... И все ради чего? Чтобы в один прекрасный день узнать, что его квартира продана второй раз!

Отчаявшись, Кирилл организовал пикет у офиса застройщика, а когда и это не возымело действия, решил объявить голодовку. Но, очевидно, действовать следовало иначе: лишь в судебном порядке Кирилл мог бы выяснить, на каком основании состоялась вторая продажа, И призвать фирму к ответу. Итак, решено – он подает на застройщика в суд!

Кто, кому и что должен?

В ходе разбирательства Кирилл узнал немало интересного. Например, о том, что хваленая фирма привлекала клиентов умело сделанной рекламой и низкой стоимостью жилья – люди с готовностью расставались с деньгами, заключая предварительные договоры купли-продажи.

Кирилл и его товарищи по несчастью даже и не задумывались, что такое соглашение не подлежит государственной регистрации, а в их ситуации следует подписывать иной документ – договор долевого участия. Некомпетентность и доверчивость клиентов оказались весьма на руку недобросовестному застройщику, успевшему за время возведения дома обзавестись соинвестором.

С компанией-соинвестором фирма обязалась рассчитаться частью квартир. Не дождавшись выполнения этого обязательства, соинвестор уступил право требования на полагающуюся ему недвижимость (в том числе на ту самую квартиру номер «305») другой стороне. Так и появился еще человек, считавший себя хозяином «двушки». Как говорится, нашла коса на камень.

Суд долго разбирался в хитросплетениях этой истории, изучал представленные документы. Кириллу удалось подтвердить, что свои обязательства он выполнил, внеся всю сумму за квартиру и приняв ее по акту от фирмы. А вот второму хозяину жилья документов и других доказательств не хватило, да и отношения между застройщиком и соинвестором оказались слишком запутанными: кто, кому и что должен – не понять...

Выяснилось, что на момент начала разбирательства застройщик еще не успел зарегистрировать на себя право собственности на возведенный дом, Значит, принудить его к заключению основного договора нельзя – ведь продать то, что тебе не принадлежит, просто невозможно. Поэтому предварительный договор, заключенный с Кириллом, признали договором соинвестирования.

Так первый хозяин квартиры номер «305» не без труда, но все же стал ее законным собственником. Последовав его примеру, в суд обратились и другие клиенты злосчастной фирмы, у недвижимости которых тоже появился еще один хозяин.

Комментарий

Александра Бузина, юрист:

– Отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должны регулироваться Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон не называет в качестве оснований привлечения средств предварительный договор купли-продажи. Тем не менее, ряд недобросовестных фирм продолжает заключать именно этот договор, уверяя, будто таким образом клиенты приобретут права на квартиры в строящихся домах. В данной ситуации нужно заключать договор долевого участия в строительстве. Любые иные соглашения – в том числе и предварительный договор купли-продажи – не гарантируют получение жилья и не уберегут от риска двойной продажи недвижимости. Предварительный договор лишь устанавливает обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. В таком соглашении прописываются все существенные условия основного договора.

Заключается предварительный договор в письменной форме, а вот государственной регистрации, установленной для основного договора купли-продажи недвижимости, не требует. Это и создает богатую почву для двойных продаж квартир.

Стоит иметь в виду, что предварительный договор не устанавливает обязательств застройщика в отношении недвижимости, а касается лишь обязательств по поводу основного договора. Следовательно, полагаться на предварительный договор, а тем более передавать по нему деньги не следует. Равно как и доверять застройщику, который отказывается подписывать договор долевого участия.

Ксения Новикова

Другие статьи на тему: Внимание, мошенники

  • Мошенничество с жильем
    Не секрет, что сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных, особенно для простых граждан. По статистике в 7% случаев такие договоры заканчиваются потерей жилья или серьезной суммы денег. Когда-то, в советские времена, подобные сделки совершались при помощи мены, что было во многих смыслах проще и безопаснее. Сегодня обычно используют куплю-продажу, заключая сразу несколько соглашений в один день, поскольку найти взаимно устраивающие варианты обмена сложно. Однако рыночная экономика явилась хорошим фундаментом для мошенников.
  • Сдам даром
    Зная, что бесплатный сыр встречается лишь в мышеловке, люди все равно надеются на лучшее: а вдруг повезет? Желание рискнуть нередко подпитывается любопытством, которое становится плохим союзником, когда дело касается по-настоящему серьезных дел.
  • Отцы и дети
    Ожесточенные споры о судьбе недвижимости, которые разворачиваются в зале суда, нередко повергают в недоумение: в ряде случаев кажется, что правы обе стороны. Тем не менее, победа достанется только одному – тому, кто подкрепит свою позицию грамотными аргументами и доказательствами.
  • После вчерашнего
    Какова цена столичной недвижимости? Кроме денежного эквивалента за нее зачастую приходится платить еще и здоровьем. А то – и собственной жизнью.
  • Обман за обман
    За обман рано или поздно приходится расплачиваться – таков непреложный закон жизни. Даже если речь идет о столь безобидной маленькой хитрости, как фиктивный брак, можно не сомневаться: дело грозит обернуться потерей ценного имущества, ради которого, собственно, все и затевалось.