Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 21 мая 2012 г. 12:00
Публикация в газете: №18 (890) от 17 мая 2012 г.

Хороший способ получить отобранное

Хороший способ получить отобранное

Налоговые имущественные вычеты – система привилегий, позволяющая налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть ту сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов. Особенно крупный вычет предоставляется при продаже и покупке недвижимости. Сегодняшний разговор о том, как оформить такой вычет без недочетов и получить «скидку» от государства.

Вернуть или уменьшить

НК РФ (ст. 220) предусматривает два вида налогового имущественного вычета:
– вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости;
– вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица (НДФЛ). Тем самым покупатель и продавец квадратных метров могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Нередко и тот и другой виды вычета применяются одновременно, когда в течение года граждане совершают разные сделки – и покупают, и продают (альтернативные сделки). А именно такие сделки преобладают на рынке недвижимости. Улучшая жилищные условия, люди чаще всего продают старую квартиру и тут же покупают другую – больше и лучше. Таким образом, им предоставляется налоговый вычет и по продаже, и по покупке.

Сколько вернут? Пять лет назад можно было рассчитывать на возврат максимум 130 тыс. рублей (13 процентов от суммы в 1 млн). 21.11.2008 Госдума РФ увеличила сумму, с которой осуществляется налоговый вычет для граждан, приобретающих жилье, вдвое – с 1 млн до 2 млн. Это решение было принято в рамках рассмотрения законопроекта о внесении поправок в НК РФ. Таким образом, сумма дохода, которая может быть предъявлена к вычету, составляет сейчас 2 млн рублей. Из нее максимально можно вернуть 260 тыс.

Если, к примеру, стоимость квартиры или жилого дома составляет 2 млн рублей и более, вычет предоставляется в сумме затрат, равной 2 млн: 13 процентов от нее (260 тыс.) вы возвращаете в свой кошелек. Если же квартира или дом стоят меньше 2 млн, то возместят вычет лишь в размере 13 процентов от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Только для резидентов

Чтобы получить вычет, о котором идет речь, необходимо быть налоговым резидентом РФ и иметь официальный источник дохода. Резидент РФ – это физическое лицо, которое находится на территории России более 183 дней в году и является здесь налоговым агентом.

Льгота на уплату подоходного налога зависит от сроков владения недвижимым имуществом. Если оно находилось в собственности менее трех лет, налоговую базу можно уменьшить максимально на 1 млн. С остальной суммы налог обязательно платится.

Если срок владения превышает три года, продавец освобождается от уплаты налога на сумму, равную сумме доходов. Проще говоря, налоговая база будет равна нулю. Таким образом, продавец полностью освобождается от уплаты налога. Более того, ему не нужно отчитываться перед налоговым органом о сделке, подавая налоговую декларацию.

Вывод ясен: продавать квадратные метры выгоднее и приятнее после трехлетнего срока владения ими.

За покупку вам заплатят

Вы приобрели жилье. После регистрации сделки можете вернуть часть средств в виде имущественного вычета.

Вычет при покупке недвижимости, в отличие от вычета при продаже, можно получить наличными деньгами. Есть и другое отличие – налоговый вычет при продаже недвижимости предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году – только один раз. И на максимальную сумму – 1 млн рублей. То есть в течение года можно продать несколько объектов, а суммарно освободить из полученного дохода не более 1 млн рублей по всем сделкам или выбрав какую-то одну. С оставшегося дохода придется заплатить 13-процентный налог.

Вычет при покупке жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект. Потолок такого вычета – 2 млн. Если вы приобрели недвижимость (а также понесли другие расходы, связанные с покупкой) на меньшую сумму, то вправе рассчитывать на возврат подоходного налога в размере 13% от суммы покупки.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться:
– расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
– расходы на приобретение отделочных материалов;
– расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:
– расходы на разработку проектно-сметной документации;
– расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
– расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
– расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке; расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения, а также канализации.

И еще. При покупке жилья нет каких-либо обязательных сроков подачи документов в районную инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС). Это можно сделать в любое удобное для налогоплательщика время.

Сэкономить на процентах кредита

Те, кто приобретает квартиру по ипотеке, имеют право (помимо получения имущественного вычета на сумму, потраченную на покупку или строительство квартиры) сэкономить еще и на процентах выданного кредита. Государство предоставило им дополнительные налоговые льготы на погашение кредитов, взятых для тех же целей. Причем для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена.

Например, приобретена квартира за 5 млн рублей. Часть денег, потраченных на покупку, – это кредитные средства. Общая сумма процентов, которую заемщик обязан заплатить за весь срок кредита, составляет, скажем, 1 млн. Таким образом, гражданин получит:

– имущественный вычет в размере 260 тыс. (это от вычета 2 млн);
– вычет по процентам в размере 130 тыс. рублей (1 000 000 х 13% = 130 000).

При этом, однако, следует помнить о следующем:

– заявить вычет на всю сумму процентов нельзя. Можно только на те, которые вы фактически уже заплатили. То есть, если у вас кредит на 10 лет, то сразу на все 10 лет вычет по процентам вы не получите, только по мере уплаты кредита и процентов;

– если вы приобрели квартиру с помощью ипотеки и уже воспользовались вычетом по расходам на ее покупку, а про процентный вычет забыли или не знали, то можете воспользоваться вычетом по процентам позднее (письмо Минфина РФ от 26.11.2010 № 03-04-05/9-691). Никакого предельного срока в данном случае нет;

– проценты должны быть только по целевым займам и кредитам, то есть цель кредита - покупка или строительство жилья, земли для ИЖС. В кредитном договоре должно быть указано, что заем выдан «на покупку квартиры (дома)»;

– если кредит использовался без указания цели, проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета. Вычет по процентам не полагается и в случае, если вы взяли потребительский кредит.

Бывают также ситуации, когда часть процентов не идет в зачет вычета. Например, сделка была проведена с занижением стоимости объекта недвижимости до 1 млн рублей. Кредит на покупку в договоре распределен следующим образом: 1 млн на приобретение объекта, а 3 млн – на так называемые неотъемлемые улучшения, связанные с его ремонтом и благоустройством. В этом случае ИФНС (Инспекция Федеральной налоговой службы) рассматривает целевое назначение полученных средств и устанавливает норму применения вычета как 1 млн рублей по факту покупки объекта и еще 1 млн рублей – по погашенным процентам кредита, полученного для приобретения данного объекта. В итоге максимальная сумма возврата будет равняться 260 тыс. рублей.

Молчание – знак согласия

Начинается все с того, что продавец недвижимости приходит в налоговую инспекцию по месту жительства и подает заполненную декларацию. В ней должны быть указаны все доходы, полученные за год, и обязательно – доход от продажи жилой недвижимости. Заполняется дополнительный лист в налоговой декларации, в котором отражается сумма дохода, полученного от продажи, и заявляется вычет. То есть происходит уменьшение налоговой базы.

Декларацию следует подавать в сроки с 1 января по 30 апреля.

После подачи декларации налогоплательщик получает квитанцию с цифрами налога, которую положено оплачивать до 15 июля того года, в котором подается декларация. Если запоздаете с оплатой, с этого времени начнется отсчет штрафных санкций.

Если декларация подана в срок, но квитанция не оплачена, на сумму налога начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования, помноженной на сумму налога.

При не поданной декларации и не оплаченном налоге начисляется штраф в размере 5 процентов от суммы налога в месяц при просрочке до трех месяцев. При сроке свыше трех месяцев – 30 процентов от налоговой базы плюс 10 процентов за каждый последующий месяц просрочки.

По прошествии 183 дней к указанному штрафу добавляются пени за каждый день просрочки оплаты налога.

Вместе с декларацией и заявлением необходимо подать копию договора купли-продажи. Если в самом договоре указаны сроки владения – этого достаточно, их не нужно подтверждать. Если нет, необходимо представить копию свидетельства на право собственности. Кроме того, нужен документ, подтверждающий факт получения денег. Это может быть либо выписка с банковского счета, либо расписка, данная продавцом покупателю.

В течение трех месяцев с момента подачи декларации налоговые инспекторы проводят камеральную (документальную) проверку налогоплательщика и принимают решение – предоставлять вычет или нет. Специальное уведомление обычно не высылают. Могут, правда, сообщить в устной форме о предоставлении имущественного вычета.

Если три месяца истекло, а из инспекции ни ответа, ни привета – считайте, что решение о применении вычета принято положительное. По умолчанию.

Отцы и дети

Когда жилье покупается в общую долевую, либо общую совместную собственность, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, либо – с их письменным заявлением.

Например, квартира куплена в долевую собственность по ½ у каждого из собственников. Это означает что и у того, и у другого есть право на имущественный вычет по 1 млн рублей (на руки можно вернуть по 130 тыс.).

Супруги вправе получить вычет либо пополам, либо в соответствии с их заявлением распределить его между собой так, как им удобно.

Что касается получения имущественного вычета за жилое помещение, которое приобретено в долевую собственность с детьми, здесь ситуация следующая. До недавних пор родителям, купившим жилье в доле с детьми, налоговые органы отказывали в получении вычета за долю детей. По мнению налоговиков, несовершеннолетние не имеют дохода, с них не удерживается НДФЛ, а потому они не имеют права на вычет. Однако Конституционный суд РФ не согласился с такой позицией. В своем постановлении от 13.03.2008 № 5-П он уточнил правила получения гражданами имущественного налогового вычета при покупке жилья и, в частности, указал, что на компенсацию могут рассчитывать родители, приобретающие недвижимость своим несовершеннолетним детям. Ведь именно родителям в этом случае приходится нести бремя содержания квартиры, включая уплату налогов.

На работе или в банке

Существует два варианта получить вычет:
– деньги поступают непосредственно на банковский счет налогоплательщика;
– вычет получают у работодателя.

И в первом, и во втором случае для налоговой инспекции понадобятся следующие документы:

– при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе недостроенного) или доли в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилое строение или долю в нем;

– при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме – договор о приобретении недвижимости, акт о передаче квартиры, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю в них;

– при покупке земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли в них – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем;

– платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Если вы хотите получать деньги через налоговый орган (то есть раз в год вам будут перечислять вычет на карточку или книжку, до тех пор пока не получите всю сумму вычета), следует дождаться окончания налогового периода, а затем подать налоговую декларацию вместе с документами, указанными выше.

Подавать документы в налоговую инспекцию нужно по истечении налогового периода. То есть если вы купили квартиру в 2012 году, подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2013-го.

Если вы хотите получить вычет через работодателя, дожидаться окончания налогового периода не нужно, можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки, для того чтобы вам подтвердили ваше право на вычет. Подать следует тот же самый пакет документов. Срок рассмотрения заявления и документов – 30 календарных дней. С этим уведомлением обращаетесь к работодателю. С этого момента он не будет удерживать из вашей зарплаты 13-процентный НДФЛ.

Могут отказать

Бывает, в вычете отказывают. И тогда из налоговой инспекции должны прислать акт с аргументированным отказом. Что делать в таком случае?

1. Уяснить причину отказа. Возможно, налоговая отказала формально, не разобравшись как следует в деле.

2. Налогоплательщик имеет право опротестовать акт об отказе. Он может написать возражение, по поводу которого проводится совещание (как правило, с участием руководителя налоговой инспекции и самого «жалобщика»). И каждая из сторон доказывает свою правоту, после чего выносится очередное решение. Налоговики иногда прислушиваются к аргументам налогоплательщика и пересматривают прежнее заключение.

3. Акт об отказе можно обжаловать в вышестоящем органе – Управлении по налогам и сборам, а также в суде. Путь, понятно, долгий, но шанс доказать свою правоту все же есть.

Имейте, однако, в виду, что имущественный налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

– если оплата расходов на строительство или приобретение дома, квартиры, комнаты или доли производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

– если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми;

– если ранее гражданин уже воспользовался своим правом на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.

На заметку

  • Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток разрешается перенести на последующие налоговые периоды до полного его использования.
  • Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлена покупка, указано приобретение незавершенного строительством дома, квартиры, комнаты без отделки.
  • Зачастую налогоплательщики неправильно оценивают свои сделки. К примеру, считают, что продали квадратные метры не ради получения дохода, а просто улучшили жилищные условия, купив другую квартиру. Однако с правовой точки зрения «улучшение жилищных условий», как правило, состоит из двух сделок: сначала продают жилье и получают доход, затем покупают другое, лучше и большей площади. При получении дохода от продажи имущества продавец обязан отчитаться в получении дохода и вне зависимости от налоговой базы подать декларацию в отчетный период.

Минфин подумывает о подарке

И в этой связи предлагает в проекте Основных направлений налоговой политики на 2013–2015 годы изменить порядок расчета налогового вычета при приобретении недвижимости и строительстве.

Сейчас вычет предоставляется в соответствии с расходами на покупку. Как уже сказано, их предельный размер – 2 млн рублей; из бюджета можно получить до 260 тыс. И эта сумма делится между всеми покупателями пропорционально их доле, а воспользоваться льготой можно лишь раз в жизни. Министерство финансов рассматривает возможность предоставления вычета каждому из совладельцев недвижимости в полном объеме – по 2 млн. Причем неважно, совместная это или долевая собственность.

Иными словами, вычет хотят привязать к собственнику, а не к объекту. К примеру, если у квартиры два владельца, совокупный максимальный вычет должен составить 4 млн рублей, три – 6 млн.

Детали намечают обсуждить при подготовке поправок в Налоговый кодекс РФ. Если изменения будут приняты, число совладельцев купленных квартир может вырасти.

Екатерина Дагинова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.