Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 12 января 2011 г. 15:00
Публикация в газете: №1 (823) от 13 января 2011 г.

Квартира с «начинкой» – опасной и не очень

Квартира с «начинкой» – опасной и не очень

Вы купили квартиру, зарегистрировали за собой право собственности на нее – отныне вы полноправный владелец жилья, о котором мечтали! Впрочем, не говори гоп, учит народная мудрость. Даже после регистрации могут возникнуть нешуточные проблемы, если квартира попалась с «начинкой» – с зарегистрированным жильцом, который не желает покидать насиженное место. Или другой вариант: гражданин продал квадратные метры, получил за них сполна, а желанием освободить помещение не горит. Как быть?

Мягко, но настойчиво

Конечно, можно применить грубую силу и выдворить нахала, но, освободив квартиру от вещей бывшего собственника и от него самого, нужно еще и его снять с регистрационного учета. Реально ли это?

Гражданский кодекс выступает в данном случае на стороне покупателя. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть до тех пор, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право пользоваться ею. Но право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а продажа квартиры и есть не что иное, как отчуждение. Регистрация же (или, как раньше говорили, прописка) не дает права собственности на квартиру, поэтому все зарегистрированные должны освободить жилище после его продажи другому владельцу.

При все том «выписать» человека из квартиры помимо его воли можно лишь по исковому заявлению и на основании судебного решения. На практике выселение зарегистрированного жильца из приобретенной квартиры занимает длительное время (год-полтора). В большинстве случаев суд выносит решение в пользу покупателя квартиры, и если «квартирант» все-таки не желает добровольно покинуть помещение, за дело берутся судебные приставы.

Однако надо быть готовыми к тому, что суд может разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время (чаще всего – до года).

Разлука будет без печали

Ситуация может сложиться и по-другому: собственник «выписался», освободил квартиру, а члены его семьи, которые тоже жили с ним и были на этой жилплощади зарегистрированы, не хотят съезжать с насиженного места или не снимаются с регистрационного учета.

Если вы приобрели жилое помещение с такой «начинкой», то небесполезно будет узнать, что на сей счет предусмотрено законом.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего – утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории – в законе.

На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть «физически» там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире. А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам. Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются исходя из числа зарегистрированных на кв. метрах граждан. А значит, за «чужих» придется платить новому собственнику, так как именно он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Задача понятна – необходимо «выписать» членов семьи бывшего собственника.

Опять обратимся к документам.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» человека можно снять с регистрационного учета по месту жительства, то есть выписать, в следующих случаях:
– ввиду изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;
– в связи с призывом на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;
– в связи с осуждением к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;
– в связи с признанием безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
– в связи со смертью или объявлением решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
– при обнаружении не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда;
– при выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;
Таким образом, для выселения и снятия с регистрационного учета человека нужно будет также получить решение суда. А значит, новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика.

«Праздник», который всегда с тобой

Не лает, не кусает, а в квартире жить мешает. Что это или кто это?

А это лица, которые даже после перехода права собственности имеют полное право продолжать жить в квартире.

Допустим, продавец продает жилье, и даже делает скидку, объясняя это тем, что в квартире живут или зарегистрированы другие граждане. Покупатель в погоне за низкой ценой соглашается на такой вариант, считая, что после регистрации права собственности все-таки сможет выписать «посторонних». Пусть даже через суд (если они добровольно не захотят покинуть жилье), наивно полагает он. Но не все так просто, как может показаться.

Некоторые члены семьи бывшего собственника имеют право жить в квартире (право пользоваться жилым помещением) даже после перехода права собственности. Иными словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ здесь не работает. В силу вступают исключения из правила.

Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право.

Покупая квартиру с зарегистрированными в ней «отказниками», вы получаете неразрешимую проблему, поскольку таких граждан выписать не-воз-мож-но!

В Жилищном кодексе есть п. 4 ст. 31, в соответствии с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая находится в единоличной собственности мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование этой квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса.

К слову, даже если супруги продолжают оставаться в браке, но муж решает продать свою квартиру, а жена отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать дражайшую половину прежнего собственника (но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

При всем том эти нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.

Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

То есть, в нашем примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а потом муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж даже после развода не сможет выписать бывшую жену.

Обратите внимание: из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому некоторые граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И суды удовлетворяли такие иски – людей выселяли в «никуда».

Окончательную точку в споре поставил Верховный Суд РФ. В Обзоре судебной практики за IV квартал 2005-го и Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008-го суд однозначно ответил на этот спорный вопрос: выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.

Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать «отказника» из квартиры не сможет.

Любите книгу – источник знаний!

Узнать о прописанных в квартире можно из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца выписку из нее. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).

Из тюрьмы на вечное поселение

Есть еще одна категория граждан, которые могут внезапно возникнуть и предъявить права на квартиру. Вернее, право пользоваться жилым помещением.

Пример. В квартире по договору социального найма жили четыре человека: муж, жена, ребенок и, допустим, брат жены. Наниматели решили приватизировать жилье. При этом в приватизации участвовали все, кроме брата жены (он ранее уже воспользовался своим правом). Но с приватизацией другими членами семьи согласился. А это означает, что он хотя и не приобрел права собственности на квартиру, но оставил за собой право бессрочно пользоваться жилым помещением.

Как водится, никто не знал об этих юридических тонкостях. Но прошло время, брата жены осудили за преступление и направили в места не столь отдаленные. На основании вступившего в законную силу приговора его выписали из квартиры.

Пока брательник отбывал срок, семья решила продать квартиру. Нашли покупателя – сделка состоялась.

Но может статься так, что рано или поздно осужденный, выйдя на свободу, заявится в квартиру, чтобы там «навечно поселиться». И он имеет на то полное право. А если новый хозяин не пустит его, то может обратиться в суд и отстоять свое право пользоваться квартирой. Аргументы вроде того, что «бывший осужденный здесь не прописан», не помогут.

Это важно

Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ). Этой же статьей предусмотрено, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе России.

Иными словами, право пользоваться жилым помещением не зависит от наличия регистрации (прописки) в той или иной квартире.

Закон на их стороне

Кто сохраняет право пользования жилым помещением?

Прежде всего, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ).

Например, бывший собственник квартиры сдал ее по договору найма (аренды) на длительный срок, а после этого квартиру продал. По закону (ст. 675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, граждане, которые живут по договору найма в жилом помещении, имеют полное право проживать в данной квартире и после ее продажи. То есть они сохраняют право пользования до конца срока действия договора.

Надо сказать, не худший вариант развития событий. Собственник хотя бы знает, что когда окончится срок действия договора, и он сможет смело выставить своих квартирантов. Кроме того, новый хозяин получает с проживающих деньги. В крайнем случае, он имеет право поднять цену за проживание (плата за наем) так, что квартиранты сами сбегут.

Следующая категория – лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).

В соответствии с этой статьей гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется этим жильем наравне с его собственником.

Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Об этом сказано в ст. 1137 ГК РФ

Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период, или на период жизни отказополучателя.

При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя – как он жил в квартире, так и дальше может жить, до тех пор, пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.

Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
– такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования предоставленным ему завещательным отказом;
– если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Правда выселение происходит не автоматически. Для начала собственник должен просто предупредить нарушителя. Если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.

Сохраняют право пользования жилым помещением и граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором.

Такое же право сохраняет получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения правильнее всего оформить соглашением, которое нужно (также как и основной договор) заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.

И наконец, право пользоваться жилым помещением сохраняет ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В списках не значатся

Если в договоре купли-продаже о людях, которые сохраняют право пользования жильем, нет ни слова, то, как гласит закон, такой договор считается незаключенным. Ведь если бы покупатель знал о «начинке» квартиры, он бы ни за что не согласился на сделку, не стал покупать жилье с обременением.

Если все же такое случилось, то следует знать, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). А из ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем. При отсутствии такового перечня – договор считается незаключенным.

Если новый владелец жилья не намерен терпеть у себя «квартирантов», ему нужно подавать иск о признании сделки незаключенной, а также требовать через суд возврата денег от продавца. Квартиру же, разумеется, придется вернуть продавцу.

Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Так как договор купли-продажи считается незаключенным, у продавца не было оснований для получения денег.

А пустая лучше!

Всегда внимательно читайте договор купли-продажи, обращая особое внимание на наличие зарегистрированных в данном жилье граждан.

Прежде чем согласиться на сделку, узнайте, нет ли здесь лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продажи. Для этого нужно взять расширенную выписку из домовой книги и пересмотреть историю квартиры: кто жил до приватизации, кто приватизировал, кто был прописан-выписан, на каких основаниях и т. д.

Даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегиcтрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не оставляют там свои автографы.

Ну а самый лучший вариант для покупки – пустая квартира, из которой выписаны и собственник, и все его домочадцы. Тогда вам не придется бегать по инстанциям, требуя выписать абсолютно чужих людей из только что приобретенного жилища.

Где живет гастарбайтер

Под занавес 2010-го в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» прошло совещание с участием представителей Управления федеральной мигорационной службы России по г. Москве, Управления федеральной налоговой службы России по г. Москве, ГУВД по г. Москве, Уравления координации деятельности по обеспечению безопасности правительства Москвы, Департамента труда и занятости г. Москвы и ГУ ИС столичных округов.

На совещении проанализирована работа различных структур по выполнению распоряжения столичного правительства от 25.11.2008 № 2774 «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве». В частности, отмечено, что ГУВД выявило места и сроки проживания более 20 тысяч приезжих и трудовых мигрантов, дополнительные поступления в бюджет в виде налогов составили около 120 млн рублей.

Признано целесообразным совместно с Департаментом труда и занятости г. Москвы и ГУВД подготовить проект распорядительного документа, регулирующего вопросы временного проживания в столице иногородних граждан и трудовых мигрантов. Высказано также предложение инициировать внесение ряда поправок в федеральное законодательство; подчеркнута необходимость усилить информационно-разъяснительную работу о соблюдении порядка и правил оформления гражданами жилья для проживания третьих лиц.

А. Тезавровский

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.