Дорогая моя столица

Говоря о прошлогоднем росте цен на столичную недвижимость, аналитики называли его беспрецедентным и рекордным. Тем не менее ситуация на рынке жилья в Москве вполне сравнима с европейской: жители Лондона, Парижа или Дублина, как и москвичи, страдают от нехватки и дороговизны квадратных метров.
Заметное удорожание недвижимости стало в 2005–2006 годах тенденцией для большинства европейских стран. Это время оказалось горячим для покупателей недвижимости в Лондоне, Таллинне, Риге, Варшаве, Дублине, Копенгагене, Стокгольме. Квадратные метры выросли в цене и в Париже, Стамбуле, Осло, Афинах.
Все «растущие» города можно разделить на три условные группы. К первой относятся те столицы, где недвижимость, что называется, всегда в цене и ее удорожание во многом обусловлено именно психологическими причинами — популярностью среди состоятельных покупателей жилья со всех концов света. Вторая группа — где рост цен на жилье явился следствием бурно растущей в последние годы экономики. Третья — страны, недавно принятые в Евросоюз или потенциальные его члены.
Вечный хит
В первую группу сегодня можно с уверенностью отнести только два города: Лондон и Париж. Уже довольно долго столица Великобритании остается одним из самых популярных в мире мест для покупки недвижимости, и в первую очередь элитной недвижимости, практически и так самой дорогой в Европе. По стоимости жилья Лондон занимает вторую строчку в мировом рейтинге после Монако. Тем не менее прошлогодний скачок лондонских цен стал для аналитиков почти сюрпризом. Если в 2005 году недвижимость здесь, за отдельным исключением, подорожала чуть больше чем на 3%, то за 2006 год и без того недешевое жилье в центральном Лондоне поднялось в цене на 20–25%, а наиболее интересные объекты — на все 30%. В компании Knight Frank говорят, что этот показатель наиболее высокий за последние пять лет. Самый большой прирост стоимости продемонстрировала юго-западная часть центрального Лондона, где расположены районы Belgravia, South Kensington, Chelsea. Причина — спрос на высококачественное жилье класса премиум значительно превышает предложение. «Обширного строительства не ведется, а количество желающих приобрести недвижимость в Лондоне не уменьшается», — поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон. Во многих зонах высококачественной застройки все объекты были раскуплены сразу же после выхода на рынок по ценам, предложенным застройщиком (без торга). Спрос на лондонскую недвижимость сохраняется и благодаря постоянному притоку иностранных покупателей, из которых немалую долю занимают россияне.
Похожая ситуация и в Париже, который, несмотря ни на свои политические катаклизмы, ни на огромное количество мигрантов из третьих стран, сохраняет свою притягательность для состоятельных покупателей, приезжающих со всего мира. Прошлогодний рост цен на жилье в Париже составил от 12 до 17% в различных районах города. Минимальная стоимость квадратного метра уже почти достигла 5,3 тыс. евро. Максимальные цены элитных апартаментов зафиксированы в районе Esplanade des Invalides — на уровне 23 тыс. евро за квадратный метр. «Одной из причин роста может быть то, что среди покупателей недвижимости увеличилось количество нерезидентов, в основном британцев. Сейчас из 3 млн единиц жилья, проданных во Франции, 223 тыс. принадлежит иностранцам, из них 53 тыс. — британцам», — рассказывает руководитель отдела по работе с российскими клиентами британской компании Property Vision Гульнара Лонг. Причем, в отличие от экономически стабильного Лондона, инвестиционная привлекательность Парижа зиждется на еще более эфемерных основах. «При покупке или владении местной недвижимостью инвестор несет значительные операционные затраты, платит высокий налог на прирост капитальной стоимости и на рентный доход», — проясняет ситуацию Гульнара Лонг. Но и это не может отбить у покупателей желание приобрети «немного Парижа». Кстати, во французской прессе не реже чем у нас звучат опасения о «ценовом пузыре». Правда, в отличие от московского, парижский «пузырь» однажды уже действительно образовался и даже лопнул — в начале 1990?х годов. С 1985 по 1991 год квартиры в Париже подорожали на 150%, а затем пять лет падали в цене.
В рамках совместного исследования PricewaterhauseCoopers и Urban Land Institute (Институт городских земель) в прошлом году Париж получил первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности по балансу доходности и рисков. Участники исследования объясняли это предсказуемостью и стабильностью французской экономики. В обзоре подчеркивалось, что город сейчас активно реконструируется: перепланируется центр Парижа, ведется массированная застройка новыми объектами, а это также привлекает инвесторов и девелоперов. Авторы исследования считают, что у французской столицы есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года.
Обе европейские столицы (Лондон и Париж) — уникальные города, их привлекательность держится не столько на экономических показателях, сколько на их ауре, притягивающей покупателей со всего мира, в том числе из России. «Существует некая мода на места, от этого никуда не деться. Так, при великом множестве европейских горнолыжных курортов все шале в Куршевеле были забронированы еще в августе. Психологические и общечеловеческие факторы очень важны. Ведь мировые столицы — это не только красивые и безопасные города, но и места, где есть хорошая возможность заработать деньги и развлечься», — рассуждает директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова. За будущее этих рынков эксперты не беспокоятся. Наработанная веками популярность вряд ли исчезнет, и даже если рост цен умерит темпы, удешевления жилья здесь ждать не приходится.
Северная привлекательность
Взлетом цен в прошлом году отметились также столицы Ирландии, Дании и других скандинавских стран. Главные причины роста, которые называют эксперты, — это долговременный подъем экономики, рост доходов населения и привлекательные условия для ведения бизнеса. Непрерывное увеличение стоимости недвижимости в Ирландии продолжалось 17 лет. Только за последние пять лет цены на жилье в Дублине выросли больше чем на 230%. В прошлом году квадратный метр подорожал почти на 13%. Чтобы купить дом в пределах Дублина, сегодня придется выложить в среднем 430 тыс. евро. Минимальная же цена квадратного метра составляет здесь 3750 евро. Помимо мощного экономического роста — а ВВП Ирландии даже в последние годы увеличился в среднем на 5,2% в год при среднеевропейских 1,3% — в росте цен на жилье эксперты винят активную миграцию из стран — новых членов Евросоюза. Начиная с мая 2004?го население увеличилось на 4% за счет самих ирландцев и на 8% — за счет приезжих. Но похоже, что время активного роста закончилось. По мартовским сообщениям ирландской прессы, последние шесть месяцев он замедляется, и сейчас рынок стабилен.
Недвижимость в Дании непрерывно росла в цене более 10 лет (начиная с 1993 года), а непосредственно в Копенгагене за это время квартиры поднялись в стоимости на 489% (данные аналитического портала Global Property Guide). Цена квадратных метров увеличивается главным образом за счет спроса, остающегося неизменно высоким который год. «Дело в том, что в Дании предоставляются прозрачные и выгодные условия ведения бизнеса иностранным инвесторам. Кроме того, здесь стабильно низкий уровень инфляции и процентной ставки по кредитам», — объясняет Елена Нортон. Действительно, крошечная Дания сегодня может считаться одной из наиболее экономически развитых стран (по данным World Bank, она входит в пятерку самых развитых стран мира). По уровню ВВП на душу населения — 35 тыс. евpо; по уровню конкурентоспособности экономики она также находится на пятом месте, уступая только Финляндии, США, Швеции и Тайваню. Впрочем, Гульнара Лонг считает, что Копенгаген — это лишь наиболее яркая иллюстрация общих тенденций развития региона: «Стремительный рост цен здесь обусловлен прежде всего увеличением притока инвестиций, — утверждает она. — Сильная экономика скандинавских стран, низкие процентные ставки, увеличение экспорта и индексов потребления — все это привело к росту ВВП и, соответственно, увеличению цен на недвижимость». Например, в Стокгольме, который, по мнению экспертов, также является одним из наиболее привлекательных для инвестиций городов Европы, цены на жилье выросли за пять лет больше чем на 50%. Кстати, по результатам исследования PricewaterhauseCoopers и Urban Land Institute, вложение в стокгольмскую недвижимость одно из наиболее безопасных для инвестиций. По уровню риска город переместился за год с 16?го места на шестое, а в 2007?м имеет все шансы войти по этому показателю и в тройку лидеров.
Молодая поросль
Впечатляющий скачок цен в прошлом году продемонстрировали такие столицы, как Таллин, Рига и Варшава. По данным Global Property Guide, Таллин с его прошлогодними темпами удорожания жилья (57%) лидирует среди всех европейских столиц. Этот рост явился логичным продолжением тенденции предыдущих лет: в 2004 году цены здесь выросли на 24%, а в 2005?м на 56%. Это происходит на фоне динамичного экономического развития стран, их «подтягивания» за остальными странами еврозоны. Так, по итогам последних пяти лет (с 2002 по 2007 год) Латвия и Эстония возглавили список стран с максимальным ростом ВВП: в Латвии он за «пятилетку» увеличился на 59,4%, в Эстонии — на 51,6%. Литва — на четвертом месте после Белоруссии с ее показателем 47,6%. «В силу сильного притока иностранных инвесторов Прибалтика стала одним из наиболее быстрорастущих и самых стабильных рынков Восточной Европы, — отмечает Гульнара Лонг. — Рост промышленного производства и скорый переход на евро также являются причинами беспрецедентного увеличения цен на недвижимость».
Другая причина удорожания недвижимости в прибалтийских столицах — состояние местного жилищного фонда и дефицит жилья. Так, в Эстонии на одного человека приходится наименьшее число квадратных метров (28) по сравнению с другими европейскими странами (35–45). Предложение выросло с 1 тыс. новых квартир в 2000 году до 3 тыс. в 2005?м. Но и этого недостаточно, чтобы удовлетворить имеющийся спрос. Большинство квартир продаются еще до завершения строительства. Эксперты предполагают, что такое соотношение спроса и предложения сохранится еще по крайней мере два-три года.
Ситуация на рынке недвижимости Варшавы, пожалуй, наиболее близка к московской. Довольно долго здесь наблюдалась нехватка предложения жилья, а платежеспособный спрос постоянно рос: доходы людей увеличивались, и они стремились переезжать из старого «советского» жилья в новое, более качественное. После экономического кризиса 2001–2002 годах был временный спад, но последние два-три года изменили ситуацию: по данным IntermarkSavills, в 2005 году варшавское жилье подорожало на 28%, а в 2006?м еще на треть. «Сейчас спрос на местном рынке, как и в Москве, существенно превышает предложение, — замечают в компании IntermarkSavills. — Девелоперы продают до 90% квартир на своих объектах еще до того, как на площадке появится котлован. Кроме того, сыграло свою роль и развитие ипотечных программ. Банки предлагают кредиты по все более привлекательным процентным ставкам, постоянно улучшая условия кредитования». Но спрос повышался не только за счет потребностей населения: низкая инфляция, снижающийся уровень безработицы и увеличение потребительского спроса сделали экономику Польши более прозрачной и весьма привлекательной для международных инвесторов. В прошлом году объем инвестиций в Варшаву был самым высоким в Европе. Все это привело к тому, что в течение трех последних лет недвижимость в Польше, а особенно в Варшаве, активно набирала в цене. Однако как в Варшаве, так и в Таллине в прошлом году цены росли уже чуть более медленными темпами, чем в 2005?м. Аналитики Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) видят в этом явный признак стабилизации рынка. Из всех стран данной группы пока только Рига, по мнению экспертов, не исчерпала свой потенциал.
Миграция стимулирует спрос
Из отчетов аналитиков видно, что рост цен на недвижимость в последние два года был характерен почти для всех столиц, чья экономика на подъеме. Москва, очевидно, из той же когорты. В России рост ВВП в прошлом году составил 6,4, а в Польше — 4,9%. Близкие значения по темпам также у Турции (7,1%), Чехии (5,7%), Ирландии (4,8%), Швеции (4,5%). Столицы всех этих стран входят в десятку тех, чья недвижимость в последние год-два быстро набирала в цене. «Увеличение ВВП, как правило, означает рост всей экономики, приток инвестиций, повышение доходов населения, а это и есть ключевые факторы для роста цен. Там, где уровень ВВП высок (Лондон, Париж, Мадрид), покупательская способность населения растет плавно, без всплесков, которые дали бы импульс увеличению цен. Поэтому и недвижимость там дорожает медленнее», — замечает один из аналитиков рынка.
О других факторах, называемых в качестве причин ценового роста в европейских столицах, можно было прочитать и в прошлогодних отчетах российских экспертов, пытавшихся логически объяснить ценовую лихорадку на московском рынке жилья. Это уже упомянутый рост доходов населения, удешевление ипотечных кредитов, приток инвестиций, миграционные потоки, дефицит предложения. Многое роднит московский рынок с рынками других столиц бывшего соцлагеря — Варшавы, Риги, Таллинна. Здесь к разогревающим цены факторам добавляется длительное недофинансирование строительного сектора, приведшее к усилению дефицита на рынке недвижимости. Что бы ни было основным катализатором роста, ясно, что причины удорожания жилья стандартны: в первую очередь это изменение качества жизни и повышение платежеспособного спроса.
Подводя итоги прошлого года, эксперты PricewaterhouseCoopers сделали вывод, что европейская недвижимость — если рассматривать рынок как единое пространство — находится почти на пике своего инвестиционного цикла. То есть начиная с 2007 года увеличение стоимости в большинстве стран начало замедляться. Однако, несмотря на снижение темпов, доходность вложений в недвижимость все еще остается высокой и будет такой в течение ближайших лет. Никаких предпосылок остановки или падения цен не наблюдается. «При отсутствии каких-либо экономических потрясений мы предвидим, что спрос останется высоким, — прогнозирует Елена Нортон. — Цены, которые росли в первом квартале темпами 1–2%, и дальше будут подниматься в течение всего года».
Главная основа для таких утверждений — постоянное увеличение спроса на жилье. «Его повышение в Ирландии и Великобритании было во многом обусловлено большим притоком рабочих из центральных и восточно-европейских регионов. Подобная ситуация может повториться и в других активно развивающихся экономических областях ЕС, поскольку особых ограничений нет. Вступление Болгарии и Румынии в ЕС в 2007 году может также усилить миграцию», — замечают в IntermarkSavills. Словом, чем дальше, тем больше рынки труда становятся международными.
Так что вряд ли стоит ожидать, что цены на московские квартиры пойдут вниз в то время, когда вся европейская недвижимость дорожает. Да, этот рост замедляется, но успокоение рынков не означает неминуемого обвала цен. Те ценовые планки, которые держат сегодня Лондон, Монако, Копенгаген, подтверждают, что цикличность рынка совершенно не обязательно является чередованием подъемов и спадов. Цикличность точно так же выражается сменой периодов интенсивного роста цен и стагнационными паузами, во время которых происходит психологическая адаптация покупателей к новым условиям, увеличение доходов, повышение отложенного спроса. А спустя некоторое время начинается очередной рост. Москва с небольшим отставанием следует путем большинства европейских столиц: в большинстве из них ценовой пик был пройден еще в 2005 году, для Москвы наиболее горячим стал 2006 год.
Хотя, конечно, не всегда ценовые кульбиты на рынках недвижимости легко объяснить видимыми причинами. «В одном зарубежном исследовании приводился анализ причин, которые приводят к различию в ценовых ростах той или другой страны. Самым интенсивным оказался следующий вывод: аналитики прямо заявили, что они не в состоянии понять, почему так происходит», — резюмируют эксперты компании «Новая площадь». Но происходит ведь!
Анна Шехова
Эксперт