19:57:53
21 июня 2024 г.

И не скупой заплатит дважды

ЖКХНе каждый задумавший переехать из города в коттеджный поселок на постоянное место жительства знает, что платить за коммунальные услуги ему придется вдвое, а то и втрое больше прежнего. А ведь и в самом деле: в среднем на такие платежи из семейного бюджета уходит от 10 до 15 тысяч рублей в месяц.

По услуге и расчет

Прежде всего: следует различать коммунальные платежи и эксплуатационные. Стоимость первых определяется государством, вторых – только управляющими организациями.

«Коммуналка» в коттеджном поселке включает в себя плату за свет, газ, воду, канализацию и оплачивается по показаниям счетчиков. Причем сумма зависит от размера и теплопроводности дома, от способа отопления и даже от потерь тепла. Если же коттедж возведен по нормам индивидуального жилого строительства с повышенными требованиями к толщине стен, материалам, то и потерь тепла в нем гораздо меньше. К тому же, по разъяснениям сотрудников управляющих компаний, инженерные коммуникации всегда привязаны к площади дома, а не участка в целом. Чем больше строение, тем, соответственно, больше проживающих в нем, а значит, и больше требуется тепла, воды и электричества.

Также и затраты на электричество зависят как от площади дома, так и от его электроначинки. Есть сотни примеров, когда на небольших дачных участках устанавливаются затратные бытовые электроприборы, бассейны с подогревом и сауны, которые как вампиры сосут электроэнергию.

Что касается размера эксплуатационных расходов в поселках разных ценовых сегментов, то они могут отличаться в разы. Чем выше уровень объекта, а вместе с тем и требования его жителей к сервису, тем больше статей расходов включает «эксплуатационка». Так, в поселке экономкласса плата может взиматься за охрану, уборку общественной территории, чистку дорог в зимний период, вывоз мусора. Причем стоимость работы охранников в первую очередь зависит от размера объекта. Соответственно чем больше поселок, тем меньше суммы платежей у его жителей.

В поселках высших классов требуются дополнительные расходы на дежурных электриков, сантехников, разного рода рабочих, проведение, ремонт и эксплуатацию инженерных систем, содержание транспортных и пешеходных дорог, тротуаров, подъездов, установленных по периметру поселка заборов, обслуживание детских и спортивных площадок, фитнес-центра, на высадку растений, содержание в нормальном состоянии ландшафтного дизайна, водоемов, пляжей, рекреационной зоны и даже на… вознаграждение работникам управляющей компании.

В трех вариантах

В настоящее время существует три варианта расчета ежемесячных платежей. Первый, когда плата определяется метражом дома. Второй – площадью участка. И третий, самый распространенный – фиксированный ежемесячный платеж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

В среднем с каждого землевладения в поселке экономкласса взимается от 3 до 8 тыс. рублей в месяц. Так, в большинстве загородных поселков Симферопольского направления плата за коммуналку и другие услуги варьируется в диапазоне от 3 до 6 тыс. рублей, а Калужского – уже от 8 до 30 тыс. рублей.
«В поселке таунхаусов экономкласса величина платежей в среднем выливается в сумму 7 тысяч рублей, если учесть, что средняя площадь секции в таунхаусе составляет 200 кв. м, – говорит эксперт Марк Гройсман.  – В поселке таунхаусов бизнес-класса за такую же жилую площадь ежемесячные платежи составят около 10 тысяч. Стоимость проживания в коттеджах бизнес-класса может достигать от 12 до 20 тысяч рублей, а при наличии в поселках обширных общественных и рекреационных зон их эксплуатация порой доходит до 25 тысяч и более». «Так, в коттеджном поселке бизнес-класса Papillon, что на Горьковском шоссе, – приводит пример риелтор со стажем Анатолий Козейкин, – коммунальные и эксплуатационные расходы составляют в среднем 45 рублей за квадратный метр общей площади дома. Правда, без учета расходов электричества и газа». А в элитном ЖК «Новые Вешки» ежемесячные платежи уже 52 рубля за квадрат жилой площади. В них включены охрана, уборка и санитарно-гигиеническая очистка территории общего пользования, различные виды ремонта внешних коммуникаций и дорог, услуги по озеленению и декоративному цветоводству, другие виды работ.

«В сегменте дорогого загородного жилья средняя стоимость ежемесячных платежей составляет порядка 15 тысяч рублей, – говорит эксперт в области загородной недвижимости Алексей Артемьев. – Однако фактический разброс суммы платежей очень большой. Так, в пределах 6–7 тысяч рублей оплачиваются коммунальные и эксплуатационные расходы в коттеджном поселке на 15 домов «Горки-2», несмотря на то, что объект находится на Рублевском направлении. В Рассказовке, что на Боровском шоссе, эта цифра составляет уже 25 тысяч, а в Чигасово-1 (на Рублево-Успенском в 28 км от МКАД) – около 40 тысяч».

Меньше домов – больше затрат

Хотя немало случаев, когда платежи в более низком по классу объекте могут равняться, а порой и превышать расходы на коммуналку в элитном поселке. Здесь все зависит от управляющей компании, целесообразности и адекватности расходов, которые она устанавливает. «Допустим, – приводит пример руководитель отдела загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов, – если поселок бизнес-класса – на пять домов, то все затраты на охрану, содержание инфраструктуры, индивидуальной канализации ложатся на пятерых домовладельцев. Но если в поселке 350 строений, то затраты с каждого дома на оплату той же инфраструктуры сократятся в разы. Отсюда вывод: чем меньше домов в поселке, тем больше издержки».

Случается и так, что расходы на коммуналку в поселках бизнес-класса соответствуют эконому. Это происходит, когда, скажем, качественные характеристики домов и месторасположение поселка соответствуют классу бизнес, но отсутствие инфраструктурных дополнений снижает величину платежей. Вообще, разброс в плате за коммунальные и другие услуги в поселках класса бизнес происходит из-за того, что этот формат считается самым широким на коттеджном рынке. Например, на Рублево-Успенском шоссе высокие платежи имеются даже при отсутствии ландшафтных и инфраструктурных элементов: увеличение происходит только за счет престижного месторасположения.

Остается добавить, что если кто-то при покупке коттеджа в том или ином поселке рассчитывает на какие-то льготы, то не стоит тешить себя иллюзиями. Коммерческие организации, к которым относятся управляющие компании, скидок практически никогда не делают. Ни инвалидам, ни престарелым, ни многодетным семьям. Если уж хватило денег на коттедж, то на расплату за коммунальные услуги и подавно хватит, рассуждают там.

Бунтари и прагматики

Надо сказать, что в отношении платежей жители не всегда согласны с действиями и требованиями управляющих компаний и владельцев поселков. Как правило, разногласия возникают в поселках с избыточной инфраструктурой. Ведь обслуживание фитнес-центров, гольф-полей, бассейнов, яхт-клубов ложится на плечи жителей. Правда, иногда управляющие компании, чтобы привлечь дополнительные финансы, вынуждены открывать двери сторонним людям, которые могут пользоваться этой инфраструктурой. Но и эта «открытость» не всегда устраивает обитателей поселка.

Впрочем, не в одной инфраструктуре дело. «Не устраивает жителей, например, наличие трех бухгалтеров, – говорит Алексей Артемьев. – Или четырех помощников управляющего, в то время как на две сотни домов в штате может быть только один сантехник или электрик. Ведь содержание лишних штатных единиц также нужно оплачивать из своего кармана. Хотя немало случаев, когда собственники домов добивались своего и расходы на коммуналку снижались. Один из ярких примеров – поселок Никологорский («Коттон Вей»). Его жители со всей серьезностью взялись за управляющую компанию, провели аудит ее деятельности и в результате снизили эксплуатационные расходы с 800 – 1000 $ до 250–300 $ в месяц».

Правда, и у управленцев находятся рычаги воздействия на самых строптивых бунтарей. Например, могут начаться проблемы с функционированием коммуникаций, электричеством, вдруг затрудняется проезд к дому. И гораздо меньше трений и конфликтов возникает, если поселком управляет товарищество собственников жилья. Они сами решают, кого им нанимать, от кого отказаться. И если, вдобавок, в товариществе подобрался грамотный управляющий, который сумел все организовать грамотно и рационально, финансовая нагрузка становится вполне посильной для жителей. Чаще всего так происходит либо в стародачных местах, которые преобразованы в организованные поселки, либо на ведомственных объектах, которыми управляют люди с многолетним опытом.

Те же, кому коммунальные платежи оказываются все-таки не по силам, вынуждены либо сдавать дома в аренду, либо выставлять их на продажу. Но такие случаи довольно редки. Ведь даже примерный уровень эксплуатационных расходов обычно известен заранее, и покупатели понимают, сколько им ежемесячно придется платить. В основном же причины выставления коттеджа на продажу связаны с тем, что уровень жизни собственника во время кризиса упал, и он теперь не в состоянии содержать большой дом.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация