ТСЖ пенсионного возраста
До сих пор принято считать, что товарищества собственников жилья подходят для домов, населенных «богатенькими Буратинами». Дорогое, мол, это удовольствие. Хотя практика по всей стране доказывает обратное. ТСЖ выгодно всем, в том числе и людям со скромным достатком, для которых главное, чтобы каждая их трудовая копеечка в дело шла. Это поняли и жители дома 9 на ул. Куусинена, что в Хорошевском районе Северного административного округа столицы.
Вот где дипломатия пригодилась
ТСЖ «Куусинена, 9» образовалось на волне городской программы по созданию ТСЖ, но инициативу в свои руки сразу взяли жители – инициативная группа. Управляющая компания лишь подстегнула их к выбору – стать товариществом, тем более что город поддерживает этот способ управления многоквартирными домами и обещает в первую очередь включить такие дома в программу капитального ремонта. А он дому 1955 года постройки ой как необходим!
В ТСЖ три корпуса – два шести- и один десятиэтажный. 228 квартир, более 500 жителей, большая часть которых – пенсионеры. Нанимателей немного. А собственников с правом голоса 306. На первых этажах – нежилые помещения, занятые в основном арендаторами и собственниками, самым крупным из которых является город.
Председатель ТСЖ Юрий Шемелин – бывший внешнеторговый работник. Его последняя должность – торговый представитель России в Панаме. Бюрократическую работу знает, умеет ладить с людьми, но признается честно: не технарь, хотя и закончил курсы по управлению многоквартирными домами.
ТСЖ зарегистрировали в декабре 2007 года. С тех пор он и правление работают безвозмездно. В составе правления, кроме председателя, представители всех четырех подъездов дома: архитектор, инженер-строитель, юрист и владелец частной компании, один из руководителей крупной иностранной фирмы – все люди грамотные, опытные, компетентные.
Это товарищество, в отличие от многих других, создавалось мирно, гладко, без эксцессов, не было и нет до сих пор конфликтов, тем более судебных разбирательств. С жителями дома, по мнению председателя, налажен хороший «дипломатический» контакт.
Прежде чем приступить к проведению собрания, инициативная группа провела в доме разъяснительную работу. Конечно, с каждым из 500 жителей побеседовать не удалось, но с подавляющим большинством – уж точно! В результате собрали отличный кворум – 88 процентов собственников дома приняли участие в собрании, прошедшем в очно-заочной форме, и большинством голосов образовали товарищество.
Правление ТСЖ действует осторожно, каждый свой шаг сверяя с жителями. Проводят собрания по подъездам, встречаются с людьми, стараясь помогать решать пусть и небольшие проблемы и вопросы, связанные с условиями проживания. В правление входят все старшие по подъездам, люди их знают, и они знают своих жителей в лицо.
«Мы переходим к общему управлению домом постепенно, это главный наш принцип, – говорит Юрий Шемелин. – Ведь у людей с понятием ТСЖ, к сожалению, связано прежде всего представление о том, что они будут больше платить. А этого не должно быть, тем более в нашем доме, где в основном живут люди скромного достатка».
Жители боятся перемен – не было бы хуже! Они привыкли к диспетчерской, электрикам, сантехникам, уборщицам из управляющей компании. «К сожалению, – добавляет председатель, – они еще привыкли и к тому, что все обойдется без их участия и голоса, очень многие проявляют пассивность и не участвуют в принятии решений и собраниях, которые мы проводим по, казалось бы, важным для них вопросам».
Не «объект», а дом родной
ТСЖ сразу после создания наняло управляющую компанию ООО «Орлеон Грин», которая обслуживает 12 домов микрорайона. Это опытная фирма, бывшее РЭУ-40, которое было реорганизовано в управляющую компанию в начале 90-х годов.
Больших претензий к управленцам вроде бы нет. В 2009 году компания провела косметический ремонт двух подъездов, регулярно делает все, что необходимо. В том числе по подготовке дома к зиме, поставкам коммунальных ресурсов, предоставлению жилищных услуг, аварийному обслуживанию, работе диспетчерской службы. Компания следит за платежами по квитанциям ЕИРЦ, обеспечивает передачу данных о водопотреблении по счетчикам.
На первом этапе ТСЖ поставило основной задачей контролировать использование управляющей компанией средств, получаемых на обслуживание дома от жителей, и субсидий от правительства Москвы. По разным причинам раньше такого контроля не получилось.
Простой пример: на собрании в мае 2008 года правление предложило, а жители проголосовали за организацию с помощью управляющей компании помещений для дежурства консьержей в каждом подъезде. Но оборудовать в итоге и лишь при большом нажиме и поддержке управы района удалось пока только один пункт. С помощью управы это помещение было передано правлению ТСЖ в оперативное управление. И пока нет возможности организовать место для дежурства консьержей в каждом подъезде, планируется сделать в этом помещении единый для всего дома центр видео- и аудиовизуального контроля и доступа.
Между тем расходуемые средства на содержание и ремонт общего имущества дома в целом составляют около 300 тыс. рублей в месяц. Из них 150 тыс. рублей – это субсидии города. Никаких других источников доходов за счет сдачи в аренду каких-то помещений, поскольку они все заняты, у ТСЖ нет. Но все же средства немалые – 3,6 млн рублей в год.
Когда ТСЖ заслушало отчет управляющей компании о том, куда идут эти деньги, то не обнаружило никакой конкретики. Получалось, что средства, поступающие на счет компании в расчете на дом, в основном уходят на зарплату технического и управляющего персонала и расходные материалы. Кроме того, до недавнего времени значительные усилия управляющей компании концентрировались на содержании придомовой территории, выполнении оперативных поручений города, префектуры, района. Так что большой заинтересованности в том, как там, внутри дома, содержится общее имущество, у управленцев нет, им по большому счету все равно.
В подъездах дома почти ничего не меняется к лучшему. Несмотря на усилия уборщиц, в холлах, особенно в непогоду, грязно, полно рекламного мусора, двери остаются «энергозатратными», а зимой через окна полувековой давности в дом свободно входит Дед Мороз. Бывает, что в дом, несмотря на кодовые замки, заходят непрошенные гости, в лучшем случае оставляющие на лестницах грязь, в худшем – взломанные двери квартир.
В целом стиль работы управляющей компании жителей не удовлетворяет. Получается, что управленцы работают в значительной мере на прибыль, а ТСЖ приходится постоянно отстаивать свои интересы.
Сами с усами
На собрании в мае 2009 года правление ТСЖ предложило собственникам перейти на самоуправление и получило поддержку большинства. Предложили жителям отремонтировать холлы подъездов, заменить входные двери на «энергосберегающие» за счет целевых взносов, но люди идею не поддержали. Зато дали безоговорочное добро на организацию срочного капитального ремонта дома и как минимум определение его конкретных и обязательных для выполнения прежним собственником – городом – сроков.
Выполняя поручение собрания, товарищество не раз обращалось по поводу капремонта в управу, префектуру. Там ответили, что капремонт должен начаться после 2013 года, но Юрий Шемелин не уверен в этом: «Мы хотели бы получить твердые гарантии, поскольку совершенно ясно, что с таким притоком денег, без дополнительных источников финансирования не сможем откладывать средства на капремонт и будем едва сводить концы с концами».
После того как большинство собственников высказалось за переход к самостоятельной финансово-хозяйственной деятельности и распоряжению своими средствами, ТСЖ оформило право на самостоятельное управление домом, получив статус управляющей компании с включением в Единый реестр управляющих компаний города (ЕРУ).
В начале 2010 года ТСЖ открыло счет в Банке Москвы и начало готовиться к тому, чтобы взять дом на самоуправление. Прежде всего с пристрастием обследовали строение и убедились, что без капитального ремонта некоторых инженерно-строительных элементов не обойтись. Это кровля 1-го и 3-го корпусов, водостоки 2-го корпуса, столярка, электропроводка, полы холлов и коридоров.
В доме есть неплательщики, в основном наниматели, их долг составляет более 300 тыс. рублей. ТСЖ рассчитывает, что управляющая компания при передаче дома погасит этот долг, а потом будет выставлять счета товариществу, которое будет заниматься должниками. Управляющая компания уже подала на некоторых из них в суд.
Часть технической документации уже отдана ТСЖ, есть копия технического паспорта дома. Официально вся документация будет принята по акту, после того как управляющая компания известит всех, с кем заключила договора, о передаче управления товариществу.
Сейчас ТСЖ находится на стадии заключения договоров с 12-ю организациями, которые обслуживают дом. Окончательно товарищество перейдет на самоуправление после того, как дом будет подготовлен ею к зиме. Договоры с ресурсоснабжающими и другими организациями и договор подряда с УК на техобслуживание будут заключены по расценкам правительства Москвы. Так ТСЖ возьмет под финансовый и юридический контроль своих партнеров.
Резервы – в бой
Завоевать доверие жителей Юрию Шемелину, как опытному дипломату, было не так трудно, теперь важно подкрепить это доверие практическими результатами. Главное, что сейчас волнует председателя ТСЖ – это гарантия скорого капитального ремонта, сохранение городом политики субсидий, поиски дополнительных источников финансирования на содержание и ремонт имущества, с тем чтобы ТСЖ смогло встать на ноги. «Только тогда, когда мы сможем показать реальные положительные результаты, хоть небольшие, нам можно будет развиваться дальше», – говорит председатель.
Отвечая на вопрос, нужна ли товариществам помощь от города, Юрий Шемелин говорит: «Нужна, и не только в оформлении юрлица, но и на первом этапе работы – в предоставлении помещений для правления ТСЖ, «отвоевывании» дополнительных, по праву принадлежащих нам помещений для сдачи их в аренду и получения дополнительных доходов».
Все помещения предоставляются сейчас на конкурсной основе. Для ТСЖ, по действующим законам, никаких льгот не предусмотрено, и, конечно, конкурс выиграет скорее коммерческая организация, располагающая большими деньгами, а не ТСЖ. У товарищества «Куусинена, 9» есть вопрос по техническому подвалу, который сейчас арендует спортивный магазин у города: подвал мог бы приносить товариществу хоть какие-то доходы.
Правление знает всех арендаторов и собственников в доме. Пока они оплачивают жилищно-коммунальные услуги по прямым договорам ГУ ИС. Генеральный директор одного из крупных собственников – спортивного магазина – входит в состав правления, оказывает помощь и поддержку ТСЖ. Товарищество надеется на заключение договоров со всеми собственниками и арендаторами нежилых помещений.
Правление нацелено на поиск дополнительных источников дохода. Это использование фасадов, плата за установки кондиционеров, работа с интернет- и ТВ-провайдерами. Планов и задумок много, и поэтому Юрий Шемелин, улыбаясь, говорит: «Мы понимаем, что впереди большая трудная работа. Сейчас главное – оправдать доверие жителей. Приходите через год, расскажем, что у нас получилось».